Как застройщики выбирают, где и что строить

Наверняка многие из вас задавались вопросом, почему один участок застройщики определяют под возведение двадцатиэтажного дома, а другой — под офисную шестиэтажку. Постараемся дать развернутый ответ.
В современной урбанистике применяется зарубежная концепция Highest or Best Use, то есть максимального или наилучшего использования. Это означает, что оптимальный проект должен совмещать 4 критерия: законность, физическую и финансовую осуществимость, а к тому же максимальную отдачу.
Законность в основном подразумевает градостроительные ограничения. В частности, на участках под малоэтажную застройку существуют ограничения по высоте здания.
Физическая и финансовая осуществимость же формируется в результате расчетов застройщика.
В конечном итоге, максимальная отдача устанавливает перспективность возводимого объекта. Для этого проводится анализ доходности от реализации нескольких вариантов, из которых подбирается оптимальный. В этом расчёте учитывается много параметров, например расположение земельного участка, близость инфраструктуры, плотность застройки в районе.
К примеру, многоэтажка в районе с высокой плотностью создаст большую нагрузку на окружающие транспортные развязки, а также места общественного пользования, что снизит привлекательность данного жилого объекта. Также не будет востребованным и дом, окружённый промышленными застройками. А вот для офисного здания в этом не будет больших проблем.
Именно в этот критерий чаще всего вторгаются форс-мажоры. Так самоизоляция 2020-ого года сократила активность покупателей на рынке жилья. Из данной ситуации каждый нашёл свой выход. Например, СберБанк предложил на ДомКлик ставку от 0,1% на первый год кредитования на новостройки от своих партнёров-застройщиков по программам Господдержки 2020 и ипотеки для семей с детьми.
Когда тип недвижимости и этажность выявлены, речь заходит о выборе класса объекта. Здесь также справедлив принцип максимальной отдачи — объекты в центре города хорошо подойдут для жилья высокого класса, спальные районы — для класса «эконом». Правда и здесь существуют исключения — например, когда застройщик берётся за создание инфраструктуры района с нуля, тем самым усиливая его статус. Класс объекта определяет и материалы строительства — панельные дома относятся непосредственно к массовому жилью, тогда как монолитными могут быть как стандартные, так и элитные объекты.
С застройщиками мы разобрались. А как выбираете уже готовое жильё вы?