ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ, КАК НЕ СТАТЬ ЖЕРТВОЙ ОБМАНА?

Приобрести квартиру по доступной цене – насущный вопрос для большинства граждан.
Заманчивый вариант – долевое участие в строительстве многоквартирного дома:
- квартиры по стоимости, дешевле среднерыночной;
- квартиры приобретены на первичном рынке, правовая судьба приобретенного жилья ясна и прозрачна, отсутствуют риски оспаривания сделок со стороны предыдущих собственников, отсутствуют обременения, в т.ч. квартиры, свободные от прав проживания иных лиц, зарегистрированных на данной жилплощади;
- и наконец: квартира в НОВОМ доме с чистыми подъездами и работающей инфраструктурой.
Плюсов масса – поговорим о рисках.
Чтобы не стать жертвой обмана, Господа, запомните пожалуйста следующее.
С 01 апреля 2005 года вступил в силу ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – «214-ФЗ»). В соответствии с 214-ФЗ (п. 2 ст. 1), единственными ЗАКОННЫМИ методами привлечения денежных средств граждан для строительства жилья в многоквартирном доме являются:
1) Договор участия в долевом строительстве;
2) Выпуск организацией (эмитентом), имеющей в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившей РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – ЖИЛИЩНЫХ СЕРТИФИКАТОВ;
3) Привлечение денежных средств ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ и ЖИЛИЩНЫМИ НАКОПИТЕЛЬНЫМИ КООПЕРАТИВАМИ.
Та же статья говорит о том, что лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение вышеприведенных требований должны нести ответственность в соответствии с законодательством РФ, а сделки, совершенные в нарушение данных требований признаются судом НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.
Самая распространенная схема обмана: заключение ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕСУЩЕСТВУЮЩЕЙ (!) КВАРТИРЫ.
Разберем на конкретном примере.
За консультацией обращается гражданин, желающий приобрести (ну на сказочно выгодных условиях) в Шушарах в рассрочку квартиру в строящемся доме. Фирма предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся (?) доме.
Фигурируют 2 организации:
1) ООО "НН" (название в целях конфиденциальности указано частично) – имеет в собственности ДК, бассейн и спортзал + зем. участок под ними (назначение зданий – НЕЖИЛОЕ, да в жилое их никто не переводил) и Ордер на производство тех/работ, реконструкцию, организацию площадки и инфраструктуры у этих зданий (причем тут строительство жилого дома - не ясно), а также на возведение забора (который успешно возводится и демонстрируется счастливым дольщикам – (здесь и далее - прим. автора)).
2) ЗАО "Инвест. строит. группа "НН" (организации разные, хотя названия и схожи) – с ней то и предлагают заключить предварительный договор. Какие у данных организаций взаимоотношения, есть ли между ними инвестиционный договор - неизвестно (многие организации не любят предоставлять инвестиционных договоров, ссылаясь на коммерческую тайну – бред).
Более того, поскольку имущественный комплекс в собственности у первой организации вернуть неосновательное обогащение (свои деньги для гражданина) с организации, с которой он заключил договор, и у которой нет никакой собственности, будет значительно сложнее, а зачастую – невозможно.
Предварительный договор к/п - Юридические риски:
1) Вы заключаете заведомо НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ договор (ст. 168 ГК РФ). В предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ) должны содержаться условия, позволяющие установить предмет основного договора. – Существенное условие (ст. 554 ГК РФ) – квартира. Идентифицировать несуществующий предмет невозможно. Кроме того, такой договор не проходит процедуру государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
2) Предварительный договор не соответствует требованиям 214-ФЗ. (разрешение на строительство жилого дома не выдано, процедура обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не произведена, следовательно, признать такой договор договором участия в долевом строительстве также невозможно).
3) Взыскать денежные средства, переданные по предварительному договору обратно крайне сложно. Организация, заключившая с Вами такой договор может «исчезнуть» - не в прямом смысле, но при отсутствии активов для исполнения обязательств взыскать с такой организации что-либо уже не получится. Проконтролировать, куда на самом деле будут переданы Ваши денежные средства и будут ли они потрачены на строительство жилого дома, также не представляется возможным.
4) Квартиры, инвестирование строительства которых производилось по 214-ФЗ посредством заключения договора участия в долевом строительстве не идут в банкнотную массу, в случае банкротства застройщика. По предварительным договорам – такие квартиры войдут в банкнотную массу, следовательно, за счет сумм от их продажи с торгов будут удовлетворяться требования ВСЕХ кредиторов (не только «дольщиков»), а ведь кредиторов у компании может набраться столько, что Вам уже ничего не достанется.
5) В случае, если дом даже будет построен право требовать квартиру по предварительному договору у Вас не возникает. Возможны двойные продажи. В лучшем случае застройщик перезаключит с Вами договор на договор участия в долевом строительстве после получения разрешения на строительство жилого дома, зарегистрирует договор в установленном законом порядке, и то гарантировать, что для этого не потребуется дополнительной оплаты невозможно, а тут и цена будет уже не такая сказочная, как казалось в начале.
Итак, договор участия в долевом строительстве, на что обратить внимание:
1) Может быть заключен только после получения застройщиком РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в и государственной РЕГИСТРАЦИИ застройщиком ПРАВА собственности НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (п. 1 ст. 3 214-ФЗ);
2) Договор заключается в ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ, подлежит ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 214-ФЗ);
3) Договор должен содержать определение подлежащего передаче КОНКРЕТНОГО объекта долевого строительства в соответствии с ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пп. 1 п. 4 ст. 4 214-ФЗ);
4) Договор должен содержать СРОК передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пп. 2 п. 4 ст. 4 214-ФЗ);
5) Договор должен содержать ЦЕНУ договора, сроки и порядок ее уплаты (пп. 3 п. 4 ст. 4 214-ФЗ);
6) Договор должен содержать ГАРАНТИЙНЫЙ СРОК на объект долевого строительства – не менее 5-ти лет, а на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3-х лет (пп. 4 п. 4 ст. 4 и п. 5 ст. 7 214-ФЗ);
7) Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (п. 6 ст. 4 214-ФЗ).
Помните:
Застройщик ОБЯЗАН представить для ознакомления любому обратившемуся лицу (п. 2 ст. 20 214-ФЗ):
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Застройщик ОБЯЗАН по требованию участника долевого строительства представить для ознакомления (п.2 ст. 21 214-ФЗ):
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
«По данным Комитета по строительству, сейчас в соответствии с 214-ФЗ ведет продажи лишь 41 компания на 78 объектах. В мае таких фирм было 38, объектов – 73. Если учесть, что всего в городе ок. 230 строек, существующая динамика позволяет предполагать, что на полный перевод строк Петербурга на работу по 214-ФЗ потребуется 132 мес, - почти 13 лет» (сообщает Бюллетень недвижимости БН № 72/1406 от 20.09.2010 стр. 4). Неутешительная статистика, однако добросовестные застройщики в Санкт-Петербурге все-таки имеются, поэтому при должной осмотрительности участвовать в долевом строительстве жилья все-таки можно.
Отдельная проблема со сроками сдачи дома в эксплуатацию, и передачей квартир гражданам. На практике они всегда нарушаются. Понесет ли застройщик материальную ответственность в данном случае – ответ неоднозначный, каждый случай требуем индивидуального подхода. По судебной практике реально взыскание с застройщика штрафных сумм в пределах 100 тыс. руб. (обычно суды идут на встречу застройщикам и уменьшают неустойку по 333 ст. ГК РФ).
Желающих обратиться в суд, порадую: в части оплаты госпошлин при обращении в суд, граждане руководствуются законодательством о защите прав потребителей – государственные пошлины по таким искам не уплачиваются. (А вот при заключении предварительного договора купли-продажи, действует гражданское законодательство, пошлина уплачивается в порядке, предусмотренном НК РФ).
Желаю удачи в приобретении нового жилья!
На вопросы – ответим.
(с) К.В. Иванов - Руководитель юридического департамента Северо-Западного Центра Правового Сопровождения, szcps@bk.ru