Особенности размещения бизнеса на первом этаже жилого здания.

Коммерческое предприятие на первом этаже жилого дома – далеко не редкость. Подобное расположение бизнеса особенно актуально в крупных городах, где высока стоимость земли.
Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). То есть компания не вправе размещать в жилых помещениях промышленные производства и офисы.
Если же компания предполагает использовать квартиру под офис, для организации торговли или оказания услуг, то сначала необходимо перевести такое жилье в статус нежилого помещения (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Иначе ей грозит штраф в размере от 40 до 50 тыс. рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).
Что нужно сделать:
1. Проверить, можно ли помещение перевести в статус нежилого(ст. 22 ЖК РФ) Компания проверяет соответствие следующим требованиям. В частности, квартиру можно перевести в нежилой фонд, если она:
- расположена на первом этаже многоквартирного дома;
- находится выше первого этажа, но под ней расположены нежилые помещения.
Квартиру нельзя перевести в нежилой фонд, если:
- доступ к ней невозможен без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям;
- нет технической возможности оборудовать доступ к квартире без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям;
- квартира или ее часть используется для постоянного проживания;
- право собственности на квартиру обременено правами третьих лиц
2. Подготовить пакет документов (п. 2 ст. 23 ЖК РФ) Для перевода квартиры в статус нежилого помещения компания представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения квартиры следующие документы:
- заявление о переводе квартиры;
- правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии);
- план квартиры с ее техническим описанием (технический паспорт);
- поэтажный план дома, в котором находится квартира;
- проект переустройства или перепланировки квартиры.
При этом компания получает расписку о приеме документов с указанием их перечня и даты приема.
Регистрирующий орган не вправе требовать иные документы. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 05.04.2006№ Ф04-2161/2006(21143-А02-22) пришел к выводу, что администрация муниципального образования незаконно истребовала от заявительницы разрешение ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, находящейся вблизи многоквартирного дома
3. Получить решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения (п. 4, 5 ст. 23 ЖК РФ) Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения государственный орган, осуществляющий перевод помещений, принимает в течение 45 дней с момента представления документов. В течение 3 дней с момента принятия это решение направляется компании по почте или передается лично представителю организации.
На его основании в ЕГРН вносится запись об изменении назначения объекта недвижимого имущества – квартиры (письмо Минэкономразвития РФ от 06.10.2009 № Д23-3253)
4. Провести перепланировку или переустройство квартиры (п. 6 ст. 23 ЖК РФ) Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения может содержать сведения о необходимости проведения перепланировки или переустройства квартиры. В этом случае компания производит соответствующие работы. В рамках перепланировки или переустройства квартиры к ней может быть присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме (например, межквартирный тамбур). Перечень общего имущества приведен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). В этом случае компании необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ, письмо Минэкономразвития РФ от 17.05.2011 № Д23-2077)
5. Обустроить дополнительный вход (п. 2 ст. 40 ЖК РФ) Переводя квартиру в статус нежилого помещения, компания, как правило, обустраивает дополнительный вход. Необходимость получения в этом случае разрешения всех собственников квартир зависит от того, затрагивает ли перепланировка общее имущество.
Рекламную вывеску на фасаде здания можно разместить только с согласия жильцов.
Вывеска адресованная неопределенному кругу лиц, направлена на привлечение внимания к магазину, поддержание интереса к нему и продвижению оказываемых услуг и товаров на рынке является рекламной конструкцией и в силу п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ для ее размещения требуется согласие собственников помещений дома.
Владелец нежилого помещения на первом этаже обязан оплачивать содержание лифтов, мусоропроводов и другого общего имущества в доме.
Положениями п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ прямо установлено, что лифты и мусоропроводы являются общим имуществом в многоквартирном доме. Оно принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Аналогичное положение закреплено пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Частями 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. То же самое прописано в п. 28 вышеназванных Правил.
Каких-либо исключений для собственников помещения, расположенных на первых этажах многоквартирных домов и/или имеющих обособленные входы, положения ЖК РФ и ГК РФ не содержат.
Перефразируя мудрое высказывание о том, что сытому бывает трудно понять голодного, можно сказать, что и жилец предпринимателя не разумеет. Особенно того, чей бизнес размещен на первом этаже жилого здания или в пристройке к нему.
Итак, какие же требования нужно соблюдать торговым компаниям, разместившимся в жилых домах?
Главным образом опираться коммерсантам необходимо на Санитарно-эпидемиологические нормы, которые устанавливают требования к размещению организации торговли, к процессу реализации и к условиям проживания в жилых зданиях. Обратим внимание на требования, нарушение которых может повлечь недовольство жильцов.
1. Запрещено разгружать товар во дворе дома.
Загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Такие работы следует проводить либо с торцов жилых зданий, не имеющих окон, либо из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, либо со стороны магистралей (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 от 10.06.2010 № 64).
Поэтому если ежедневная выгрузка товаров происходит именно с дворовой стороны дома, а не «глухого торца», то претензии жильца дома, в котором располагается магазин, будут законными (Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 05.03.2013, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.07.2013 № 33-9845/2013).
2. Нельзя завозить продукцию в период с 23 часов до 7 утра.
Это правило касается фирм, размещенных во встроенных и встроенно-пристроенных в жилые здания и здания иного назначения магазинах (п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01 от 07.09.2001 № 23). Не распространяется это правило на торговые точки, которые находятся в отдельном строении, – выгружать товары ночью или в ранние утренние часы такие предприятия могут.
3. Уровень шума не должен превышать допустимых норм.
Согласно Санитарным нормам 2.2.4/2.1.8.562-96, а также предписаниями п. п. 1.3, 2.2, 2.3, 4.2, 4.4 СП 2.3.6.1066-01, предпринимателям надо постараться, чтобы шум, производимый их торговыми точками, не превышал следующие показатели:
Для сравнения: шум от ноутбука, как правило, эквивалентен 20 дБА, шепот человека составляет примерно 30 дБА, спокойный разговор – приблизительно 65 дБА.
Если предприниматели решают пренебречь чем-либо из вышеперечисленных правил, то надо быть готовыми к тому, что чиновники, вызванные бдительными гражданами, могут оштрафовать фирму или ее директора, а при повторном нарушении в течение одного года – настоять на приостановлении деятельности магазина на срок до 3 месяцев (ст. 6.3, п. 2 ст. 14.4 КоАП РФ).
Подтверждение того, что деятельность «громкого» магазина может быть приостановлена в административном порядке: Решение Ленинградского областного суда от 03.05.2012, Постановление судьи Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 18.04.2012 № 7-207/2012.