Делим ипотеку при разводе: как выгоднее?

Всеобщая доступность кредитов, которая ещё не так давно ощущалась в нашем городе, с некоторыми сочинскими семьями сыграла довольно злую шутку. Ведь, если отношения супругов с момента взятия ипотечного кредита сильно изменились и теперь речь идёт о разводе, то, ипотека вполне может стать либо сдерживающим от развода фактором, либо сильной головной болью при нём.
Как же поделить ипотечную недвижимость при разводе, чтобы не остаться ни с чем? Ведь, даже при расторжении брака, ипотечное бремя ложится на обоих супругов, так как они, несмотря на развод, остаются созаёмщиками.
Самая большая ошибка, это когда оба супруга, под действием сильных эмоций, считают, что им не нужно больше выполнять свои обязательства по кредитному договору и пеняют друг на друга, считая, что ипотеку обязательно должен выплачивать бывший супруг (супруга), но никак не они сами. В таких случаях бывает так, что в пылу ссор ни один из супругов ипотеку не выплачивает, но это никак не отменяет кредитных обязательств, а, наоборот, только усугубляет положение, вгоняя созаёмщиков ещё глубже в долги. Ведь, согласно действующему Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», банк вправе взыскать ипотечное имущество, если условия договора исполняются заёмщиком ненадлежащим образом, чтобы посредством этого имущества вернуть себе часть или полную сумму долга.
Скорее всего, если договором не предусмотрено никакого иного залога, то в случае неисполнения созаёмщиками кредитных обязательств, а именно, систематического отсутствия платежей, или даже небольшой их задержки (достаточно задержать выплаты по кредиту хоть на один день, три и более раза в течение одного года), право собственности на ипотечное имущество переходит к банку. Банк вправе выселить жильцов, наложить на созаёмщиков штраф и потребовать неустойку за нарушение обязательств по договору. Таким образом, бывшие супруги рискуют не только остаться без ипотечной квартиры, но и без денег, так как штрафные платежи поглотят все уже внесённые по кредиту деньги и, скорее всего, потребуют новых вливаний, так, что, при не самом удачном стечении обстоятельств, придётся продать ещё какое-нибудь имущество и влезть в долги для того, чтобы расплатиться.
Чтобы такие неприятности Вас миновали, следует рассмотреть более безопасные для своего кошелька варианты погашения ипотечного кредита при разводе.
Чаще всего, при разделе ипотечной квартиры, каждому супругу назначается кредитная ответственность перед банком, соразмерная доле, полученной от этого имущества. Эта доля либо определяется бывшими супругами мирно, либо назначается в судебном порядке, если им не удалось прийти к мирному соглашению. Такое разделение ответственности перед банком позволяет каждому созаёмщику погашать свою часть кредита самостоятельно и не отвечать за возможное отсутствие платежей со стороны бывшего супруга (супруги). Также, если в семье у супругов был разный уровень дохода, несомненно, такое разделение ответственности будет удобно обоим, но, надо полагать, всё же выгоднее тому из них, у кого уровень дохода повыше ведь, при желании, можно погасить свою часть кредита раньше срока и больше об этом не беспокоиться.
В другом случае, супруги могут договориться о том, что выплачивать кредит будет один из них, соответственно, в этом случае, второму созаёмщику выплачивается компенсация, в сумме равной половине уже выплаченных до момента этого соглашения средств, что является его долей, и право собственности на ипотечное имущество отходит тому супругу, кто взял на себя все кредитные обязательства. Такое соглашение, даже если оно достигнуто по обоюдному согласию, ни в коем случае нельзя оставлять на словах! Его необходимо оформить юридически при участии банка, соблюсти все формальности, подписать дополнительные соглашения к договору, где будут указаны новые условия, оформить новую закладную, при этом старая закладная обязательно аннулируется.
Но, на практике, наиболее верным и выгодным для обоих созаёмщиков решением можно считать продажу ипотечного имущества и возврата денег банку. В этом случае, есть шанс даже получить небольшую выгоду, если, например, цены на жильё в этом районе подросли, либо просто удастся продать дороже ипотечной стоимости, тогда после погашения в банке необходимой суммы, остаток бывшие супруги могут разделить между собой. Продажа ипотечного имущества происходит с согласия сторон и под контролем банка.
В таких неприятных делах, как развод и раздел имущества, не нужно позволять эмоциям брать верх. Трезво оцените свои риски, если нужно, то обратитесь за юридической помощью, и примите правильное решение.
Руководитель гражданского и административного права "Черноморский коллегии адвокатов" Сергей Баташев