Что можно узнать из проектной декларации?

Если вы считаете, что проектная декларация – это сугубо техническая информация, которая нужна официальным инстанциям, а простой покупатель не может почерпнуть из этого документа ничего ценного, то вы ошибаетесь. Из проектной декларации можно узнать не только основные параметры будущего строительства, но и сделать прогноз относительно перспектив своевременной сдачи жилого дома.
Из чего состоит проектная декларация?
Проектная декларация должна состоять, как минимум, из двух частей: Информация о застройщике и Информация о проекте (объекте) строительства.
Название строительной организации и дата ее регистрации.
Чем большей историей может похвастаться компания, тем лучше. Накопленная история позволит найти дополнительную информацию о застройщике, понять, как он строит, соблюдает ли заявленные сроки строительства, как ведет себя в кризис. Долгий срок существования компании свидетельствует о том, что застройщик дорожит своим именем и не меняет названия в угоду сиюминутным интересам или возникающим проблемам.
Всегда ли стоит беспокоиться, если название компании неизвестно или организация зарегистрирована недавно?
Иногда застройщик регистрирует отдельное юридическое лицо для строительства конкретного объекта. Это может объясняться объективными обстоятельствами, когда денежные средства банка (например, в рамках проектного финансирования) должны быть отделены от других финансовых потоков, чтобы можно было установить прозрачный финансовый контроль. Или создание новой организации может быть обусловлено особенностями приобретения прав на земельный участок. Словом, пугаться не стоит, но имеет смысл обратить внимание на состав учредителей – эта информация также отражается в проектной декларации.
В числе учредителей может оказаться и уже известная строительная компания, и физическое лицо, являющееся учредителем в других строительных организациях, изучив которые уже можно получить гораздо больше информации для анализа. Некоторые застройщики, используя практику создания отдельного юрлица для каждого объекта, вполне удачно строят жилые дома и комплексы, и даже попадают на первые строчки рейтингов застройщиков.
Проекты, в которых принимал участие застройщик.
На момент публикации в проектной декларации должны быть отражены объекты, построенные силами строительной организации на протяжении трех последних лет. Список может быть очень внушительным. Обычно указываются сроки сдачи в эксплуатацию – по проекту и фактический срок. Если застройщик сдает много и в срок или с опережением графика, не сбавляя оборотов в кризисный период, можно надеяться, что и в текущем строительстве неожиданностей не произойдет.
Величина собственных денежных средств строительной организации.
Важный параметр, позволяющий понять, обладает ли компания деньгами, которые позволят достроить дом за счет собственных средств - или без помощи дольщиков-инвесторов не обойтись. В конце декларации должна быть опубликована планируемая сметная стоимость строительства жилого дома. Соотнесите эту цифру с величиной собственных средств компании, с учетом указанной дебиторской и кредиторской задолженности. Следует заметить, что строить дом только на собственные средства могут позволить себе единицы. В этом случае можно не надеяться на продажу квартир на самой ранней стадии по небольшим ценам. Зачем, если застройщик в деньгах не нуждается? Квартиры будут продаваться по высоким ценам тогда, когда это будет обусловлено требованиями производственного процесса.
Цель проекта, местоположение, сроки строительства.
В начале данного раздела описывается проект строительства: указывается его расположение, строительный адрес объекта (который после ввода в эксплуатацию может быть изменен), количество этажей, наличие подземной или надземной автостоянки, трансформаторных подстанций и административных зданий в составе жилого комплекса. Отдельной строкой указываются сроки - начало и окончание строительства. Если есть история сданных объектов, сверяем, насколько застройщик соблюдал заявленные сроки ранее. Однако, в случае проблем, строительная организация может внести изменения в проектную декларацию, сдвинув сроки на более позднее время.
Разрешение на строительство.
Разрешение на строительство подтверждает, что проектная документация соответствует градостроительным требованиям, этот документ дает застройщику право осуществлять строительство. Может быть указан как срок выдачи разрешения, так и окончание срока его действия. В первом случае не беспокоимся, поскольку разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом для строительства. Во втором случае сравниваем сроки окончания строительства и действия разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен, однако, несовпадение сроков может свидетельствовать о том, что в первоначальные сроки застройщик не уложился, и эта версия проектной декларации относительно сроков окончания строительства уже не первая. Или компания еще не начала строительство, потому что земельный участок был приобретен давно, в расчете на будущие планы. Указанные в проектной декларации разрешение на строительство, договор аренды земельного участка и т.д. должны действовать на момент заключения договора долевого участия и своевременно продляться в дальнейшем. Кстати, проектная декларация должна обновляться раз в квартал - но не полностью, а в части бухгалтерской финансовой отчетности.
Права застройщика на земельный участок.
Строительство может вестись на земельном участке, который принадлежит застройщику на праве собственности или праве аренды от муниципалитета, или находится в федеральной собственности. Мало строительных организаций может позволить себе покупку участка в собственность, поэтому наличие земли в собственности является некоей финансовой гарантией устойчивого положения застройщика. Большинство же застройщиков используют земельный участок на правах аренды.
Описание объекта.
Подробное описание объекта включает в себя площадь застройки, строительный объем и прочие параметры, малоинформативные для простого покупателя. Однако есть в этом разделе важные данные, на которые стоит обратить внимание: предусмотрены ли административные помещения на первом этаже, каково их функциональное назначение, сколько секций (подъездов) в здании, материал стен и перекрытий, наличие пассажирских и грузовых лифтов, будет ли мусоропровод и другие технические особенности проекта.
В проектной декларации могут быть отражены данные об особенностях земельного участка в части наличия радонового излучения и других вредных факторов. В этом случае указываются меры по защите будущих жителей от неблагоприятных условий – например, в основании жилого дома может устанавливаться монолитная плита, препятствующая вредному излучению. Но не стоит пугаться упоминаний в декларации необычных технологий – часто застройщики используют проверенные конструкции, обусловленные особенностями грунта, а не повышенной концентрацией каких-либо вредных веществ.
Важный параметр - количество квартир в жилом здании и распределение их по числу комнат. Может быть указана типовая площадь квартир в квадратных метрах – от минимальных до максимальных значений. Эта информация дает возможность оценить, насколько комфортно будет жить в доме, и предположить примерный состав соседей. Множество студий, занимаемых, как правило, молодежью или сдаваемых в аренду, с непостоянным и непредсказуемым составом жильцов, сложно назвать идеальным окружением для семьи с детьми или пожилой пары, ожидающей тишины и спокойствия.
Перечень организаций осуществляющих основные строительно-монтажные работы.
Эта часть проектной декларации содержит список подрядчиков, часто – с указанием выполняемых строительных работ, что позволяет определить, на каком этапе строительства вступает в проект та или иная подрядная организация. Часто строительные компании работают с одними и теми же подрядчиками и субподрядчиками, которые являются дочерними компаниями, и в той или иной степени связанными с заказчиком строительства.
Способ обеспечения обязательств застройщика по договору.
В соответствии с ФЗ-214 о долевом строительстве, мерами по обеспечению обязательств являются залог земельного участка (в т.ч. права аренды), выделенного для строительства, и залог создаваемого объекта недвижимости.
Если строительство начато после 31 декабря 2013 года, или ранее этой даты, но первый договор долевого участия регистрируется в 2014 году, застройщик должен дополнительно застраховать свою ответственность. Информация о выбранном способе страхования также публикуется в проектной декларации или подлежит отдельному выяснению перед заключением договора долевого участия. Вышеперечисленные условия о залоге земельного участка со строящимся домом и страховании ответственности с 2014 года - это обязательные требования законодательства. Застройщик может дополнительно принять меры по добровольному страхованию рисков, заключив договор добровольного страхования. Следует ли говорить, что дополнительное добровольное страхование – несомненный плюс для покупателя.
Информационная доступность.
Если осуществляется реклама объекта и привлекаются средства дольщиков, проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещаться в интернете. Если компания строит объект на свои деньги, без участия инвесторов, то в настоящее время она имеет право не размещать в открытом доступе проектную декларацию. Однако и в этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Минстрой России подготовил поправки к закону «О долевом строительстве», которые сделают обязательным публичное размещение проектных деклараций для всех компаний, осуществляющих долевое строительство, независимо он того, рекламируется данный объект или нет. Вне требования законодательства о наличии и публикации проектных деклараций находятся жилищно-строительные кооперативы, на членов которых не распространяются законы о защите прав дольщиков.