Как Минстрою России откорректировать Методику и Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, начиная с IV квартала 2018 года:

Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения приводятся Минстроем В ЦЕЛОМ ПО СУБЪЕКТУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, тогда как основные претензии со стороны регионов и Президента касаются несоответствия реальным рыночным ценам ПО СТОЛИЦАМ (АДМИНИСТРАТИВНЫМ ЦЕНТРАМ) РЕГИОНОВ. Данные отдельных городов (поселений) и районов субъекта «работают» на уменьшение общего показателя!
Одним из путей решения вопроса может быть РАЗДЕЛЕНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ по административному центру и прочим районам. Для крупных территориальных единиц – возможно и введение отдельных показателей.
Сейчас, в соответствии с Методикой определения норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации (Утверждена приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 5 марта 2013 г. N 66/ГС), к показателем средних цен на первичном и вторичном рынках применяются коэффициенты:
0,92 - коэффициент, учитывающий долю затрат, направленную на оплату услуг риэлторов, нотариусов, государственных пошлин и других затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
0,85 - коэффициент, определенный как соотношение рыночных цен на жилье в районных городах, поселках и сельской местности к рыночным ценам на жилье в областных центрах.
Кроме того, сама Методика утверждена еще Росстроем, очень неконкретна и позволяет «манипулировать» данными.
Росстат России приводит СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКАХ ЖИЛЬЯ с разбивкой на:
- квартиры низкого качества
- квартиры среднего качества (типовые)
- квартиры улучшенного качества
- элитные квартиры.
Можно использовать только показатели квартир среднего качества и улучшенного, или только среднего.
Изменение средних цен на рынке жилья может отличаться от индексов цен, так как средние цены рассчитываются как средневзвешенные значения по тому виду квартир, реализация которых осуществлялась в отчетном периоде. Расчет индексов цен осуществляется на основе постоянного перечня видов квартир в течение отчетного года с использованием расчетных цен в случаях отсутствия их фактической реализации.
Если не разделять показатели по административному центру и другим территориям субъекта, то необходимо формировать средневзвешенный показатели исходя из:
- объема ввода жилья (административный центр – остальные территории) за предыдущий период (с учетом или без учета индивидуального строительства, или только по многоквартирным домам массового спроса, типового жилья). Это лучше!
Или
- количества зарегистрированных сделок купли-продажи жилья;
- численности населения (использовалось в расчетах до 2013 года);
- объема жилищного фонда (что, кстати, весьма неплохо!).
Сам Росстат формирует индексы цен на основе зарегистрированных цен на вновь построенные квартиры и на квартиры функционирующего жилого фонда, находящиеся в собственности, если они являются объектами совершения рыночных сделок.
Наблюдение ведется по выборочному кругу организаций, осуществляющих операции с недвижимостью в территориальных центрах и отдельных городах субъектов Российской Федерации. При регистрации цен на квартиры учитываются их количественные и качественные характеристики. Средние цены по Российской Федерации рассчитываются из средних цен, сложившихся в ее субъектах.
В качестве весов используются данные о КОЛИЧЕСТВЕ ПРОДАННОЙ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИР ОТДЕЛЬНО НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКАХ ЖИЛЬЯ, накопленном за предыдущий год.
Также необходимо определится – в каких долях мы используем данные по первичному и вторичному рынку, так как в настоящее время используется средняя величина. Мое мнение – доля первички должна быть выше.
Президент Союза инженеров-сметчиков
Павел Горячкин