Как узаконить перепланировку квартиры

За незаконную перепланировку могут изъять квартиру. Рассказываем, как не попасть под санкции.
Получите бесплатную консультацию по вопросам перепланировки
с 9.00 до 23.00 каждый день без выходных по тел.: 8 (4872) 25-00-28 или 8 (953) 960-00-76.
О том, как узаконить перепланировку квартиры нам расскажет генеральный директор ООО «Компания Деловой Союз» Сергей Богданов.
ВНИМАНИЕ! Ответственность за неузаконенную перепланировку в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ – ИЗЪЯТИЕ КВАРТИРЫ наступает независимо от того, произведена ли перепланировка Вами, застройщиком или предыдущим владельцем.
В обывательском понимании слово перепланировка включает в себя несколько значений: непосредственно перепланировку, а так же переоборудование, реконструкцию и переустройство помещения.
Что такое перепланировка?
Перепланировка – изменение формы, расположения и конфигурации помещения относительно технического паспорта поэтажного плана либо материалов кадастрового дела.
Что такое переоборудование или переустройство жилого помещения?
Переоборудование – это монтаж, демонтаж или перенос инженерных коммуникаций, устройств, точек водоснабжения и водоотведения, а так же санитарных узлов.
Реконструкция жилого помещения – самое широкое понятие, которое включает в себя изменение любых характеристик и параметров объекта и коммуникаций не только внутри, но и снаружи здания, включая:
Перепланировку, переоборудование и переустройство.
Увеличение площади помещения, в том числе, пристройки и постройки.
Изменение фасада дома.
Замену или переделку несущих конструкций и коммуникаций.
Любая перепланировка (реконструкция, переоборудование, переустройство) незаконна с момента её совершения. Владелец помещения, допустивший перепланировку, обязан либо привести помещение в первоначальное состояние, либо её узаконить.
Для простоты восприятия будем называть перепланировку, реконструкцию, переустройство и переоборудование одним словом – «перепланировка», делая уточнение лишь там, где различие существенно.
Почему важно вовремя узаконить перепланировку?
Риск полного изъятия жилого помещения.
При перепланировке муниципального жилья квартира изымается без компенсации.
Невозможно продать покупателю с ипотекой (до 95 % от общей массы покупателей).
Наличие перепланировки – основание для оспаривания сделки купли-продажи квартиры. Юридически с момента перепланировки жилое помещение, которое было ранее, перестаёт существовать, а новое до легализации перепланировки так и не появляется.
Сложность при продаже на открытом рынке.
Квартиру с перепланировкой невозможно приватизировать.
При незаконной перепланировке в залоговой квартире банк может расторгнуть ипотечный договор. В этом случае собственник вынужден выплатить всю сумму ипотеки сразу либо потерять жилое помещение.
Квартиры с перепланировкой стоят намного дешевле, так как потенциальный покупатель не желает связываться с лишними проблемами.
Угроза целостности дома и безопасности проживающих в нем граждан. Навряд ли кто-нибудь хочет быть виновным в трещине несущей конструкции, обрушении на его семью верхнего этажа либо разрушении части дома. Необдуманные действия могут стоить жизни…
Последствия неузаконенной перепланировки:
1. При обнаружении несогласованной перепланировки уполномоченный орган, прежде всего, накладывает на собственника жилого помещения штраф и выносит предписание об устранении допущенных нарушений и приведении помещения в первоначальное состояние.
То есть собственник сам и за собственный счёт, должен всё исправить и сделать, так как было раньше.
На возвращение в первоначальное положение обычно устанавливается срок в районе одного месяца.
2. При неисполнении предписания в соответствии со статьёй 29 ЖК РФ квартира изымается и реализуется на публичных торгах. При этом не имеет значение единственное это место жительство нарушителя или нет. Факт принадлежности доли в жилом помещении или всей квартиры ребёнку равно недееспособному лицу – ничего не меняет.
3. После продажи собственнику выплачивается вырученная на торгах стоимость квартиры, однако она будет значительно ниже рыночной, так как:
Имущество на торгах всегда продаётся дешевле, что связанно с занижением стоимости, сложностью процедуры и ограниченным числом желающих.
Из цены квартиры вычитаются судебные расходы и стоимость восстановления первоначального состояния жилого помещения.
4. Если квартира является не приватизированной – её просто забирают БЕЗ выплаты компенсации.
Существует несколько видов легализации перепланировки:
Согласование перепланировки в административном порядке.
Признание перепланировки законной и сохранение квартиры в перепланированном состоянии – в судебном порядке.
Юридический центр «Компания Деловой Союз» работает с перепланировкой и реконструкцией любой сложности:
Решаем самые проблемные вопросы.
Узаконим перепланировку или реконструкцию помещения.
Подготовим технический план.
Узаконим объединение лоджии с комнатой или кухней.
Изготовим проект перепланировки и реконструкции.
Подготовим техническое заключение или экспертизу.
Узаконим объединение кухни и жилого помещения, в том числе при наличии газового оборудования.
Объединим квартиру с тамбуром, колясочной или мансардным этажом.
Работаем с реконструкцией фасада дома.
Легализуем перенос или увеличение площади кухни туалета или ванной комнаты.
Осуществим иные виды работ по легализации реконструкции и перепланировки.
В чём преимущество оформления перепланировки в Юридическом центре «Компания Деловой Союз»:
Бесплатная консультация по вопросам перепланировки.
Бесплатный предварительный анализ перспектив дела.
Демократичная цена.
Рассрочка оплаты до 6 месяцев.
Опыт и профессионализм. В большинстве ситуаций заранее знаем, чем закончится дело. Коллегиальное решение вопросов специалистами из разных отраслей помогает добиваться положительного результата там, где иные опускают руки.
Принцип единого окна: на Вас работают наши юристы, кадастровой инженер, проектировщик, эксперт и служба геодезии, при наличии единого ответственного лица – куратора проекта.
Принцип взаимозаменяемости – работаем без отпусков, больничных и выходных. Когда один специалист не успевает, за него это сделает другой.
Всегда на связи. Юридический центр работает с 9 утра и до 21 вечера (с 11:00 до 17:00 в выходные). Мы принимаем звонки с 8:00 до 23:00.
Принцип открытости. Мы еженедельно информируем заказчика о ходе работы.
Виды перепланировки исходя из сложности согласования и легализации:
1. Классическая простая перепланировка может включать в себя:
Перенос некапитальных перегородок.
Демонтаж перегородок.
Перенос межкомнатных дверей за исключением дверей и дверных проёмов ведущих в помещение с газовым оборудованием.
Особенности легализации перепланировки:
Обычно подобная перепланировка не требует сложных экспертиз и многоэтапных согласований.
Если перепланировка только планируется и ещё ничего не делалось, а соседи, управляющая компания, ГЖИ и администрация не против, то согласовать перепланировку возможно в административном порядке.
2. Осложненная перепланировка
Увеличение или уменьшение количества комнат в квартире, не затрагивающее общедомовое имущество.
Увеличение размера жилых помещений за счёт коридора или мокрых зон (кухонь, туалета или ванной).
Условия легализации:
Исключительно судебный порядок.
Наличие проекта переустройства и перепланировки.
Техническое заключение или экспертиза.
Согласование с государственной жилищной инспекцией.
Согласование с Администрацией, Архитектурой и управляющей компанией.
Экспертиза гидроизоляции – при объединении жилых и мокрых зон.
В случае отказа в согласовании организация привлекается в качестве ответчика. Могут быть заявлены дополнительные требования.
3. Сложная перепланировка с элементами переоборудования.
Объединение квартиры и лоджии.
Объединение кухни с газовым оборудованием (водонагреватель, котёл, газовая плита) и иных помещений.
Перенос газового оборудования.
Монтаж системы индивидуального отопления.
Перенос туалета, ванной комнаты или кухни в другое место с использованием системы фекальных насосов.
Остекление и утепление балкона.
Снос подоконного блока (если он не является частью стены дома)
Условия легализации:
Только судебный порядок.
Наличие проекта реконструкции, переоборудования и перепланировки.
Согласование с ГЖИ, управляющей компанией, территориальным органом местного самоуправления, Архитектурой.
При наличии переоборудования – согласование с ресурсоснабжающими организациями.
Экспертиза теплопотери при объединении квартиры и лоджии.
Соблюдение предельно допустимой нагрузки от 400 до 600 килограмм на 1 кв.м. (нагрузка может быть иной и определяется технической документацией либо заключением эксперта с учётом её снижения по мере износа дома).
Экспертиза расчёта изменения нагрузки при сносе порожка и подоконного блока.
Техническое заключение или экспертиза реконструкции.
4. Максимально сложная перепланировка или реконструкция.
Объединение помещений и балкона.
Реконструкция или переустройство внешних стен многоквартирного жилого дома.
Реконструкция фасадов.
Изменение работы общедомовых инженерных систем, монтаж каминов.
Демонтаж капитальной перегородки.
Изменение конфигурации дымовых и вентиляционных каналов.
Демонтаж несущего порожка между квартирой и лоджией.
Утепление фасада дома.
Подобную реконструкцию узаконить возможно при следующих условиях:
Подписи 100 % собственников помещений в многоквартирном доме.
Отсутствие угрозы разрушения здания.
Реконструкция не создаёт угрозы жизни и здоровью.
Не затронуты права и интересы третьих лиц.
5. Реконструкция с увеличением площади помещения за счёт общедомового имущества.
Приращение тамбура.
Объединение квартиры и колясочной.
Приращение к квартире части подъезда.
Присоединение к жилому помещению чердака многоквартирного дома.
Увеличение площади балкона или лоджии.
Пристройка балкона, там где его не было.
Пристройка дополнительных комнат или помещений к внешней стене дома.
Условия легализации:
Производятся исключительно с согласия всех собственников многоквартирного жилого дома.
Если собственники части квартир несовершеннолетние или недееспособные лица необходимо одобрение органов опеки и попечительства.
Сделка по отчуждению части общедомового имущества может быть возмездной, то есть жильцам дома или ТСЖ придётся заплатить выкупную стоимость помещения или земельного участка, на котором расположена пристройка к дому.
Невозможно присоединение подвальных и цокольных помещений, где уровень пола ниже 20 см. от уровня почвы.
Необходим полный спектр согласований.
6. Недопустимая перепланировка.
Разрушение внешних стен многоквартирного жилого дома.
Уменьшение прочности несущих стен.
Нарушение функционирования противопожарного оборудования.
Нарушение функционирования коммуникаций.
Подключение теплого пола к системе горячего водоснабжения.
В этой ситуации узаконить перепланировку не получится ни при каких условиях.
Виды переоборудования:
Замена газовых плит на электрические плиты.
Перенос газового и нагревательного оборудования ванны или унитаза.
Перенос сантехнических узлов.
Перенос ванной комнаты.
Замена труб и электросетей (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).
Увеличение мощности и нагрузки инженерных коммуникаций.
Прокладка новых труб и электросетей там, где их ранее не было.
Переоборудование редко идёт отдельно от перепланировки. Дополнительным условием при переоборудовании является согласование с организаций и третьими лицами, чьи коммуникации затронуты, а в случае отсутствия согласия привлечение в суд в качестве ответчика.
Как надзорные органы узнают о перепланировке:
Организованные рейды сотрудников Государственной жилищной инспекции или Управляющей компании.
Жалобы и заявления «добрых» соседей.
Продажа квартиры.
Ежегодная проверка и обслуживание газового оборудования.
Проверка приборов учёта воды и электричества.
Изменение давления или температуры воды в системе водоснабжения и отопления.
Признаки реконструкции видны в подъезде (присоединение колясочной, части общего подъезда, чердачных помещений).
Изменение напряжения, сопротивления или силы тока в системе электроснабжения.
Признаки реконструкции видны с улицы (объединение помещений квартиры с балконом или лоджией, реконструкция фасада, пристройки, монтаж балкона и т.д.).
Изменение конструктивных особенностей здания, несущих конструкция, – трещины и смещения.
Нарушение функционирования дымовых и вентиляционных каналов.
Если вы только планируйте перепланировку – желательно записаться на бесплатную консультацию, чтобы понять, что можно делать, а чего нельзя, дабы не столкнуться с серьёзными проблемами. А если перепланировка уже произведена, не стоит терять время: действующие строительные нормы и правила с каждым годом всё более конкретизируются и ужесточаются, а ответственность за незаконную перепланировку в виде потери квартиры слишком высока, чтобы рисковать.
Как получить бесплатную консультацию по согласованию перепланировки в ООО «Компания Деловой Союз»?
На бесплатную очную консультацию наши специалисты ждут вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1 этаж, офис 17:
по будням с 9.00 до 21.00,
по выходным с 11.00 до 17.00.
Бесплатную консультацию по телефону мы рады оказать вам:
• каждый будний день с 8.00 до 23.00,
• каждый выходной день с 11.00 до 23.00.
Телефоны: 25-00-28, 63-68-97, 8 (953) 960-00-76, 8 (953) 960-00-73.
Если вы находитесь за границей, нам всегда можно позвонить или написать в мессенджерах WhatsApp или Viber на номер +7(953) 960-00-76.
Само собой грамотно и всесторонне оценить возможность узаконит перепланировку и просчитать все риски можно только во время очной консультации в офисе.
Ждём вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1-й этаж, кабинет 17.
ООО «Компания Деловой Союз».