Эксперты ДОМ.РФ оценили эффект от реализации программы льготной ипотеки.

Квартир больше, цены выше: как купить жилье после отмены льготной ипотеки

Софья Смирнова
Программа льготной ипотеки появилась на российском рынке в 2020 году, как одна из мер поддержки населения и девелоперов в условиях пандемии коронавируса, сообщили в Минфине. Она завершилась в установленный срок, 1 июля 2024 года. Как льготная ипотека повлияла на строительный рынок в России и как купить квартиру тем, кто не успел, читайте в материале «Известий».

Суть льготной ипотеки: жилье стало лучше, но недоступнее

Эксперты ДОМ.РФ оценили эффект от реализации программы льготной ипотеки. В рамках льготной ипотеки жилищные условия улучшили порядка 1,6 млн семей на общую сумму 6 трлн рублей. Это 20%, или пятая часть всех выданных ипотечных кредитов. Среди всех программ льготного кредитования на покупку жилья доля льготной ипотеки составила 55%.

Куплено было около 85 млн кв. м жилья, при этом 70% семей покупали квартиры в регионе проживания, а три семьи из 10 переезжали в крупные агломерации. 30% выдач пришлось на Центральный ФО, 15% — на Северо-Западный ФО, 18% — на Приволжский ФО. В этих округах велось наиболее интенсивное строительство. Также россиян интересовали курортные зоны — Крым, Краснодарский край и Калининградская область.

Эксперты признавали, что за время действия программы в стране значительно снизилась доступность жилья.

В Минфине отметили, что, несмотря на завершение программы льготной ипотеки, базовые условия льготной программы сохранились в «Семейной ипотеке». «Поэтому мы ожидаем частичный переток спроса от граждан, которые присматривались к программе льготной ипотеки на новостройки», — прокомментировали в пресс-службе министерства.

Плюсы и минусы льготной ипотеки

В ДОМ.РФ положительно оценили реализованную программу льготной ипотеки как антикризисной меры. Семьи приобретали собственные квартиры или строили дома. Многие смогли съехать от родителей или со съемного жилья, а это сподвигло их на рождение детей, подчеркнули в госкомпании.

Среди экономических эффектов в ДОМ.РФ отметили поддержку застройщиков, которые получили возможность реализовать возведенную недвижимость и вложить деньги в новые проекты.

Также поддержка сыграла решающую роль для строительных и околостроительных компаний. Бум спроса обеспечил продажи изготовителям мебели и магазинам товаров для дома, а также строительным ритейлерам и компаниям по ремонту, производителям отделочных материалов, клининговым агентствам, дизайнерским бюро и т.д.

По мнению аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, от льготной ипотеки прежде всего выиграли банки. «Ипотечный сегмент в последние несколько лет был самым быстро растущим в розничном кредитовании», — полагает он.

По словам управляющего по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрия Грицкевича, льготная ипотека давала заемщикам возможности для инвестиционных сделок, «так как ставка по ипотеке была ниже ставок по вкладам».

Однако по мнению ряда других экспертов, программа льготной ипотеки исказила картину на российском рынке недвижимости.

Во-первых, буквально возникло расслоение между теми, кто мог себе позволить получить квартиру по льготной ставке и кто не мог. Право на льготу имели, например, семьи с детьми, одинокие молодые люди, пенсионеры и т.д.

Во-вторых, программа льготной ипотеки спровоцировала беспрецедентный спрос на жилье в новостройках и повышение цен. За четыре года квадратные метры подорожали в 1,7 раза. Если в 2020 году средняя стоимость «квадрата» стоила 89 тыс. рублей, то в 2024 году — уже 149 тыс. рублей. При этом логично снизилась средняя площадь приобретаемого жилья — со 49 кв. м в 2020 году до 43 кв. м в 2024 году.

Как следствие, если в 2020 году россияне брали в долг на квартиру 2,9 млн рублей, то в 2023 году — уже 4,7 млн рублей. В 2024 году цифра снизилась до 4 млн рублей из-за ужесточения правил выдачи ипотеки. Параллельно рос и средний срок кредитования — с 18 до 25 лет.

Также заметно увеличилась разница между ценой на первичное и вторичное жилье. По мнению старшего директора группы финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, на фоне отсутствия ощутимой разницы в ставках (ставки по первичке обычно ниже), спрос в дальнейшем будет перетекать именно в пользу вторички. «Такое жилье объективно не требует немедленных дополнительных расходов на ремонт и мебель, а разница в стоимости доходит до 40–50%», — поделилась она с изданием.

В-третьих, сотни миллиардов рублей, направляемых ежегодно на компенсацию, в условиях дефицита бюджета становятся всё более непосильными, в то время как прибыль банков остается высокой, отметил директор Центра региональной политики ИПЭИ Президентской Академии Владимир Климанов.

Эксперт настаивает на том, что пролонгирование большинства существующих льготных программ нецелесообразно.

— Текущий рост доли льготных программ в выдачах ипотеки — тревожный сигнал о перегретости рынка недвижимости, о завышенных ожиданиях со стороны девелоперов и банкиров, которые, очевидно, будут выступать за сохранение таких программ. Чтобы минимизировать риски возникновения финансового пузыря, нужно идти на более радикальные меры. Ведь затоваривание рынка жилья может стать триггером для более масштабного кризиса, что уже бывало в истории разных стран, — говорит Климанов.

Еще одна проблема — огромные объемы нераспроданного жилья в 2024 году, считает руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман.

— По данным на конец 2023 года, в России был обновлен рекорд по нераспроданным квадратным метрам жилья. На балансе застройщиков числятся 71,1 млн кв. м, распродать которые в условиях прекратившей действие льготной ипотеки будет трудно. Однако рассчитывать на снижение цен в условиях переизбытка предложения также не приходится, — утверждает эксперт.

По мнению эксперта, не будь льготных программ и вызванного ими бума спроса, таких объемов нераспроданного жилья и не возникло бы.

Какая ипотека будет 2024 году, какую ипотеку продлили до 2030 года

Отмена льготной ипотеки, с учетом фактически заградительных ставок по рыночным ипотечным программам, приведет к существенному замедлению темпов роста ипотечного кредитования в РФ, считает Игорь Додонов. «Сами участники рынка прогнозируют, что в 2024 году будет выдано на треть меньше ипотечных кредитов, чем в прошлом году. А темпы прироста ипотечных портфелей российских банков могут замедлиться с 34% в 2023-м до 8–10% в 2024-м», — считает он.

Чтобы не оставить россиян без возможности купить жилье, правительство обновило условия программы «Семейная ипотека», которая будет действовать до 2030 года.

На кредит под льготную ставку в 6% теперь может претендовать семья с детьми, самому младшему из которых на момент сделки не должно быть более шести лет. Заем дадут только на жилье в новостройке или на строительство собственного дома. Максимальная сумма ипотеки — 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга (включая прилегающие Московскую и Ленинградскую области) и 6 млн рублей для регионов. Сумма первоначального взноса составит 20%.

Взять льготную ипотеку смогут и семьи, где двое или более несовершеннолетних детей, которые живут в небольших городах (до 50 тысяч человек) или в городах с низкими объемами строительства.

Семьи с детьми-инвалидами смогут воспользоваться льготной программой до совершеннолетия ребенка или детей. При этом жилищный кредит не смогут получить те, кто ранее уже воспользовался льготной программой. Действует правило «одна льготная ипотека — в одни руки».

Впрочем, оснований подозревать семьи в использовании льготной ипотеки для покупки жилья в инвестиционных целях нет, полагают в пресс-службе ВТБ. «Подавляющее большинство ипотечных заемщиков покупают недвижимость для себя (квартира для себя и детей, дом с участком), а не для инвестиций. Доля инвестиционных сделок на рынке ипотеки, по нашей оценке, незначительна. А покупка жилья в другом регионе обычно связана с изменившимися жизненными обстоятельствами заемщика или желанием жить ближе к родственникам», — рассказали «Известиям» представители банка.

Дмитрий Грицкевич из ПСБ прогнозирует сокращение объема выдачи на банковском рынке примерно на 30%. С завершением льготной ипотеки «Семейная ипотека» останется ключевой программой с господдержкой. На фоне общерыночного снижения выдач доля этой ипотеки останется вблизи текущего уровня (в мае — 39%), поясняет эксперт.

В настоящее время «Семейную ипотеку» можно оформить в 60 российских банках.

Интересной особенностью новой программы господдержки стало то, что спрос на льготную ипотеку еще не сформирован, считает Александр Шнейдерман.

— Вполне возможно, что те, кто воспользуются ею, еще не состоят в браке или еще учатся в школе. То есть прогнозировать реальный спрос на продукт сложнее, чем на горизонте четырех лет, как это было в 2020 году. Нагрузка на бюджет для компенсации банкам части процентов не окажется высокой в моменте, особенно с учетом того, что большая часть желающих «вбежала в последний вагон» в мае-июне 2024 года, — резюмировал эксперт.

По его мнению, некоторое время на рынке будет наблюдаться охлаждение спроса на фоне высокой базы.