13:48 15.06.2024

С 1 апреля начали действовать поправки, уточняющие порядок согласования перепланировки жилья. О том, какие сложности ожидают теперь собственников квартир – читайте в нашем материале.

С 1 апреля вступил в силу новый федеральный закон, которым в Жилищный кодекс и федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» внесены изменения. Теперь перепланировкой считается изменение границ помещений, изменение внутренней планировки квартир, образование новых помещений. По старым правилам объединение комнат или нескольких квартир относили к реконструкции. Согласно поправкам, этот вид переустройства теперь относится к перепланировке.

Согласовывать ее нужно будет при увеличении или уменьшении площади квартиры, выделении нового помещения – к примеру, кладовой или гардеробной, изменении границы помещения, внутренней планировки. Без согласования теперь нельзя демонтировать встроенный шкаф или перенести дверной проем.

Порядок оформления перепланировок с апреля также изменился. Изменения коснулись оформления перепланировок и переустройств помещений в многоквартирном доме, перевода жилых помещений в категорию нежилых (и наоборот), регистрации изменения.

Собственнику после завершения ремонта, согласно новым правилам, необходимо получить акт приемки, заказать у кадастрового инженера новый техплан, передать его в Росреестр. После того как ведомство внесет изменения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН. Ред.), перепланировка будет считаться завершенной.

А теперь поговорим о новшествах подробнее.

Что теперь считается перепланировкой
До принятия нового федерального закона перепланировка включала в себя изменение конфигурации помещения, которое требовало внесения изменений в технический паспорт помещения. Например, это расширение комнаты за счет лоджии или перенос дверного проема.

Под новый закон о перепланировке подпадают:

– обустройство дополнительного санузла или ванной комнаты;

– расширение спальни или зала за счет кладовой;

– расширение или изменение дверных проемов;

– объединение или разграничение комнат;

– перенос или разборка перегородок;

– объединение ванны с санузлом;

– увеличение зала за счет коридора или других помещений.

Все эти и другие действия, в результате которых меняется площадь комнаты, вход в нее, а также появляются помещения с новыми функциями, не предусмотренными в техпаспорте, например, гардеробная с первого апреля понимаются как перепланировка. Также под закон подпадают работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации жилого дома и жизни соседей. Например, зашивка стояков отопления или нарушение целостности общедомовой вентиляции.

Понятие перепланировки не следует путать с понятием переустройства. Последнее предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) – это переустройство, и оно не требует согласования. Перепланировка же, повторим, предполагает изменение конфигурации помещения.

Подготовка к перепланировке
На этом этапе собственнику квартиры необходимо подготовить следующие документы:

– технический паспорт. Его можно получить в бюро технической инвентаризации или заказать в МФЦ;

– правоустанавливающие документы на квартиру;

– выписку из ЕГРН о постановке помещения на учет;

– заключение технической экспертизы о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения определенных работ.

Важно понимать, что есть некоторые особенности. К примеру, если квартира находится под обременением (как вариант – ипотека) то к вышеуказанным документам потребуется согласие банка на проведение работ по перепланировке.

Подаем документы
На этом этапе необходимо подать документы в многофункциональный центр (МФЦ). Решение о согласовании перепланировки либо об отказе в согласовании должно поступить в течение 1-2 месяцев с момента подачи документов.

Если получено положительное решение, то можно приступать к ремонту. Если нет, то у собственника есть право обратиться в суд.

Приступаем к ремонту
После получения разрешения можно приступать к ремонту. Собственнику выдается специальный журнал, куда нужно вносить отметки обо всех этапах процесса перепланировки.

Когда работы по перепланировке окончатся, собственнику нужно направить уведомление о завершении указанных работ и технический план перепланированного помещения в орган, который согласовал перепланировку. Если после перепланировки образовалось новое помещение, то к уведомлению и техническому плану нужно еще приложить сведения об уплате госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Перепланировка подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт утверждается органом местного самоуправления, который разрешает перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, не позже 30 дней со дня получения им упомянутого уведомления.

Новый закон регулирует и сроки, за которые акт приемочной комиссии должен быть направлен в Росреестр. Теперь утвердить этот акт нужно в течение 30 дней.

Ремонт без получения разрешения
Иногда случается так, что собственники квартир сначала производят перепланировку, а затем обращаются за разрешением уполномоченного органа.

В этом случае получить его по описанному выше алгоритму не получится. И есть, как минимум, два варианта развития событий.

После сделанной перепланировки собственник обратился в суд, однако получил отказ в признании перепланировки законной, поскольку она существенно нарушила положения нормативных правовых актов.
Собственник до проведения ремонтных работ обратился в экспертную организацию, чтобы получить заключение о том, можно ли совершить перепланировку, и получил согласие. Но сделал ремонт еще до получения разрешения. В этом случае собственнику также необходимо обратиться в суд. Но в этой ситуации суд с высокой долей вероятности требования собственника удовлетворит, так как, прежде чем произвести ремонт, собственник обратился за одобрением экспертной организации.
Таким образом, если собственник планирует сначала сделать ремонт, а затем узаконить перепланировку, то он должен знать:

– перед началом работ необходимо получить заключение экспертов;

– узаконить такую перепланировку можно только в судебном порядке.

В результате перепланировки квартиры не допускается нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания, нарушение работы инженерных систем и оборудования, противопожарных устройств, ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов.
Перепланировка по новым правилам: как согласовать
Для такой цели нужно подготовить:

– заявление;

– протокол общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых), который бы удостоверял их согласие – особенно, когда речь идет о присоединении части общих помещений в доме;

– паспорта всех владельцев помещения, и свидетельства о рождении – для несовершеннолетних;

– согласие владельцев на перепланировку, которое заверил нотариус;

– документ, подтверждающий право собственности на объект;

– техпаспорт квартиры.

Далее комиссия, собранная органом местного самоуправления, которая согласовывает изменения, в течение 45 дней должна решить, разрешать ли перепланировку, и сообщить об этом собственнику.

Если перепланировку сделали незаконно, то есть два выхода – оформить ее по закону или вернуть первоначальный вид. Иначе есть риск в будущем не продать имущество. И лучше не рисковать и не упорствовать: это не тот случай, когда риск – дело благородное.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения сведений об изменениях в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровый учет и государственная регистрация прав на переведенное либо перепланированное помещение осуществляется по заявлению органа местного самоуправления.

Ответственность и штрафы
С 1 января 2024 года штрафы за нарушение законодательства в сфере незаконной перепланировки увеличились: для физических лиц – 2 000-2500 рублей, для юридических лиц – 40 000-50 000 рублей.

Штраф назначается независимо от того, устранили вы недочеты или нет.

Собственнику квартиры может грозить предписание от инспектора, по которому владелец жилья должен будет узаконить перепланировку или вернуть все в исходный вид за собственный счет, а также выплатить штраф.

Часто задаваемые вопросы
Со вступлением в силу нового закона возникли вопросы. Отвечаем на самые популярные из них.

– Можно ли узаконить выполненную ранее перепланировку?

– Да, это возможно. Процесс согласования будет схож с согласованием перепланировки по проекту, но без получения разрешения на работы, поскольку они уже выполнены. Сам процесс начнется сразу после оформления акта о произведенном переустройстве.

– Можно ли согласовать проем в несущей стене многоквартирного дома?

– Да, если есть техническая возможность для этого. Чтобы точно ответить на вопрос, получите техническое заключение от специалистов.

– Можно ли обустроить кухню на лоджии?

– Нет, поскольку изначально это помещение не отапливается, и площадь лоджии или балкона рассчитана с понижающим коэффициентом, то есть, в этой части квартиры запрещено делать любое жилое пространство.

Льготная ипотека в 2024 году распространяется на покупку и строительство жилья в Луганской и Донецкой республиках, Херсонской и Запорожской областях. Процентная ставка составит не более 2% годовых. Максимальная сумма кредита – 6 миллионов рублей. Первоначальный взнос – от 10 процентов

Риски неузаконенной перепланировки в будущем
Продавать такую квартиру придется значительно дешевле, так как вводить перепланировку, сделанную вами, в законное русло (читай – тратить время и деньги) придется новому хозяину;

– искать покупателя придется с наличными денежными средствами, так как банки не выдадут ипотеку, обнаружив факт неузаконенной перепланировки.

Жалобы соседей из разряда: «Почему им можно, а нам нет?» И штрафы, а возможно, и судебный спор с администрацией о понуждении вас привести квартиру в исходное состояние.

Как обезопасить себя перед покупкой квартиры
Проверить, была в квартире перепланировка или нет, очень просто. Для этого достаточно запросить у собственника:

– технический паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации (БТИ). Сверьте план квартиры из техпаспорта с реальным расположением дверей и стен в квартире. Если они различаются, перепланировка не узаконена. Если данные совпадают, но в плане есть красные линии – перепланировка выполнена без согласований, и об этом уже известно надзорным органам. Все хлопоты по узакониванию лягут на вас, если купите квартиру.

Разрешение на перепланировку и акт о завершенной перепланировке. Они подтверждают, что перепланировка выполнена по всем правилам и соответствует закону. Если эти документы есть, с квартирой проблем быть не должно.

И никакой «свободной перепланировки»! При покупке квартиры продавец может заявить: «У нас свободная планировка». Ничего не подозревающий человек, купивший недвижимость, как это обычно бывает, делает ремонт «под себя». А потом выясняется, что все выполнено не по нормам, и необходимо все привести к существующим нормам или вернуть в исходное состояние.

Перед публикацией материала мы обратились за консультацией к специалистам управления ЖКХ, строительства и архитектуры, нам ответили, что, в принципе, мы все изложили верно. Но, в каждой отдельной ситуации могут быть свои нюансы, о которых станет известно только после просмотра документов.

Светлана Розумова