Пункт о досрочном расторжении есть почти в каждом договоре найма жилья — но редко когда он обходится без одной ошибки. И она может стать серьезной проблемой для собственника, если сойдутся два фактора: он захочет выселить своих нанимателей досрочно, а те окажутся принципиальными и затеют судебный спор. Поясню, в чем здесь дело.

Как правило, досрочное расторжение договора найма оформляется просто: собственник жилого помещения направляет нанимателю письменное уведомление, где заявляет о расторжении договора и предлагает освободить жилье с такого-то числа.

Вот только по закону досрочно расторгнуть договор найма можно лишь в двух случаях:

- по взаимному соглашению обеих сторон (что, понятно, здесь не применимо),
- или по решению суда (если доказано, что наниматель существенно нарушил договор — ст. 450 ГК РФ).

А чтобы расторгнуть договор, не обращаясь в суд (по факту одного лишь уведомления нанимателя), нужно воспользоваться правом на отказ от договора (ст. 450.1 ГК РФ).

Но где такое право собственнику жилья взять, если закон его им не наделяет? По закону досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя возможно лишь в судебном порядке (ст. 687 ГК РФ).

Поэтому необходимо, чтобы право собственника жилья на отказ от договора было прямо прописано в договоре найма. А во многих договорах найма прописано право наймодателя не на отказ от договора, а на досрочное расторжение договора.

Теоретически суд может здесь придраться, т. к. расторжение договора — только в судебном порядке (значит, наймодатель незаконно выселил квартирантов после одного лишь уведомления).

Поэтому во избежание недоразумений, формулируйте пункт о досрочном прекращении договора найма правильно: «наймодатель вправе отказаться от договора найма в одностороннем порядке в таких-то случаях, направив нанимателю уведомление таким-то образом».

Шаблон договора найма квартиры и инструкция о том, как досрочно выселить нанимателей без суда, доступны для премиум-подписчиков моего дзен-канала.