💥Знаете ли Вы?

☝️Как определяются доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности?
♦️Реализация прав дольщиков вызывает много споров. Владельцы крошечных частей в жилом помещении могут быть мошенниками, вынуждающими добросовестных собственников к невыгодным условиям продажи. Чтобы не стать жертвой квартирного рейдерства и разобраться в любой ситуации, связанной с владением недвижимостью, следует знать и правильно применять законы. Особое внимание стоит уделить тому, как происходит определение долей в праве общей долевой собственности.
♦️Общее долевое имущество
Наследство, дарение, приватизация или купля-продажа несколькими гражданами – это ситуации, когда недвижимость переходит в долевое владение. Часть, принадлежащая каждому участнику, отображается как процент либо дробь от всего имущества. Размер зависит от оснований приобретения в собственность и определяется следующим образом:
➡️законом при наследовании либо приватизации;
➡️соглашением всех участников при купле-продаже.
♦️Если документально не зафиксированы размеры частей, они считаются равными. Но при этом права владельцев отличаются от прав участников совместной собственности.
♦️Более подробно тема будет раскрыта позже в материале «Отличие долевой собственности от совместной».
📘Основной нормативный документ, который регламентирует правоотношения, связанные с владением долевым имуществом, – ст. 245 ГК РФ. Специальный закон, устанавливающий зависимость размера доли от принадлежащей человеку площади, – ст. 37 и ст. 42 ЖК РФ.
👉Порядок определения части регулируют следующие нормативные акты:
✔️ст. 1149 ГК РФ – обязательная доля в наследстве;
✔️ст. 1122 ГК РФ – завещание имущества двум или нескольким наследникам;
✔️ст.ст. 1142-1145 ГК РФ–принятие наследства правопреемниками по закону;
✔️ст. 572 ГК РФ – дарение недвижимости двум или нескольким лицам одновременно;
✔️ст. 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ».
📘Ст. 252 ГК РФ предусматривает соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности между совладельцами. Она же указывает на возможность судебного разрешения спора в случае отсутствия согласия.
♦️Установление порядка пользования имуществом.
☝️Если долевая квартира неделима, п. 4 ст. 252 и ст. 247 ГК РФ признает право владельцев определить правила пользования жильём. Размер долей остаётся неизменным, а за каждым участником закрепляется часть помещения.
☝️Фактически сложившийся порядок владения может не соответствовать документальным долям. Но при явном ущемлении прав кого-то из собственников суд вправе выделить каждому часть имущества в виде отдельного жилого помещения. Задача определения порядка – установить наиболее приемлемый для всех режим исходя из равенства прав владельцев.
📘Ст. 42 ЖК РФ содержит правила распределения долей в праве общей собственности. Расчёт выполняется с учётом размера площади, принадлежащей участникам.
📘Согласно ст. 15 ЖК РФ, площадь жилья включает в себя все помещения, в том числе вспомогательные. Исключение составляют балконы, лоджии, террасы и веранды.
☝️Доли участников не обязательно равны, но каждый из них имеет право на часть в общем имуществе:
квартиры – помещения для бытовых нужд жильцов;
многоквартирного дома.
📘Ст. 30 ЖК РФ обязывает собственников обеспечивать надлежащее состояние жилых помещений. Поэтому определение доли в праве общей собственности влияет на расходы по содержанию имущества. В многоквартирных домах к нему относятся:
✔️механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование расположенное внутри квартиры или за ее пределами;
✔️общие помещения и несущие конструкции.
☝️Как правило, отдельная квартира предназначена для проживания и ведения хозяйства одной семьи. При долевом владении это не всегда соблюдается, поскольку участниками могут являться не родственники, которые сразу решают, как определить долю в общей долевой собственности.
☝️К общим помещениям в квартире относят кухни, кладовки, ванные, санузлы, коридоры. Изменить размер либо состав общего имущества можно при помощи переустройства.
🏤Недвижимость признается делимой с выделом части каждому участнику только при следующих условиях:
✔️возможно предоставление изолированных жилых и подсобных помещений владельцам;
✔️имеется несколько выходов или существует техническая возможность перепланировки.
☝️Только тогда можно пропорционально площади рассчитать доли в долевой собственности на квартиру. Если по техническим признакам квартира неделима, части указываются дробью без выдела в натуре.
♦️Расчёт размера доли.
👉При равенстве в долевом владении чем больше собственников, тем меньше размер частей. В этом случае несмотря на наличие долей каждый метр жилья будет считаться общим. Например, у 3-х комнатной квартиры 2 долевых собственника, оба имеют право на ½ идеальную часть. Расчет размера долей в квартире выполняется с учётом площади помещения. При выделении в натуре один жилец станет владельцем большой комнаты, а другой – двух небольших.
👉Если позволяют технические параметры, возможна перепланировка по соглашению участников либо по решению суда.
👉От размера долей участников зависят полномочия по владению и распоряжению имуществом, поэтому собственников интересуют факторы, влияющие на изменение размера их частей квартиры. Пример расчёта доли в праве общей собственности для таких случаев приведён ниже.
♦️Определение долей в имуществе супругов.
☝️По желанию супругов в период брака или при разводе совместно нажитое имущество, зарегистрированное в установленном порядке, можно разделить. Согласно ст. 39 СК РФ, доли мужа и жены равны, если нет соглашения, предусматривающего другой порядок раздела.
☝️Если брачного контракта или другой договорённости нет, но возник спор в отношении размера частей принадлежащей недвижимости, стороны вправе обратиться в суд. Определение долей в праве общей совместной собственности супругов на квартиру выполняется с учётом следующих факторов:
✔️интересов несовершеннолетних детей;
✔️наличия конфликта с одним из родителей;
✔️неполучения доходов кем-то из супругов по неуважительным причинам, например из-за злоупотребления алкоголем или асоциального образа жизни;
✔️эксплуатации общего имущества в ущерб интересам семьи.
👉После определения долей можно установить порядок пользования помещением либо перепланировать жилье с выделением частей в натуре.
☝️При определении доли в совместной собственности в судебном порядке учитываются следующие принципы:
✔️раздельность имущества детей и родителей (п. 4 ст. 60 СК РФ);
✔️самостоятельность определения родителями формы и порядка предоставления содержания (ст. 80 СК РФ).
👉Следовательно, суды не считают основанием отступить от начала равенства долей лишь при наличии несовершеннолетних детей.
☝️Порядок распоряжения долевым имуществом и недвижимостью без определения долей не одинаков. Поэтому прежде чем оформить право на долю квартиры, следует обдумать преимущества второго режима.
➡️На размер части квартиры для каждого собственника влияют следующие факторы:
✔️Изменение количества участников. Например, один из 3 владельцев выкупает долю, таким образом, вместо полагающейся 1/3, он становится хозяином 2/3.
✔️Выполнение работ, которые расцениваются как неотделимые улучшения жилья. Предположим, квартирой площадью 60 м2 владеют двое собственников в равных долях. Один из них делает пристройку и квадратура увеличивается на 30 м2. Теперь доля одного владельца составляет 1/3, а другого – 2/3.
Изменение долей в общей долевой собственности на 3-х и более участников квартиры выполняется так же.
♦️Порядок выделения долей.
➡️Основная цель собственников при выделении в натуре частей квартиры – возможность получить отдельный объект недвижимости. Согласно ст. 16 ЖК РФ, в качестве отдельного жилого помещения могут выступать комнаты и части квартиры, предназначенные для проживания.
➡️Если имеется техническая возможность для выделения частей, участники заключают соглашение и вносят изменения в ЕГРН. После получения выписки гражданин считается владельцем индивидуальной собственности. Чтобы изменить механизм оплаты коммунальных услуг, жильцы инициируют раздел лицевых счетов.
♦️Невозможность определения долей.
☝️Согласно положениям п.п. 35 – 39 Пленума ВС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ», определение и выделение частей невозможно, если после этого:
✔️помещение невозможно будет использовать по назначению;
✔️значительно ухудшится техническое состояние объекта;
существенно снизится материальная ценность.
♦️Как следует из ст. 252 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены либо являются незначительными, дольщики имеют право требовать:
✔️установления порядка совместного пользования имуществом;
✔️денежной компенсации за передачу своего права в долевой собственности.
♦️Для принятия решения о выплате компенсации и передачи незначительной части во владение остальным участникам суду не нужно согласие собственника. Это допускает п. 36 Пленума № 6/8.
💥Заключение
Право свободно распоряжаться своим имуществом без согласования с другими гражданами подталкивает участников долевой собственности к ее разделу. Размер доли не всегда дает право на получение полноценного жилья, но не лишает владельца компенсации.
Рассчитать причитающуюся часть нетрудно, но сложности может вызывать достижение договорённости с остальными участниками и отсутствие технической возможности для выдела. Такие споры разрешает суд по заявлению одного или всех собственников.
💥Сделайте репост, чтобы сохранить запись! Консультации провожу лицам, являющимся участниками групп!
👉Вступайте в группу правовой тематики! https://vk.com/savenkovdvurist 👉Вступайте в группу Савенкова Дмитрия в Facebook https://www.facebook.com/groups/2825351814420191 👉Подписывайтесь в Instagram https://www.instagram.com/savenkov_dmitry_urist/ 👉Вступайте в группу юриста Савенкова Дмитрия в Одноклассниках. https://ok.ru/group/58807923179589 Источник https://pravovdom.ru/kvartira/opredelenie-dolej-v-prave-dolevoj-sobstvennosti.html