Можно ли построить второй дом на участке

Нередко у некоторых землевладельцев возникает идея строительства второго жилого дома. Например, для детей, родителей или гостей. Еще один вариант — это открытие мини-отеля с целью заработка. Как сделать это по закону, чтобы не пришлось сносить постройку?
«В тесноте, да не...»
Согласно действующему законодательству на участке разрешается строить сколько угодно домов, если это позволяют:
ВРИ (вид разрешенного использования);
ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);
ПЗЗ (правила землепользования);
санитарные и противопожарные правила;
соседи.
Однако есть одно «но» — в классификаторе видов разрешенного использования земли упоминается размещение ОДНОГО дома. И как понять: можно или нельзя построить второе жилье на участке?
На практике обычно в расчет берут нормы по максимальному проценту или коэффициенту плотности застройки участка, которые указаны в ПЗЗ.
Под плотностью застройки понимают отношение суммарной площади в размерах наружных стен жилых домов и всех зарегистрированных на участке капитальных строений к площади земельного надела.
Данный показатель может изменяться от 20 до 100% в зависимости от района и типа самого участка (см. таблицу ниже). Например, на дачном участке в 6 соток разрешено строиться на 40% от площади земли.
Площадь земли позволяет, возводите хоть три дома. Только следует учесть ряд требований:
Высота здания — не более 20 м.
Этажность — максимум 3 этажа.
Площадь постройки — не выше 500 кв.м.
Если данные параметры превысить, то придется разрабатывать и согласовывать проектную документацию, проводить экспертизу и получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
В любом случае прежде чем, приступить к строительству второго жилья, изучите ПЗЗ и ГПЗУ. Эти документы дадут ясную картину относительно возведения еще одного дома, а также где на участке можно его разместить, какие параметры учесть и есть ли ограничения.
«Нельзя, но очень хочется»
Если же строительство второго жилого дома запрещено, то также из ГПЗУ и ПЗЗ можно узнать, как решить данную ситуацию в пользу землевладельца. Например, уменьшить площадь уже имеющегося дома или организовать мероприятия по охране объектов, если земля находится в зоне культурного наследия. Помочь может кадастровый инженер, который подготовит техплан дома. Он составляется на базе декларации на объект недвижимости. В ней содержится следующая информация:
точное местоположение объекта;
тип постройки;
кадастровый номер участка;
номер кадастрового квартала;
техническое описание объекта;
данные собственника;
а также выписка из ЕГРН;
поэтажные планы;
абрис (это схематичный план с данными измерений, которые необходимы для построения точного плана участка);
согласие на обработку персональных данных владельца участка.
Далее пакет документов отправляются в Росреестр. Это сделать можно через МФЦ или сайт госуслуги.
Другой вариант обойти закон — размежевать один участок на два. Для этого собственник также обращается к кадастровому инженеру. Процедура аналогичная, как и при оформлении земельного надела после покупки. Только следует знать, что новый участок будет иметь тот же самый ВРИ и целевое назначение, а также он должен быть не ниже установленных минимальных площадей и не иметь ограничений для строительства жилого дома. Минус такого способа заключается в том, что собственнику придется платить налоги за два участка, несмотря на то, что общая площадь не изменилась. И увеличится членский взнос в кооператив или СНТ, поскольку он определяется пропорционально числу участков, находящихся в собственности.
Выход из сложной ситуации есть — построить дачный домик и оформить его как хозпостройку. Далее уже строить жилье. А если возводить некапитальное строение, то и регистрация не требуется.
«Мой адрес не дом и не улица…»
И напоследок, каждый владелец дома обязан пройти процедуру присвоения адреса. Необходимо обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением. Власти составят постановление и внесут данные в Федеральную информационную адресную систему. Процесс несложный. Второму дому к адресу просто добавляется литера А или строение 1.
Очень важно при строительстве второго дома соблюдать все требования градостроительного регламента. В противном случае постройка признается самовольной. Это приводит и к спорам с соседями, и большой вероятности сноса дома.