💡 Можно ли продать квартиру, если она в ипотечном кредите?

💎 Один из главных аргументов против ипотеки звучит так: "Я не хочу привязывать себя к какому-то определенному жилью на 10-20 лет. А вдруг у меня ситуация изменится?"
✨ Для многих будет это открытием! Но! Вы МОЖЕТЕ продать квартиру, находящуюся в ипотечном кредите. Хоть на следующий месяц после покупки. Ипотека - это не значит привязать себя на долгий срок к какому-то жилью. В США люди давно привыкли "прыгать" из ипотеки в ипотеку, постоянно, либо улучшая, либо ухудшая свои жилищные условия в зависимости от того - растет у них личный доход или снижается.
📌 Но правда в этой схеме есть один существенный изъян - чем на более долгий срок вы берете ипотеку - тем меньше вы выплатите в первые годы кредита "основного долга" и тем больше выплатите "процентов" банку. Разберем на примере.
❗ Допустим, вы купили комнату в ипотеку на 15 лет. Взяли для этого в банке кредит в 1.000.000 рублей по ставке 13,25%. Ежемесячный платеж у вас был 12817,36 рублей и вы в течение двух лет исправно его платили. А потом, по прошествии 2-х лет - решили эту комнату продать и купить однокомнатную. Но график аннуитетных платежей в этом случае сыграет на руку банку - вы выплатите за 2 года только 48.492 рубля основного долга (иначе, тела кредита).
💥 В первый месяц у вас проценты банку будут начислены на тело кредита в 1.000.000 рублей. Т.е. 1.000.000 * (13,25%/12мес) = 11.041р. Это будут проценты за пользование деньгами. И сумма основного долга, которую вы погасите за первый месяц будет 12.817р. - 11.041р. = 1.775р. Соответственно на второй месяц у вас останется сумма основного долга 1.000.000 - 1.775 = 998.225р. И проценты будут начислены уже на эту сумму, т.е. 998.225 * (13.25%/12 мес) = 11.022р - столько % вы заплатите за второй месяц пользования кредитом. И основной долг погасите уже на (12.817-11.022) = 1.795 рублей.
💎 И дальше по аналогии. И продав комнату через 2 года, которую вы купили, скажем, за 1.200.000 (представим, что цены не выросли и продаете вы тоже за 1.200.000), на руки вы получите всего 248.492 рубля, из которых 200.000 - это первоначальный взнос, который вы отдали еще при покупке. Не самый выгодный вариант, и к такому мы вас ни в коем случае не призываем. Однако, не предупредить - не можем.
✨ А теперь вернемся к вопросу о способах продажи указанной в примере выше ипотечной комнаты (для квартир все будет то же самое). Для начала, нужно понять природу ипотеки. По сути своей - покупая комнату в ипотеку - вы становитесь ее собственником, но на комнату банком накладывается обременение и вы не сможете продать эту комнату, пока это обременение не снимете. Снять его можно двумя способами - выплатить банку всю сумму основного долга, либо найти покупателя, который будет с положительным кредитным решением по ипотеке от того же банка, в котором вы брали ипотеку. Например брали ипотеку в Сбербанке и покупателя нашли тоже с одобренной ипотекой Сбербанка.
Но последний вариант получается далеко не всегда, а возможность найти / занять такие гигантские суммы для самостоятельного закрытия ипотеку - почти невозможно.
📌 И делают следующее. Комната выставляется на 3-4% ниже реальной рыночной цены и желающих ее купить сразу становится больше. Из всех потенциальных покупателей - выбирается покупатель с наличкой (либо с одобренной ипотекой того же банка, но такая удача бывает редко). Далее, с покупателем заключается соглашение и ипотека закрывается деньгами покупателя.
💎 Далеко не все покупатели на такое пойдут - тут нужен опытный риелтор, чтобы убедить человека, что вариант достаточно ценный, и что покупатель ничем не рискует. Может, для безопасности расчетов будет оформляться дополнительный залог, тут все зависит от ситуации. Самое неприятное для покупателя (если он все же решился) это то, что процедура снятия обременения занимает несколько рабочих дней. А если у покупателей для приобретения вашего объекта есть не вся сумма, а, скажем, только часть, которой хватает на закрытие вашей ипотеки, но не хватает для полной покупки - то в этом случае нужно еще будет ждать, пока освобожденный от обременения объект пройдет одобрение в банке-кредиторе покупателя.
💥 В общем, нюансов много, но все возможно. Ипотечные квартиры на рынке продаются и покупаются уже не первый год. И будут продаваться и покупаться в будущем. Основной месседж этой статьи в том, что ипотека - это не рабство до момента ее полного погашения. Вы вполне можете поменять объект кредитования в пользу улучшения жилищных условий, либо вообще переехать и купить жилье в другом городе, если захотите это сделать. Другое дело - что из-за механизма работы аннуитетной схемы - выгодней все же полностью досрочно закрывать ипотеку своими деньгами, а уже потом - брать другую ипотеку или покупать что-либо за наличные.
💥 Удачный Выбор сегодня - ваше комфортное завтра!
Остались вопросы, друзья?
🎯 Наш сайт: https://goo.gl/2FuCEs #ubybor #удачныйвыбор #квартира #продажа #покупка #недвижимость #ипотека #вторичка #новости #новостройки #рязань #рзн