Cделки с недвижимостью между близкими родственниками: ограничение и нюансы

В данной статье я рассмотрю ключевые аспекты сделок с недвижимостью между близкими родственниками, а также дам рекомендации по минимизации рисков и соблюдению законных требований.

Особенности сделок купли-продажи с родственниками

Сделки между родственниками проходят по общим правилам. Необходимо обсудить все условия и письменно составить договор купли-продажи. Если продавца и покупателя все устраивает, то обе стороны подписывают документы. Далее происходит регистрация в Росреестре, а все права на собственность переходят покупателю.

Главное отличие – особое внимание Федеральной налоговой службы (ФНС) к подобным сделкам. Часто бывает, когда родственники составляют договор, но фактически оплаты не происходит. Если ФНС выявляет факт родства между продавцом и покупателем, то отказывает в налоговом вычете.

Кто считается близкими родственниками

Для ответа на этот вопрос обратимся к Семейному кодексу РФ.

Итак, близкими родственниками признаются (Статья 14):

родидели
бабушки/дедушки и внуки;
родные или сводные сестры и братья.
Но в Налоговом кодексе РФ существует еще одно понятие – “взаимозависимые лица”.

К ним относятся (Статья 105):

опять же родители и дети;
бабушки/дедушки и внуки;
супруги;
опекуны и их подопечные;
кроме родственников, еще и начальник и подчиненный.
Если вы купили объект у продавца-однофамильца или даже у человека с таким же отчеством, мы рекомендуем сразу готовить документы, опровергающие родство. Лучше позаботиться об этом заранее.

Ограничения по продаже квартиры родственникам

При использовании ипотеки важно, есть ли еще сособственники данной квартиры? Если имеются, то они также будут участниками сделки, как залогодатели и в залог банку оформляется вся квартира, а не только приобретаемая доля.

Второй момент, планирует ли покупатель вносить часть своих средств при покупке. Если нет такой возможности, то выбираем банки, которые в качестве первого взноса учтут имеющуюся долю квартиры.

Сделки с недвижимостью между супругами

У супругов также имеются ограничения – они не имеют права продать друг другу недвижимость, если она была приобретена в браке, то есть считается совместно нажитым имуществом. Но добрачное жилье можно продать супругу, если у пары был заключен брачный контракт, по которому разделяются доходы и расходы.

При этом на такую покупку нельзя будет оформить ипотеку. Приобрести недвижимость у супруга можно только за наличные и в тех случаях, когда объект получен по наследству/в дар или же был куплен еще до брака.

Покупка недвижимости с использованием маткапитала

Законом не запрещено проводить сделки между родственниками с использованием материнского капитала. Но, конечно, имеются свои нюансы.

Как купить жилье у родственников с использованием ипотеки

Банки с особым вниманием относятся к подобным сделкам и могут запрашивать дополнительные документы.

Более того, финансовая организация может и отказать в ипотеке, если обнаружит, что квартира продается по цене выше рыночной или, например, расчеты планируется проводить наличными средствами.

Как оформить куплю-продажу квартиры между родственниками

Алгоритм действий при продаже квартиры родственнику:

1. Убедиться, что вы не попадаете в ограничения по подобным сделкам – о них мы уже писали выше.
2. Обсудить все детали сделки – сумму, способ и срок оплаты и т.д.
3. Оценить рыночную стоимость недвижимости.
4. Собрать необходимый пакет документов – паспорта, свидетельство о рождении детей (если используется материнский капитал), документы на квартиру, согласие всех собственников (если имеются и другие) квартиры на ее продажу.
5. Составить и подписать договор купли-продажи.
6. Подать заявление в Росреестр о регистрации сделки и переходе права собственности.

Если собственников несколько или среди них есть дети, то потребуется нотариальное удостоверение и согласие опеки. Также нужно не забыть оплатить услуги нотариуса и госпошлину по сделке.

Дополнительно продавцу может потребоваться уплата налога на доходы физических лиц, если квартира находилась в его собственности менее трех или пяти лет, в зависимости от варианта приобретения.

Можно ли продать долю в квартире родственнику

Да, продажа доли в квартире родственнику разрешена законом. Более того, у совладельцев недвижимости есть приоритетное право на покупку чужой доли.

Значит, если вы с родственниками делите одну недвижимость, то в первую очередь при продаже вы должны предложить свою долю им.

Можно ускорить и решить вопрос по-родственному. Долю подарить – согласие сособственников не потребуется, налогов тоже не возникает. А он вам подарит деньги. Сделки с дарением оформляются только через нотариуса.

Ограничения банков на продажу родственнику

Учтите также тот момент, что у банков встречаются интересные ограничения. Например, у Сбербанка не разрешается сделка с числом продавцов более 5 человек.

Нюансы дарения недвижимости родственникам

Нюансы дарения недвижимости родственникам

Вот основные моменты, которые следует учесть:

1. Право на дарение

Дарителем может быть собственник недвижимости, а одаряемым – любое физическое лицо, включая родственников. Если квартира общая, то можно подарить только свою долю в ней. Если есть желание подарить всю квартиру, то все собственники являются дарителями.

2. Договор дарения

Дарение недвижимости должно оформляться в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением. Это необходимо для обеспечения законности сделки. В договоре указываются данные сторон, описание объекта недвижимости, условия дарения и другие важные моменты.

Но договор дарения от близкого родственника может быть оспорим, если данное лицо впоследствии попадет в тяжелое положение, либо будет инициировано банкротство.

3. Налоги

В большинстве случаев дарение недвижимости родственникам не облагается налогом на доходы физических лиц. Однако если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками (например, братьями, сестрами, родителями), то налог может быть применен. Также одаряемый должен подать налоговую декларацию о получении дара в налоговые органы.

4. Регистрация права собственности

После подписания договора дарения нотариус регистрирует переход права собственности в Росреестре. Для этого потребуется подать заявление и предоставить пакет документов, включая сам договор.

5. Ограничения и обременения

Убедитесь, что на недвижимости нет обременений (например, залога или ареста), которые могут повлиять на возможность дарения.

6. Права третьих лиц

Если на объект недвижимости есть права третьих лиц (например, арендаторов), это также следует учитывать при дарении.

7. Согласие супруга

От супруга дарителя необходимо согласие в случаях, если это их общее имущество. А от супруга одаряемого согласие не нужно. Подаренное имущество является только личным имуществом того, кому оно подарено.

8. Консультация с юристом

Мы рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом или нотариусом для правильного оформления сделки и избежания возможных правовых проблем.

Обязательно учтите все эти нюансы перед оформлением дарения недвижимости родственнику.

Нюансы дарения недвижимости родственникам

Напоследок предлагаю обсудить плюсы и минусы дарения недвижимости родственникам.

• Сделка, как правило, проходит быстрее и легче, чем обычная – родным проще договориться. Более того, вы скорее всего уже в курсе всех плюсов и минусов объекта, его прежних владельцев и т.д.

• Нет потребности привлекать риелтора к подбору недвижимости – вы уже знаете, какое жилье хотите продать/купить.

• При сделке с близким родственником исключен риск попасться на удочку мошенников.
  
  Но, как в любой ситуации, имеется и обратная сторона медали.
  
  
  Основные недостатки подобных сделок:
  
  1. Может возникнуть конфликт между продавцом и покупателем, так как родственники иногда оказывают давление, не идут на компромиссы и т.д.
  
  2. Отсутствие материальной выгоды в размере налогового вычета 13%. При продаже постороннему лицу эту сумму вполне можно вернуть.
  
  Продавать квартиру родственнику или чужому человеку – решать только вам. Просто помните, что важно соблюдать чистоту сделки, чтобы можно было наслаждаться спокойной жизнью в новом жилье.
  
  
  
  А если вам необходимо купить недвижимость с применением ипотеки, обращайтесь комне.
  8-909-193-97-53

#ипотека#материнскийкапитал#риэлтор#риэлтортюмень#недвижимость#недвижимостьтюмень#этажи#этажитюмень