Когда выделяют доли?

Частые ситуации, при которых выделяют доли:

1. Развод
При разводе супруги могут разделить совместно нажитое имущество, включая ипотечную квартиру. Выделение доли позволит каждому из бывших супругов получить свою часть собственности.2. Наследование
Если квартира была в ипотеке, то, возможно, существовала и ипотечная страховка, а, значит, остаток долга может быть закрыт деньгами страховой компании. Наследники смогут получить недвижимость без долгов. В противном случае, пропорционально доле в наследстве переходят и долги.3. Использованный материнский капитал

Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, выделение доли детям обязательна.

В случае с ипотекой – выделить долю можно после погашения кредита. А если ипотеку рефинансировали, то после погашения новой ипотеки (рефинансировать можно не один раз). Для выделения доли есть 6 месяцев после снятия обременения банка – важно сделать все своевременно.

4. Изменение условий ипотеки

В некоторых случаях, например, при рефинансировании ипотеки или изменении условий кредита, может потребоваться выделение доли для внесения изменений в договор.
5. Определение прав и обязанностей

Если у владельцев оформлена общая совместная собственность, то это не ипотечное жилье. А это значит, что они смогут оформить изменение формата владения квартиры через нотариуса. Если нет согласия по распределению долей, то через суд.


6. Семейные обстоятельстваЕсли эта квартира супругов и куплена в браке, то выделение доли должно сопровождаться брачным контрактом в отношении данной квартиры. Иначе для последующего самостоятельного распоряжения квартирой все равно потребуется согласие второго супруга.
7. Приватизация
Иногда собственникам требуется приватизация квартиры – тогда можно выделить доли для упрощения владения недвижимостью. Этот случай не касается ипотечных квартир.

8. Снижение налоговой базы при продаже квартирыВ этом случае при продаже квартиры за 4 миллиона каждый собственник продает за 1 миллион рублей и применяет налоговый вычет 1 миллион. То есть налогов не возникает. Если доли не выделять, то пришлось бы заплатить налоги с 3 миллионов рублей – это минимум 390 тысяч рублей.


Давайте подробнее остановимся на основных причинах выделения доли.

Продажа своей доли

Первое, что закон обязывает сделать при желании продать свою долю – предложить ее владельцам остальных долей в квартире. При положительном ответе можно будет продать долю по рыночной стоимости.

Независимо от наличия родственных отношений, в обоих случаях сделка будет проходить в стандартном формате:

1. Составление и заключение договора.
2. Обсуждение способа расчета.
3. Оплата госпошлины и нотариальных услуг (при необходимости).
4. Регистрация права в Росреестре, МФЦ или через нотариуса.
В случае с ипотечной квартирой потребуется еще и согласия банка на смену залогодателей.

Договор дарения

Продаете вы долю в ипотечной квартире или дарите – в любом случае вам потребуется согласие банка и подписание дополнительного соглашения.

Как оспорить дарение недвижимости

Это практически невозможно, если даритель – совершеннолетний и дееспособный человек, при составлении дарственной не был в измененном сознании, а договор составлен по всем правилам.

Но, разумеется, родственники могут оспорить дарение. И вот в каких случаях:

1. недееспособность дарителя;
2. даритель был обманут или не знал всех обстоятельств и условий;
3. другая сторона воспользовалась критичным моментом в жизни дарителя (плохая финансовая ситуация, потеря жилья, тяжелая болезнь и т.д.);
4. подаренная доля находилась под арестом;
5. в супружеской паре второй человек не был в курсе происходящего и т.д.

Передумать дарить уже после оформления дарственной – тоже можно.

Оформление доли на супруга

Если квартира или доля в ней приобретена одним из супругов до брака, либо в браке, но является личным имуществом по причине дарения, приобретения за добрачные средства и т.п., то продажа или дарение возможно только при наличии брачного контракта.

Если квартира приобретена в браке, то выделение долей в ней производится через нотариуса с оформлением договора с элементами брачного контракта – то есть супруги в браке уже определяют свои доли данного жилья.

Как делится имущество при разводе

Если был заключен брачный контракт и в нем указан раздел данной квартиры, то в ипотечной квартире все равно потребуется согласие банка на переоформление долей.

При отсутствии брачного контракта потребуется судебное решение о разделе имущества. А после его получения нужно согласие банка.

Доли и материнский капитал

При использовании материнского капитала на ипотеку обязательно выделить доли всем членам семьи владелицы маткапитала, а не только детям.

Семья состоит из 4 человек, значит, что субсидия на каждого составляет 500 тысяч/4=125 тысяч рублей. Минимальная доля в жилье 125000/2000000=0,0625=625/10000. Меньше этой доли выделить нельзя. Но можно округлить в большую сторону и оформить 7/100 или еще больше 1/10 и т.д. Взрослые члены семьи имеют право отказаться от получения доли.

Обойти требование закона выделять доли детям при использовании маткапитала на ипотеку не получится. В таких ситуациях сделку попросту могут признать недействительной.

Как согласовать выделение доли с банком

Обратитесь напрямую в ваш банк и расскажите им о вашем намерении выделить долю. Обязательно спросите, какие именно документы им потребуются для согласования.

Продажа квартиры с детскими долями

Сделку без согласия органов опеки и попечительства не зарегистрируют. При этом опека даст свое согласие, если будут соблюдены все имущественные права детей.

Пошаговая инструкция по выделению доли в квартире

1. Размер доли
Первым делом решите, какая доля будет выделена. Учтите, что по закону минимальная доля – это 6 квадратных метров, если только выделение долей не связано с использованием материнского капитала.

2. Согласие супругов
Если квартира была приобретена в браке, то, как правило, она считается совместной собственностью. Потребуется и согласие супруга – заявление в органы опеки обязательно подают оба родителя.

3. Сбор пакета документов

Для выделения долей вам понадобятся:

- паспорт;
- договор купли-продажи квартиры;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, если - квартира была куплена до 2016 года;
- согласие банка на выделение доли в ипотечной квартире. Перечень необходимых документов банк запросит в зависимости от ситуации. Рассмотрение заявления примерно 2 недели;
- если применимо, согласие органов опеки.

4. Договор дарения или купли-продажи

Безвозмездную передачу можно оформить через договор дарения. А продажу осуществить по договору купли-продажи. Обе стороны должны ознакомиться с договором и подписать.

5. Нотариальное заверение

Это обязательно, когда у недвижимости несколько собственников или доля выделяется/дарится. Нотариальное удостоверение может упростить процесс регистрации и повысить юридическую силу договора.

6. Регистрация перехода права собственности

После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Для этого нужно подать заявление через МФЦ или нотариуса и приложить собранные документы.

7. Выписка ЕГРН

После регистрации всем собственникам выдается новая выписка ЕГРН, в том числе, в электронном виде.

Юридическое сопровождение

Я настоятельно рекомендую обращаться к профессиональной помощи юристов, специализирующихся на недвижимости. Такие есть, например, в компании “Этажи”.

Грамотное сопровождение сделки поможет избежать всех подводных камней и не совершить ошибки. А агенты по работе с недвижимостью помогут подобрать новые варианты жилья.



А если вам необходимо подобрать недвижимость в Тюмени или в других регионах Росси, я всегда к вашим услугам.
Фомкин Юрий - 8-909-193-97-53
#ипотека#материнскийкапитал#риэлтор#риэлтортюмень#недвижимость#недвижимостьтюмень#этажи#этажитюмень