ПРОВЕРЯЕМ НЕДВИЖИМОСТЬ.

1. В отношении продавца необходимо выяснить:
1) является ли он собственником;
2) если продавец является собственником, то в каком порядке он приобрел квартиру;
3) нет ли обременений на квартиру (залог, арест);
4) есть ли лица, которые сохраняют право пользования помещением при продаже квартиры.
2. Для проверки прав продавца и обремения необходимо получить выписку из ЕГРП. Плата за получение выписки установлена в Приказе Минэкономразвития РФ от 16.12.2010 № 650.
3. Порядок перехода квартиры проверяется по документам, на основании которых перешло право собственности. К числу таких документов относится следующее:
1) если квартира приобретена по договору купли-продажи – договор купли-продажи, прошедший госрегистрацию (если после 2013 г. – только договор купли-продажи);
2) приобретение по наследству – зарегистрированное свидетельство о праве на наследство;
3) приобретение супругами – запись в ЕГРП, в том числе при приобретении в долевую собственность.
Рекомендация. Проверить были ли судебные споры в отношении имущества, можно через базы данных судебных органов. Дополнительную информацию о продавце и квартире можно получить на сайте ФМС РФ (проверка паспорта, ограничение на выезд), на сайте ФССП РФ (розыск имущества и лиц, исполнительное производство в отношении лица), на сайте ФНС РФ можно проверить наличие задолженности по налогам.Внимание! Если продавец умрет до государственной регистрации права собственности, суд может вынести решение о регистрации по ч. 3 ст. 551 ГК РФ. Как пример, см. Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2008 №А50-12617/07, Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2010 №34-В10-6.Внимание! В соответствии с ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ непосредственно продавец (и только продавец) может получить сведения о содержании правоустанавливающих документов, сведения о признании правообладателя недееспособным или ограничено дееспособным. Эти же сведения может получить нотариус.Согласно ч. 6 ст. 12 Федерального закона №122-ФЗ ЕГРП содержит сведения: сведения о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения.Формы документов, которые предоставляются по запросу, установлены в Приказе Минэкономразвития РФ от 22.03.2013 № 147.
4. Договор может быть признан недействительным, если продавец не соответствует требованиям закона. Основания недействительности указаны в статьях параграфа 2 гл. 9 ГК РФ. Поэтому необходимо проверить продавца на отсутствие условий для признания договора недействительным.4.1 Договор будет признан недействительным, если был нарушен порядок заключения договора. Наиболее распространенной ситуацией является отсутствие согласия органов опеки и попечительства в случае, когда либо собственником является несовершеннолетний, либо в помещении проживает несовершеннолетний4.2 В силу ч. 4 ст. 292 ГК РФ требуется согласие органа опеки и попечительства в случаях, когда в помещении проживают:
1) находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника помещения;
2) оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). При этом согласие требуется, только если затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.
Сказанное означает, что в отношении несовершеннолетних, которые являются членами семьи, но не находятся под опекой, попечением, не остались без родительского попечения согласие органов опеки и попечительства не требуется. Об этом сказано в Письме Минэкономразвития РФ от 14.09.2010 г. №Д23-3615.
Однако, исходя из позиции КС РФ, согласие необходимо будет и в том случае, если несовершеннолетние формально под указанные выше категории не подпадают, но при этом фактически лишены родительского попечения. Это означает, что у покупателя возникают дополнительные риски, связанные с приобретение квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, ведь у покупателя не может быть достаточных данных о том, не лишен ли фактически несовершеннолетний родительского попечения.Кроме того, необходимо учитывать, что в судебной практике сложился подход, согласно которому наличие согласия органа опеки и попечительства само по себе не предопределяет защиту прав несовершеннолетних. Это означает, что договор может быть признан недействительным и в том случае, если формально согласие органов опеки и попечительства имеется, однако фактически положение несовершеннолетнего будет ухудшено. Как пример см. решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 №ГКПИ08-2069, Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2012 №49-В12-1.Также, если родители несовершеннолетнего не купят новую квартиру, суд может отказать в выселении несовершеннолетнего из прежней квартиры, которую приобретает покупатель. Как пример, см. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2013 № 11-31045.
4.3 Продавец-собственник должен обладать правоспособностью и дееспособностью, воля и волеизъявление собственника должны соответствовать друг другу.Договор будет признан недействительным, если продавец недееспособен или не способен понимать значения своих действий (ст.ст. 176,177 ГК РФ). Поэтому необходимо требовать от продавца:
1) паспорт;
2) справку из наркологического и психоневрологического диспансеров; 3) уточнить, есть ли у продавца водительские права, работает ли продавец. Как пример см. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2013 № 11-21281, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2013 № 11-28528, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2013 № 11-24953
Рекомендация. Договор лучше заключать у нотариуса, который обязан проверить дееспособность, вменяемость продавца. При этом нотариус не запрашивает справки и оценивает продавца только в момент заключения договора.
5. Договор может быть признан незаключенным, если в договоре отсутствует перечень лиц, которые сохраняют право пользования помещением. Как пример, см. Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 № А07-6379/2010. При этом в предварительном договоре, также должен быть указан перечень таких лиц. Как пример, см. Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2008 № А65-28679/07.5.1 Право пользования помещением сохраняют бывшие члены семьи, если они отказались от участия в приватизации, но на момент приватизации имели равные права с лицом, приватизировавшим квартиру. Данное правило сформулировано в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ.Из данного правила в судебной практике был сделан следующий вывод. Право пользоваться помещением бывшие члены семьи сохраняют не только в случае, если они перестали быть членами семьи, но и в случае, если собственник продает помещение. Об этом сказано в п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14.В отношении остальных членов семьи действует правило, согласно которому члены семьи утрачивают право на пользование помещением вместе с переходом права собственности (ч. 2 ст. 292 ГК РФ).Рекомендация. Покупателю необходимо сравнить выписку из ЕГРП и расширенную выписку о проживавших в помещении. Если на момент приватизации в квартире проживали лица, которые в приватизации не участвовали, то почти наверняка такие лица имеют право проживать в помещении. Если из ЕГРП нельзя определить момент приватизации, необходимо основываться на иной информации.
Внимание! Обратите внимание, что в некоторых случаях суды полагают, что формальное право пользоваться помещением не может быть защищено, если бывший член семьи никогда не вселялся в квартиру, не пользовался ей, не участвовал в расходах. Как пример см. Апелляционное определение Санкт-Петербургского суда от 06.12.2012 №33-17272/2012. Если такое лицо намерено выбыло из помещения, оно также утрачивает право пользования. Как пример см. Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2011 №203-В11-14, Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2014 №46-КГ13-6.5.2 Для определения круга лиц, который могли бы иметь права пользования помещением, необходимо требовать у продавца справку о проживающих. Справка берется в управляющей организации. При этом рекомендуется данную справка брать повторно непосредственно перед заключением договора (не позднее 10 дней).6. Необходимо уточнить у продавца, не состоит ли он в браке. Если продавец состоит в браке, то вероятно имущество находится в совместной или долевой собственности. В этом случае на основании ст. 35 СК РФ потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Внимание! Согласно ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.Если супруг отзовет согласие до момента регистрации права собственности, в регистрации будет отказано. Как пример, см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2008 № А33-4825/07.6.1 Если продавец не состоит в браке, но ранее состоял в браке, необходимо выяснить имеет ли бывший супруг (супруга) право на продаваемое помещение.
7. Если квартира приобретается после переустройства, перепланировки, необходимо проверить законность таких действий. Если переустройство, перепланировка были осуществлены незаконно, то на основании ст. 29 ЖК РФ новый собственник обязан будет привести помещение в надлежащий вид.Рекомендация. Необходимо провести сверку технического паспорта помещения и фактического расположения комнат, стен, сантехники и т.д.
Внимание! Если после заключения договора, но до регистрации продавец проведет перепланировку, Росреестр откажет в регистрации. Это будет законным. Как пример, см. Постановление ФАС Поволжского округа от 16.01.2009 №А65-6131/2008.7.1 Порядок перепланировки, переустройства указан в гл. 4 ЖК РФ.7.2 В обязательном порядке рекомендуется проверить площадь помещения по документам и фактическую.8. Рекомендуется проверить состояния лицевого счета продавца, открытого для исполнения обязательств по оплате коммунальных услуг, оплаты содержания и ремонта помещения. Это же касается налога на имущество.Обратите внимание, что в силу закона новый собственник не обязан отвечать по долгам прежнего собственника. Однако зачастую управляющие организации подают в суд на новых собственников. В суде позиция управляющих организаций не находит пока поддержки.
9. Если от имени продавца выступает иное лицо по доверенности, то риски покупателя возрастают. Это связано с тем, что доверенность может быть признана недействительной, как и любая сделка. Поэтому приобретать квартиру у лица, действующего по доверенности, не рекомендуется.
10. Если продавец является наследником, необходимо выяснить есть ли лица, которые могли бы принять наследство наравне с продавцом, но этого не сделали. Возможна ситуация, когда наследник принял наследство, но не успел его оформить, принявший же и оформивший наследство продавец пытается заключить с покупателем договор.