Должен ли я платить за содержание земли без коммуникаций?

– Приобрели земельный участок. Нас заставляют оплачивать содержание УК (управляющей компании). Ни инженерных сетей, ни дома у нас нет, голая земля. За что нам платить? Грозят пенями и штрафами. Строиться мы не планируем. Могут ли нас заставлять платить непонятно за что?
Отвечает заместитель генерального директора по юридическим услугам ООО «ЗАО «Юрэнерго» Андрей Шевченко:
Услуги управляющей компании при условии, что УК законно является таковой, оказываются на основании заключенного договора на управление. В договоре прописаны такие услуги, предоставляемые УК, как горячее и холодное водоснабжение, охрана, эксплуатация подъездных дорог, содержание электрохозяйства общего пользования и т. д. Также договором устанавливается стоимость этих услуг. Если Вы не планируете строиться и пользоваться сетями и прочим, то можно договор не заключать. По закону Вас никто не может заставить пользоваться услугами, предоставляемыми УК. Кстати, для того чтобы оказывать услуги населению, управляющая организация должна иметь лицензию на деятельность управляющей компании и лицензию на право оказывать услуги, за которые получает вознаграждение.
Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя общественного совета при министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:
Здесь, скорее всего, идет речь об управлении коттеджным поселком. Поскольку в законодательстве РФ отсутствуют нормы, регулирующие вопросы управления коттеджными поселками, содержания общего имущества жителей поселка, порядка обеспечение коммунальными услугами, то для разрешения подобных вопросов судебная практика идет по пути применения аналогии закона и применяет нормы жилищного кодекса.
Согласно жилищному законодательству, собственники жилых (частных) домов и земельных участков несут бремя расходов на содержание общего имущества. К ним могут относиться дороги, электрические сети и оборудование, инженерные коммуникации и другое имущество, которое необходимо для обеспечения благоприятного проживания людей. Как правило, в таких случаях жители создают товарищество собственников недвижимости (ТСЖ, ТСЖН и прочее) юридическое лицо, которое действует в их интересах. Все решения по важным вопросам принимаются на общем собрании собственников. Соответственно, если такое товарищество создано и на общем собрании было принято решение о заключении договора управления с управляющей организацией, то собственнику необходимо оплачивать услуги управляющей компании. Поэтому необходимо уточнить, на каком основании действует управляющая компания, и запросить у нее протокол общего собрания собственников.
Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова:
Если речь идет об участке в коттеджном поселке, то при приобретении там земли (даже без подряда), как правило, подписывается договор на содержание и эксплуатацию коттеджного поселка. При покупке дачи в садоводческом товариществе необходимо платить членские взносы. При покупке земельного участка в деревне платить никому ничего не нужно.
Если в данной ситуации существует какой-то договор с управляющей компанией на эксплуатацию, можно его расторгнуть. Это можно сделать в одностороннем порядке через суд. Пени и штрафы в данной ситуации выставляет не управляющая компания, а суд.
Отвечает директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко:
Вас не могут заставить платить. Обязательства возникают либо в силу закона, либо в силу договора. Вам необходимо запросить основание для оплаты, на которую ссылаются Ваши контрагенты. УК может претендовать на оплату при наличии многоквартирного дома, как минимум. На мой взгляд, здесь обычное мошенничество.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Если Вы приобрели земельный участок по договору купли-продажи, являетесь его собственником, в условиях подписанного Вами договора нет обязательств в отношении третьих лиц (УК) и иных соглашений Вы не подписывали, то требование об оплате содержания УК неправомерно.
Вместе с тем Вам важно проверить, не находится ли данный земельный участок в ограниченной зоне использования, не принадлежат ли данные земли ДНТ и не входят ли в состав дачного кооператива. В случае если входят, то Вам придется провести серьезные переговоры с данной организацией, определить права и обязанности во избежание дальнейшего конфликта, например, ограничения доступа Вас к Вашему земельному участку.
Я рекомендую в этих случаях заключать договор, желательно на особых условиях, поскольку в нем будут зафиксированы обязанности УК: например, охрана земельного участка, содержание общих дорог и прочее, а с Вашей стороны определение разумной суммы, которую за данный вид услуг Вы будете платить.
В случае несогласия такие споры усугубляются (в Московской и Ленинградской областях их значительное количество) и переходят в плоскость судебного разбирательства.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если Вы при покупке участка вступили в члены садоводства, ДНП или заключили договор с УК, то Вы должны выполнять решения общего собрания и оплачивать выставляемые на основе этих решений счета. Но! Если Вы никуда не вступали и не подписывали договоров на обслуживание, по закону к Вам не могут предъявить никаких требований. Впрочем, если Вы впоследствии захотите подключить коммуникации и придете в УК за подключением, не удивляйтесь, что Вам попытаются припомнить все долги, даже если их нет. Они ведь тоже не обязаны заключать с Вами договоры.
Если Вы приобрели землю в охраняемом поселке, где осуществляется освещение улиц, охрана территорий, уборка дорог, благоустройство и т. д., подумайте о том, что это требует постоянных денег. И если все будут оплачивать только фактическое присутствие и использование, то очень скоро дороги зарастут так, что проехать к своему участку Вы не сможете.
Текст подготовила Мария Гуреева