СТРОИМ ДОМ: ПОИСК УЧАСТКА

Время многоэтажных жилых домов медленно, но верно уходит в прошлое. Для россиян всё ближе становится европейский образ жизни, связанный с собственным домом, садом, газоном. Особенно актуальна данная тема для Кубани, где традиционно преобладает частное домостроение.
ПРАВОВОЙ ВОПРОС
Первым шагом на пути к собственному дому является выбор земельного участка, на котором данный дом и будет располагаться. И на этой дороге потенциального собственника поджидает множество нюансов, о которых лучше узнать до того, как он решит отправиться в путь. Первый и самый важный момент— юридическое оформление участка. Им нужно интересоваться одновременно с поиском земли. Так, если участок слишком дешёвый относительно других, следует ожидать, что он отягчён какого-то рода проблемами. К ним в первую очередь может относиться должным образом не определённое правовое положение участка. В частности, нужно выяснить, проходил ли участок процедуру межевания.
Согласно ст. 260 Гражданского кодекса РФ «территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству». Чтобы подготовить документ, в котором будет приведено однозначное описание границ участка, необходимо заключить договор о проведении межевания с землеустроительной компанией, которая имеет государственную лицензию на выполнение данного вида работ.
Вы должны предоставить землеустроителям свидетельство о праве собственности на землю и все исходные данные о вашем земельном участке, содержащиеся в кадастровой палате. Землеустроители организуют работы по определению местоположения границ на местности (расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров; горизонтальная съёмка). При этом они в вашем присутствии встречаются со всеми соседями и определяют, где проходит граница между вашими участками.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Границы не отмежёванных должным образом владений в любой момент могут быть оспорены. Процедуру межевания лучше выполнять за счёт продавца. На руках у покупателя после совершения покупки должен быть топографический план с обозначением подземных коммуникаций и кадастровый план земельного участка.
Кроме того, при оформлении сделки у нотариуса подписываются два разных документа: договор купли-продажи дома и договор купли-продажи земли. Причём не исключён вариант, что человек, продающий дом, не является владельцем земли. Есть две основные формы правоотношений гражданина к земле. Он может быть владельцем или пользователем.
В первом случае на его имя должен быть оформлен государственный акт на право собственности на землю. И это самый лучший и безопасный вариант для покупателя участка. Просто оформляется сделка, на основании договора купли-продажи покупатель переоформляет право собственности на себя, и никаких рисков.
Во втором случае фактически нет документов, подтверждающих право на участок. Человек как бы арендует землю у государства либо у местных органов власти. Земля ранее отводилась в пользование по результатам инвентаризации при строительстве
дома. Если владелец продающегося дома права собственности на землю не имеет, а является только пользователем, то покупателю придётся сначала переоформить аренду на себя, а затем приватизировать землю и получить государственный акт.
ЦЕННАЯ ВЛАГА
Другой важный момент, на который стоит обратить внимание: как обстоит дело с водоснабжением участка. Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Нередко сравнительная дешевизна участка объясняется наличием массивных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде.
Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев данные скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Имейте в виду, что чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем больше вероятность аналогичного качества и количества подземных вод.
Нагрев небольшое количество воды из скважины, вы сможете самостоятельно обнаружить в ней излишки железа. Наличие осадка и потемнение свидетельствуют о повышенном содержании металла в воде. Хороший вкус воды —тоже важный показатель её качества. Как правило, в скважинах от 20 м и глубже бактериальное заражение воды отсутствует (если только вода не была заражена через ствол скважины). При плохом качестве воды желательно сравнить две скважины или более с разных глубин (горизонтов), находящихся поблизости.
А ЧТО С ГРУНТОМ?
Ответ на этот вопрос важно знать для определения типа фундамента вашего будущего дома. Исследование грунтов желательно выполнить ещё до приобретения участка. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешёвый участок в привлекательном районе.
Выбирая земельный участок под строительство дома, следует точно знать, какой вид почвы скрывается под дёрном. Ибо от этого зависят тип и глубина заложения фундамента будущего строения. Незнание особенностей почвы часто приводит к разрушению только что построенного здания.
Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его. Однако перестраховываться и отказываться от приобретения понравившегося вам участка только потому, что его грунты не позволяют построить фундамент, указанный в проекте, тоже не стоит. Корректировка фундамента под местные условия — задача, которую с успехом выполнят квалифицированные специалисты строительной компании. Ваша задача — произвести все необходимые изыскания и прислушаться к рекомендациям, которые на их основании сформулируют архитекторы.
Уровень грунтовых вод на участке — также немаловажный фактор для приобретения участка. Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать, если вы не готовы вложить достаточно серьёзные средства в гидроизоляцию дома. Отчаиваться, конечно, не стоит: немалое количество проектов имеют вариативные решения по части заглубления. Но и про необходимость хорошей дренажной системы на участке тоже не следует забывать.
ДАЛЬНОВИДНЫЙ РАСЧЁТ
Выбирая участок, стоит задуматься о том, что, когда вы построите на нём свой дом, его нужно будет подключить к системам канализации. Если есть коммунальные канализационные сети, вопрос тут же снимается. Надо только получить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей. Но если поселковых коммуникаций нет, надо подумать о локальных системах.
Кроме того, необходимо выяснить, как обстоит дело с электроснабжением местности, где находится ближайшая подстанция, сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200—300 кв. м — 20—30 кВт, Однако по имеющимся нормам на один дом выделяется не более 9,6 кВт, а то и половина этой мощности.
Вот почему при невозможности «выбивания» дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задуматься об альтернативных источниках за счёт солнечной и ветряной энергии либо серьёзно оптимизировать электропотребление дома, например, за счёт создания систем автоматического управления.
Также стоит подумать об отоплении будущего дома. Если в администрации вам удастся получить на свой коттедж более 30 кВт, это даст возможность не только беспроблемно пользоваться любыми электроприборами, но и устроить в коттедже систему электроотопления — наиболее удобную в эксплуатации (она не боится промерзания, её в любой момент можно включить и выключить и т.п.). Если это невозможно, то в первую очередь для системы отопления нужно искать другой источник энергии.
Идеальный случай, когда на участке имеется возможность подключения к районному газоснабжению. Установка газового котла не только достаточно быстро окупает все затраты, но и снимает с домовладельца головную боль, связанную с устройством аварийного или дополнительного электрообеспечения коттеджа.
НЮАНСЫ, ЗАСЛУЖИВАЮЩИЕ ВНИМАНИЯ
Помимо юридических аспектов покупки участка, физических характеристик грунтов и доступности коммуникаций всегда стоит обратить внимание ещё и на следующее:
- живописные окрестности;
- удаленность участка от соседних домов;
- солнце не закрывается домами и.деревьями;
- нет ограничений на место расположения на участке и высоту постройки;
- экологическая обстановка в районе;
- возможность телефонизации дома;
- доступность эксплуатационных фирм;
- наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты;
- муниципальное обслуживание дорог;
- возможность страхования строительства и законченных построек;
- доступность больницы, магазинов, почты и спортплощадок.
Если учесть все вышеперечисленные моменты, то для вас практически не останется сюрпризов, связанных с покупкой земельного участка, и вы можете смело переходить ко второму этапу строительства дома — выбору проекта.
ВАЖНО:
Выбирать участок следует исходя из общей площади дома, который вы хотите на нём построить. Он не должен быть ни слишком большим, ни слишком маленьким. Примерная пропорция, которую при этом стоит соблюсти, — один к десяти. Для дома площадью 200 кв м требуется участок площадью 20 соток. Добиваться точного соответствия этой пропорции необязательно, но если она будет нарушена фатально, ликвидность вашей будущей недвижимости резко упадёт.
По плану развития г. Краснодара в зону реконструкции попало 250 кварталов его центра. Процесс реконструкции идёт активно, и мы все этому свидетели: как на глазах меняются к лучшему улицы нашего города, как изменяется направление движения автотранспорта, вырастают здания торговых и спортивных центров, радуя глаз современной отделкой и архитектурой. Приобретать земельный участок в зоне реконструкции следует после тщательных консультаций и проверки документов.
Материалы: Издательство «Южный Дом»
Фото: www.google.ru