НОВАЯ ЖИЗНЬ СТАРЫХ «ХРУЩЕВОК»

Каждому жителю любого города бывшего Союза хорошо знакомы старые пятиэтажные дома времен хрущевской оттепели, получившие в народе ласковое прозвище — «хрущобы». Ругая неудобство, малогабаритность и ветхость хрущевок, многие забывают о том, что в свое время они решили жилищные проблемы большого количества населения, переселившегося из землянок и коммуналок в маленькие, но все же свои квартиры.
Однако время не стоит на месте, и со временем оказалось так, что приличная часть российских граждан проживает в морально и физически устаревшем жилье, требующем капитального ремонта. В конце 2001 года правительством России была принята целевая Федеральная программа «Жилище» на 2002—2010 годы, основная задача которой — сохранение и обновление жилищного фонда страны. Составной частью этой программы стала подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья».
Впрочем, проблема реконструкции ветхого жилья не нова: физический износ многих домов достиг критических значений. Еще до принятия федеральной программы во многих регионах страны были разработаны свои планы комплексной реконструкции пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. Помимо пятиэтажек, в реконструкции нуждаются панельные 8—9-этажные дома массовых серий производства 60—70-х годов постройки. По европейским нормам, все эти дома следовало бы просто-напросто снести. Но если сносить по всей стране только панельные дома, это вызовет необходимость переселения 15—16 млн городских жителей. Что, в свою очередь, потребует огромных материальных ресурсов, которых у страны сейчас просто нет. Поэтому к судьбе пятиэтажек подошли дифференцированно, в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа. А чтобы понять, почему одни серии домов подлежат сносу, а другие — модернизации и реконструкции, нужно вернуться к началу массового домостроения.
Строительство пятиэтажных зданий массовых серий, начавшись в 1959 году, закончилось только в 1985-м. За это время по всей России появилось около 290 млн м2 общей площади пятиэтажек, что составляет приблизительно 10% от жилого фонда страны. На первом этапе (1959—1963) были возведены жилые здания серий К-7, П-32, П-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335. Естественно, что строили их по СНиПам, действовавшим в то время. Самым большим достоинством домов первого этапа, особенно серии К-7, была низкая себестоимость. У них тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами, окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5—6 м2) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. Но самое печальное — это низкий уровень изготовления конструкций и их монтажа на стройплощадке, объясняющийся полным отсутствием опыта строительства полносборных зданий.
Уже через 20 лет эксплуатации были получены весьма плачевные результаты: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Не выдержали испытания временем и материалы, использованные для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали. Окна и балконные двери имели повышенную воздухопроницаемость. В домах серий К-7, П-32, П-35 были обнаружены трещины в стенах и перекрытиях, прогибы панелей перекрытий. Сейчас, через 35—40 лет эксплуатации, физический износ жилых домов первого этапа строительства уже очень велик. В подавляющем большинстве случаев они подлежат сносу, так как использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.
На втором этапе (с 1963 г.) началось возведение жилых зданий более совершенных серий: 1-464А и Д; 1-468А, Б, Д; 1-510; 1605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др. Их уже строили на основе СНиПов, утвержденных в 1962 году. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир. Физический износ построек 1963—1970-х годов гораздо меньше, чем домов первого этапа. Как правило, он едва превышает 20%. Поэтому решено было пятиэтажки, построенные после 1963 года, в особенности кирпичные, не сносить, а подвергнуть реконструкции.
Как мы уже говорили, программы реконструкции пятиэтажных жилых домов есть во многих регионах страны. Но реально решается она пока что только в Москве. Там о сносе и реконструкции «хрущевок» начали говорить еще в 1989 году. Но за шесть последующих лет в столице было сломано лишь 16 пятиэтажек. Перемены произошли в 1995 году, когда правительство Москвы приняло решение о комплексной «пятиэтажной» программе. Сейчас все вопросы, связанные с реконструкцией таких зданий, регламентирует постановление правительства Москвы № 608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», принятое 6 июля 1999 года. По этому постановлению на период с 2000 до 2010 года запланирован снос пятиэтажных панельных домов серий К-7, П-32, П-35,1605-АМ, 1МГ-300 (6 млн м2 или около 2 тыс. зданий) и других серий (до 0,3 млн м2). Но есть еще в Москве прочные блочные и кирпичные «хрущевки», которые сносить не планируется, поскольку они вполне могут простоять лет 60— 80. Это дома серий 1-510, 1-511, 1-515 и др. (всего более 2,75 млн м2). Их предполагается реконструировать.
Помимо всех недостатков, присущих домам массовых серий, есть еще одна крупная проблема: в течение длительного времени их ремонт проводился в крайне недостаточных объемах. Да, Краснодарский край занимает четвертое место в стране по объемам строительства, но, помимо строительства, необходимо наращивать объемы ремонтных работ. В противном случае в ближайшие 25 лет произойдет лавинообразное нарастание жилищного фонда, требующего неотложного реконструкционного вмешательства. Поэтому уже сегодня необходим переход к масштабному осуществлению капитального и текущего ремонта в жилых домах, ведению комплексной реконструкции градостроительных образований.
Так, в Москве, к примеру, имеется собственная концепция капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города, разработанная в соответствии с генеральным планом развития города, с учетом практики формирования и реализации уже существующих программ, а также основываясь на принципах общегородской политики совершенствования и развития сложившейся застройки города.
Конечно, Краснодар — не Москва, а Краснодарский край — не Московская область, но, тем не менее, регион мы не бедный и свою программу комплексной реконструкции, модернизации и благоустройства жилых районов, направленную на переход от территориального роста города к качественному преобразованию сложившейся застройки, позволить себе можем. Подобная программа потребует сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем и должна включать в себя следующие направления:
- формирование комплексной жилой среды и обеспечение архитектурно-пространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта и функциональной достаточности жилых районов;
- повышение эффективности использования городских территорий;
- реконструкцию, реновацию и модернизацию существующих градостроительных образований;
- сохранение и увеличение многообразия жилой среды и застройки, отвечающих запросам различных групп населения, улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилого фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания;
- уменьшение доли физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда;
- обеспечение сохранности и увеличение сроков эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания;
- обеспечение условий для снижения издержек и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
- обеспечение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства.
Актуальность разработки концепции обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накоплением «не до ремонта». Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.
Таким образом, реализация программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города является одной из важнейших социально-экономических и стратегических задач, самостоятельной отраслью в градостроительной политике.
Как и всякое дело, реконструкция и модернизация пятиэтажек, помимо преимуществ, имеют и целый ряд осложняющих моментов. Прежде всего, они связаны с жильцами этих домов. До того как начать модернизацию дома без отселения, нужно получить согласие на нее всех жильцов. А это нередко бывает довольно сложно, тем более что законодательная база реконструкции еще до конца не проработана. Именно из-за трудностей с жильцами возникают проблемы с привлечением инвесторов, готовых вкладывать деньги в эти работы.
Существуют различные методы реконструкции пятиэтажек. Один из самых легких способов модернизации пятиэтажек — реконструкция с надстройкой мансарды. Но у него есть свои сторонники и противники. В пользу таких проектов говорят простота и не очень высокая стоимость их реализации (мансардное строительство на 20%, а то и на 50% дешевле обычного: не надо прокладывать коммуникации, рыть котлованы, строить фундамент — все уже есть), а против — то, что все остальные квартиры практически не претерпевают изменений, да и увеличение жилой площади дома оказывается весьма незначительным. К тому же мансарды не рассчитаны на русские зимы.
Разрабатывают свои модели реконструкции пятиэтажек и многие строительные фирмы Москвы. Для примера расскажем о варианте, получившем название «МОСС-Тема». Со старого здания снимаются фасадные панели, убираются все не несущие нагрузку перегородки. Рядом с прежними стенами строится новый фундамент, на который ставится каркас, разработанный конструкторами. Иными словами, здание делается шире. И уже на новом каркасе надстраивается до девяти этажей, причем новые четыре этажа совершенно не давят на старую пятиэтажку При такой схеме уходят в прошлое маленькие кухни, совмещенные санузлы и смежные комнаты. В здании появляются лифты, раздельные санузлы, широкие лестницы, мусоропроводы, заменяются все коммуникации. Квартиры получаются не хуже, чем в новостройках.
Большой интерес в этом плане представляет опыт Восточной Германии, на территории которой после вывода наших частей и объединения Германии осталось «советское наследство» в виде тех же самых «хрущевок». Но, в отличие от наших граждан, немцы наотрез отказались жить в малогабаритках. Только в Берлине произведена реконструкция 70% ветхого фонда.
Так, к примеру, в Москве для рационального использования немецкого опыта создано АО «УПРАВЛЕНИЕ САНАЦИИ ЖИЛОГО ФОНДА», учредителями которого являются столичные строительные организации, консорциум немецких фирм из инициативы «Жилищное хозяйство Восточной Европы» (IWO) и «Союз предпринимателей Восточной и Центральной Европы» (OMV).
Материалы: Издательство «Южный Дом»
Фото: www.google.ru