Какую землю выбрать для строительства дома?

Приобретение земельного участка под застройку — дело хлопотное. Важно не только чтобы территория нравилась по эстетическим показателям: живописность местности, близость водоема и т.п. Самое главное, чтобы она соответствовала намерениям покупателя. Ведь согласно российским законам каждый земельный участок должен использоваться строго по назначению. А те, кто не ознакомился со всеми тонкостями, часто попадают в ловушку.
Итак, согласно Земельному кодексу, земли РФ по целевому назначению разделяются на 7 категорий:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли, необходимые для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Для каждой из них в законе четко прописываются действия, которые можно или нельзя совершать на данной территории. Использовать земли не по назначению строго запрещается. Изменить статус земельного участка можно, но процедура это долгая и сложная. Подробнее о ней мы расскажем далее. А пока остановимся на целях использования земель, предназначенных для частной застройки.
1) Земельные участки для индивидуального жилого строительства (ИЖС).
Участок, как правило, находится на территории населенного пункта и подходит тем, кто планирует построить полноценный дом и использовать его в качестве основного места жительства. Покупателям такого участка государство ставит несколько обязательных условий. На территории в течение 3-х лет должен быть возведен только 1 жилой дом высотностью не больше 3 этажей. Построен он должен быть по плану, выполненному проектной организацией, которая работает по государственной лицензии.
Преимущества: близость социально значимых объектов и транспорта, возможность прописки, все необходимые коммуникации (газ, электричество, вода, водоотведение, отопление).
Недостатки: цена. Такие участки являются самыми дорогими по стоимости.
2) Земельные участки для личного подсобного хозяйства.
Делятся на 2 вида: в черте и за чертой жилой зоны. Первый ничем не уступает землям для ИЖС ни по цене, ни по возможностям. Второй вид предназначен лишь для сельскохозяйственного использования и исключает возможность застройки. Такие территории можно использовать только для выращивания сельхозпродукции. Разрешение на строительство дома на таких землях не выдается.
3) Земельный участок для дачного строительства.
В первую очередь, стоит отметить, что на такой территории, как и на первых двух, можно построить полноценный дом. Дачное жилье со всеми удобствами разрешается возводить по тем же параметрам, что на землях для ИЖС и ЛПХ. При этом стоит такая земля почти в 2 раза дешевле. Главное «но» — прописаться в таком доме будет очень затруднительно. Предстоит долгая процедура, во время которой в судебном порядке придется доказывать, что дом пригоден для круглогодичного проживания (т.е. фундамент и все несущие конструкции — целые, есть горячее и холодное водоснабжение, электричество, отопление, водоотведение и вентиляция, теплоизоляция наружных стен и т.д.). Кроме того, необходимо будет доказать, что к дому круглый год осуществляется беспрепятственный подъезд. Далее, при положительном решении суда, в государственные органы нужно предоставить документы, доказывающие, что земельный участок относится к землям населенного пункта и предназначен для садоводства.
Можно ли изменить статус земельного участка?
Наиболее частый вопрос, который волнует граждан. Возникает он при разных обстоятельствах. К примеру, когда во владении есть участок, не подходящий для строительства, а в планах — возвести собственный дом. В этом случае, согласно российским законам, заинтересованное лицо должно обратиться с ходатайством в органы местного самоуправления. Именно муниципалитеты решают, для каких целей будет использоваться тот или иной земельный участок. К заявлению о перемене статуса земли необходимо приложить пакет документов: выписки из земельного кадастра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя. В случае перевода сельскохозяйственных земель придется предоставить примерный расчет потерь сельхозпроизводства. Кроме того, по требованию, могут понадобиться и другие документы: акт натурного технического обследования участка, положительное заключение государственной экологической экспертизы и т.д.
После сбора всех необходимых бумаг, муниципалитет назначает дату публичных слушаний. На основании заключения комиссии глава администрации выносит решение положительное или отрицательное решение о смене статуса земельного участка. Затем уже вносятся изменения в государственный кадастр и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К слову, довольно часто сменой статуса земельного участка занимаются застройщики, которые продают готовое индивидуальное жилье. Обязательства со стороны застройщиков прописываются в договоре, а изменение статуса производится уже после сделки купли-продажи. Таким образом, к примеру, продавались земельные участки в коттеджном поселке «Традиция». На момент покупки территории были выделены под многоэтажное жилое строительство. Нынешний статус земель — для ЖС.
Санкции за использование земельного участка не по назначению
Федеральный закон предусматривает использование земельных участков только по их целевому назначению. В противном случае государство вправе наложить штраф на виновное лицо. Если использование земли не по назначению продолжается и после денежного взыскания, органы местного самоуправления принимают решение об изъятии собственности у владельца.