РАЗЪЯСНЕНИЕ Союза инженеров-сметчиков

О показателе значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома
В п. 4 проекта Методики определения соответствия проекта строительства критериям, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, приведена формула расчета степени готовности, рассчитанная в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта.
При этом в соответствии с п. 6 проекта данный расчет предлагается осуществлять самостоятельно и удостоверять в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Предлагается использовать следующий перечень конструктивных элементов:
⁃ конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии),
⁃ конструкции надземной части здания,
⁃ ограждающие конструкции здания,
⁃ внутренние инженерные системы и оборудование,
⁃ внутренние отделочные работы,
⁃ магистральные, площадные сети,
⁃ внутренние перегородки и стены,
⁃ прочие работы.
Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.
Метод нашел отражение и в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА И ТРЕБОВАНИЙ К ЕГО ПОДГОТОВКЕ, СОСТАВА СОДЕРЖАЩИХСЯ В НЕМ СВЕДЕНИЙ, А ТАКЖЕ ФОРМЫ ДЕКЛАРАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ТРЕБОВАНИЙ К ЕЕ ПОДГОТОВКЕ, СОСТАВА СОДЕРЖАЩИХСЯ В НЕЙ СВЕДЕНИЙ".
Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от «2»декабря 2008 года, протокол №43).
Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.
При этом Фонд рекомендует:
1) строительную готовность многоквартирного дома определять по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:
- фундаменты;
- стены, перегородки;
- перекрытия;
- крыша;
- окна, двери;
- сантехнические работы и электроосвещение;
- полы;
- отделочные работы
- прочие работы
2) многоквартирные дома, жилые помещения в которых приобретаются, классифицировать по типам:
- крупнопанельные многоквартирные дома высотой не более 5 этажей;
- кирпичные многоквартирные дома высотой не более 5 этажей;
- крупнопанельные многоквартирные дома высотой не менее 6 этажей, но не более 9 этажей;
- кирпичные многоквартирные дома высотой не менее 6 этажей, но не более 9 этажей;
- крупнопанельные многоквартирные дома высотой 10 этажей и более;
- кирпичные многоквартирные дома высотой 10 этажей и более.
Рекомендуемые расчеты удельного веса укрупненных видов работ при строительстве многоквартирных домов приведены в приложении к данным Методическим рекомендациям.
Президент Союза
инженеров-сметчиков
П.В. Горячкин
ПРИМЕЧАНИЯ:
Застройщикам уже сейчас стоит приводить в порядок и готовить расчеты и документы, подтверждающие степень готовности объекта и понесенные расходы в общем объеме предполагаемых расходов для Декларации о готовности проекта строительства.
В некоторых случаях также стоит подумать о технологически допустимом перераспределении выполнения видов и комплексов работ в пользу конструктивных элементов с большим удельным весом (в процентах) и сметной стоимостью, включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).
Это необходимо чтобы уложиться в критерии, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования эскроу-счетов.
В том числе:
⁃ Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат.
- Расчет степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Застройщикам следует учесть, что в объем фактически понесенных затрат на строительство в отношении каждого многоквартирного дома в целях соблюдения критериев, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования эскроу-счетов, НЕЛЬЗЯ ВКЛЮЧАТЬ ЗАТРАТЫ, обусловленные ненадлежащей организацией процесса осуществления капитальных вложений, такие как сверхнормативный расход сырья, материалов, энергии, труда, потери от простоев, брака, нарушений трудовой и технологической дисциплины.
Также не считаются затратами предоплата (АВАНСОВЫЕ ПЛАТЕЖИ) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей, установленных частью 4 статьи 18 (в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1) Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с учетом особенностей, указанных в ст. 8 Федерального закона от 1 июля 2018 № 175-ФЗ для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.).
При определении степени готовности, рассчитываемой исходя из размера фактически понесенных затрат на отчетную дату по доле понесенных на отчетную дату расходов в расчетной величине общих расходов по объекту:
⁃ понесенные на отчетную дату расходы подсчитываются только по выполненным работам. Расходы, понесенные в счет предстоящих работ (например, стоимость материалов, не уложенных в дело) и авансовые платежи организациям, выступающим в качестве подрядчиков, не включаются в сумму понесенных на отчетную дату расходов;
⁃ расчетная величина общих расходов по объекту исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения строительства объекта.
При определении степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства:
⁃ соответствующие виды и комплексы работ должны быть включены в локальные и объектные сметы на СМР. Объемы выполненных при строительстве работ фиксируются в журнале учета выполненных работ по форме N КС-6а. На основании журналов (ф. N КС-6а) ежемесячно на выполненные объемы СМР составляется акт о приемке выполненных работ (ф. N КС-2);
⁃ В ходе выполнения работ застройщиком ведется общий журнал работ (ф. N КС-6) и журнал учета выполненных работ (ф. N КС-6а) при строительстве собственными силами и Общий журнал работ по форме РД-11-05-2007 при подрядном способе строительства.
Расходы, связанные со строительством, должны быть экономически обоснованы и оформлены первичными учетными документами.
Фактические расходы застройщика, выполняющего работы собственными силами, подтверждаются следующими первичными учетными документами:
- акт на списание строительных материалов;
- табель учета использования рабочего времени строительных рабочих и расчета заработной платы;
- рапорты о работе строительных машин, путевыми листами на работу автомобилей;
- акты и счета за использованные энергоресурсы;
- другие первичные учетные документы.
Скачать:
Разъяснение Союза инженеров-сметчиков от 01.03.2019 г. № РС-ПГ-123/19 "Об удельном весе конструктивных элементов для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома": https://1drv.ms/b/s!AqKUBDk1T8lKh_doTvG1N9koZ1aPMg УПВС 28-1970 Сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов»: https://1drv.ms/b/s!AqKUBDk1T8lKh_dt4bZq3WOLeZwiZw ...
Наш Telegram-канал по вопросам ценообразования в строительстве: https://t.me/soyzsmet Новости и аналитика реформы ценообразования в строительстве, ФГИС ЦС Минстроя России, вопросы перехода на ресурсную модель определения стоимости строительства и многое другое...