Наследник может продать квартиру после вступления в наследство, законом это разрешено. Но нужно знать о нескольких нюансах: иначе есть риск, что сделка пройдет не только с дополнительными расходами, но и сложностями на разных этапах — и вступления в наследство, и непосредственно продажи.

В этой статье расскажу, как продать квартиру после наследства без налога или уменьшить его сумму.

Когда можно продать унаследованную квартиру.

Получив квартиру в наследство, новый владелец сразу же приобретает право ею пользоваться. В ней можно жить, делать ремонт, оплачивать коммунальные услуги. Но полноценное владение, подразумевающее, что собственник может продать унаследованную квартиру, появляется только после прохождения ряда бюрократических процедур. Даже если продажа не планируется, их необходимо пройти, чтобы не лишиться имущества.

Для того чтобы стать собственником унаследованной квартиры, нужно:

оформить свидетельство о праве на наследство;
встать на кадастровый учет;
зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Бывает, что наследодатель оставляет жилье, которое находится в залоге или куплено в ипотеку. Тогда оформить полноправную собственность с возможностью распоряжаться имуществом можно только с согласия того, кому заложена квартира.

Например, банк, выдавший кредит на покупку, может потребовать погасить ипотеку полностью. Если не получить одобрение залогодержателя, он может оспорить будущую сделку купли-продажи. В случае, когда суд признает ее недействительной, наследнику придется возвращать вырученные деньги.

То есть ответ на вопрос «Когда можно продать унаследованную квартиру?» такой: после того как будет зарегистрировано право собственности на нее.

Как проверить, открыто ли наследство

Первый этап предпродажной подготовки — вступление в наследство. Чтобы его начать, нужно проверить, открыто ли дело о наследстве. Для этого нужны ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. С этими данными на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе «Реестр наследственных дел» можно посмотреть, открыто ли дело о наследстве. Этот этап — часть процедуры оформления свидетельства о праве на наследство.

Кто может инициировать открытие дела о наследовании
Дело может открыть любой наследник, обратившись к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя и заявив о своих правах. Если место жительства не известно или умерший жил за границей, стоит обратиться к нотариусу по месту нахождения имущества.

Какие документы нужны для открытия наследственного дела
К заявлению потребуется подготовить:

документ, подтверждающий родство — если нет завещания и рассматривается случай наследования по закону;
подтверждение адреса проживания умершего;
свидетельство о смерти наследодателя.

Срок открытия наследственного дела
На то, чтобы прийти к нотариусу и заявить о правах на наследство, у наследника есть 6 месяцев. Если наследник — еще не рожденный ребенок, то срок отсчитывается с даты его рождения, и к нотариусу должен пойти родитель или опекун.

Пропущенный по какой-то причине шестимесячный срок можно восстановить через суд. Но суды нередко настороженно относятся к таким обращениям, потому что вокруг дел о наследстве часто возникают мошеннические схемы.

Как получить право на наследство

За свидетельство о праве на наследство необходимо заплатить государственную пошлину. Она составляет 0,3% от стоимости унаследованной недвижимости для наследников первой и второй очереди; все остальные платят 0,6%, но не более 1 млн рублей.

Пошлина рассчитывается и оплачивается после проведения оценки. Соответствующую услугу оказывают бюро технической инвентаризации или специализированные компании — независимые оценщики.

После обращения к нотариусу с заявлением о наследстве и пакетом документов, проведения оценки квартиры или другой недвижимости и уплаты пошлины через полгода после смерти наследодателя его наследник получает свидетельство о наследстве.

Казалось бы, главное сделано. Однако продажа унаследованной квартиры в дальнейшем требует еще одного этапа подготовки: нужна регистрация права собственности в Росреестре. Тогда статус квартиры будет виден покупателю, что снизит для него риски покупки.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После того как оформлено право собственности на унаследованную квартиру, ее можно продавать. Когда все документы в порядке и собственники имущества установлены и видны в выписках, сделка проходит как обычная продажа: покупатель вносит аванс, затем с ним заключается договор и со всеми документами стороны идут в ФМЦ или Росреестр.

Для сделки потребуются следующие документы:

паспорта всех участников;
договор купли-продажи;
разрешение органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних собственников;
справка о зарегистрированных в квартире;
правоустанавливающие документы — в этом случае свидетельство о праве на наследство.

Покупателям обычно передают технические документы на квартиру, например, план, выписку с лицевого счета, которая подтверждает, что нет долгов по коммуналке. Пошлину за регистрацию перехода права собственности платит покупатель. Средний срок регистрации сделки — 7 дней.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Наследство — по общему правилу — не облагается налогом, поэтому декларировать квартиру и что-то платить не нужно.

Есть лишь одно исключение, предусмотренное законом: когда наследодатель обладал патентами на изобретения, а также передал наследникам права на вознаграждение от собственных произведений искусства, литературы, науки. В этом случае новым владельцам придется платить НДФЛ. Но это исключение не касается недвижимости при получении ее в наследство.

Оплата налогов потребуется при передаче прав собственности: в этом случае новому хозяину переходит и обязанность платить земельный, транспортный и другие «традиционные» налоги на собственность. Ситуация меняется, если планируется продажа недвижимости. Тогда может возникнуть обязательство заплатить налог на доходы физических лиц — НДФЛ.

Какой налог с продажи унаследованной недвижимости понадобится платить, зависит от срока владения квартирой и налогового статуса.

Налоговый статус

Если недвижимость продает гражданин России, НДФЛ для него составляет 13%. Ставка налога для нерезидентов — 30%. Нерезидентами признаются как иностранные граждане, так и россияне, которые более 183 дней в течение 12 месяцев (месяцы считаются подряд друг за другом) находятся за пределами России. Тогда налог при продаже жилья, как унаследованного, так и любого другого, вырастает с 13 до 30%.

Срок владения
По Налоговому кодексу минимальный срок владения недвижимостью, по истечении которого не будет налога с продажи, — 3 года и 5 лет.

Достаточно владеть недвижимостью 3 года, если:

Право собственности получено на безвозмездной основе. То есть квартиру завещал или подарил родственник, член семьи, она была приватизирована после договора социального найма, досталась в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Продаваемая недвижимость — это единственное жилье владельца (будет учитываться жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным).
Квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.

Во всех остальных случаях для безналоговой продажи нужно владеть имуществом не менее 5 лет.

Как рассчитывается налог, и можно ли получить налоговые вычеты
Если нужно продать унаследованную квартиру до истечения 3-летнего срока, придется заплатить 13% от стоимости, превышающей 1 млн рублей. Важный нюанс: срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

У налогоплательщика также есть право на вычеты. Это означает, что налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму вычета. Сейчас действует вычет на сумму 1 млн рублей.

Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн рублей, можно использовать вычет в размере стоимости имущества. Но если от наследодателя остались документы об этой стоимости и если он такой вычет на завещанную квартиру не использовал.

Пример
Бабушка оставила внуку квартиру, которую купила за 1,5 млн рублей, сохранила договор купли-продажи и расписку о том, что отдала за нее деньги. Тогда при продаже этой квартиры внук может заявить к вычету 1,5 млн рублей, а не 1 млн рублей.

Допустим, он хочет продать ее за 2 млн рублей. С вычетом, равным стоимости квартиры, то есть 1,5 млн рублей, налог по ставке 13% составит 65 тыс. рублей. То есть налогооблагаемая база будет всего 500 тыс. рублей: 2 млн рублей минус 1,5 млн рублей.

Такой вычет появился всего четыре года назад. Для сравнения: с вычетом в 1 млн рублей налог составил бы 130 тыс. рублей.

Как продавать несколько долей в унаследованной квартире

Если дольщиков несколько, а продать свою долю хочет только один, он должен предложить остальным ее выкупить или заручиться их согласием на продажу. Несоблюдение этих условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю.

Допустим, все дольщики хотят продать квартиру, тогда с точки зрения налогообложения выгоднее, если каждая доля будет продана по отдельному договору. Тогда каждый собственник и, соответственно, налогоплательщик сможет воспользоваться вычетом на сумму 1 млн рублей.

Пример
Две сестры владели квартирой 1,5 года (менее 3 лет). Она была оформлена в долевую собственность, и у каждой было по половине. Квартира была продана по двум договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей, то есть вся квартира — за 3 млн рублей.

Расчет налога для каждой собственницы выглядит следующим образом: 13% х (1,5 млн рублей — сумма дохода) — 1 млн рублей (сумма вычета)) = 65 тыс. рублей.

Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. При продаже квартиры по одному договору налог бы составил: 13% х (1,5 млн рублей — сумма дохода) — 500 тыс. рублей (сумма вычета)) = 130 тыс. рублей, потому что налоговый вычет в 1 млн рублей разделился бы поровну на каждую собственницу.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Чтобы избежать споров с внезапно объявившимися родственниками, претендующими на наследство, наследнику обязательно нужно найти последнюю версию завещания. Она может быть у нотариуса или в вещах наследодателя.

Если этого не сделать, наследники могут объявиться после проведения сделок с унаследованным имуществом и оспорить их. Это можно сделать только в суде, и тяжба имеет шансы растянуться надолго, ограничивая права пользования и распоряжения имуществом.

Осуществляя сделки с квартирой, полученной по наследству, больше рискует покупатель. Потому что в описанной ситуации он имеет шанс остаться и без денег, и без квартиры. Суд взыщет деньги с продавца, но на них могут претендовать другие наследники, или же он может заявить, что уже потратил их.

Именно поэтому, прежде чем рассматривать такую сделку, важно убедиться, что на квартиру нет других «соискателей». В этом может помочь юридическая проверка недвижимости.

Поиск других наследников — непростой процесс, так как любой претендующий на наследство может начать спор за него даже по истечении 6 месяцев, отведенных на заявление о праве его получения. А если свидетельство на наследство оформлено до того, как полгода прошли, риск возникновения споров за наследство повышается в разы.

Юристы предупреждают: безопасного срока для сделок с наследуемым имуществом нет. Наследники могли не знать о смерти наследодателя, и для них 6 месяцев начинаются в тот момент, когда они об этом узнали. Такими наследниками могут быть дальние родственники, внебрачные дети, члены семьи, не поддерживавшие связь с наследодателем.

Что касается внебрачных детей, то они могут заявить о том, что их интересы при распределении наследства нарушены, когда им исполнится 18 лет.

В этом случае поможет статус добросовестного приобретателя.