Перепланировка и переустройство жилого помещения

Сегодня для большинства собственников не секрет, что кардинальные преобразования жилого помещения требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто все происходит наоборот.
Сначала делается капитальный ремонт, создаются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.
Многие же предпочитают не обременять себя бюрократической волокитой и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий вариант, когда перепланировка выполняется с нарушением всяческих технических норм, что всерьез угрожает сохранности всего дома и комфорту соседей. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.
Стоит заметить, что во многих современных новостройках уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка приходится, в основном, на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, нужно учитывать, что и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку будет невозможно.
Не получится узаконить преобразование жилья, в котором:
— ослаблены или демонтированы несущие стены; — создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита; — кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно); — расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади; — система отопления вынесена на балконное пространство; — система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям; — перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации; — площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.
Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки:
Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме регламентирован главой 4 Жилищного Кодекса РФ. Эти два понятия существенно отличаются друг от друга.
- К переустройству помещения в многоквартирном доме относят перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
-Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, например снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов.
Как правило, перепланировка жилого помещения связана с изменением полезной площади этого помещения.
⠀
В соответствии с ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Перепланировка и (или) переустройство проходит в несколько этапов:
1. Собственнику жилого помещения нужно обратиться в БТИ за получением технического паспорта на жилое помещение.
2. Собственник жилого помещения находит проектную организацию, имеющую лицензию на подобный вид деятельности и являющуюся членом саморегулируемой организации, которая изготовит проект перепланировки и (или) переустройства в соответствии со строительными и санитарными нормами.
3. Собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения непосредственно, либо через многофункциональный центр заявление с приложением следующих документов:
- Технический паспорт жилого помещения.
- Правоустанавливающие документы на перепланируемое и (или) переустраиваемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
- Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
- Письменное разрешение банка, если собственник приобрел жилое помещение с использованием ипотеки.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
Все документы предоставляются в оригиналах и копиях.
Решение о переустройстве и (или) перепланировке или об отказе в переустройстве и (или) перепланировке помещения принимается в течение 45 дней с момента подачи заявления. Услуга согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений муниципальная, а значит бесплатная.
После принятия решения органом местного самоуправления, заявитель приступает к работе над переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения.
После окончания работ, собственником подается заявление в орган, осуществляющий согласование, о приеме выполненных работ. После приемки выполненных работ (при условии, что в процедуре соблюдались все строительные нормы и правила) заявителю выдается подписанный акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки помещения.
Далее, собственник жилого помещения обращается к кадастровому инженеру для подготовки технического плана в связи с осуществленной перепланировкой и (или) переустройством помещения. Технический план подготавливается на основании проекта переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Заключительный этап процедуры переустройства и (или) перепланировки - внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
После получения технического плана у кадастрового инженера, собственник обращается в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете изменений жилого помещения с приложением технического плана.
Изменения, внесенные в реестр недвижимости, орган регистрации прав подтверждает выпиской из ЕГРН.
Покупая жилье с выполненной перепланировкой, стоит особое внимание обратить на документацию. Если перепланировка не была узаконена должным образом и продавец отказывается ее производить самостоятельно, нужно иметь в виду, что в дальнейшем все расходы, связанные с законным оформлением такой перепланировки, Вам придется взять на себя.
В случае возникновения вопросов по проведению перепланировки жилого помещения или порядка оформления документации, лучше ознакомиться с нормативными актами, либо обратиться к специалистам.