«Около 200 обманутых дольщиков получат квартиры до конца 2026 года»: министр строительства Самарской области рассказал, как решается проблема с долгостроем

Как обстоят дела в строительной отрасли Самарской области, сколько квадратных метров жилья было введено в прошлом году и насколько это превышает план. Подробнее об этом и других вопросах шла речь программе «Диалоги» с главой Министерства строительства Самарской области Александром Фоминым на радио «КП-Самара» на 98,2 ФМ. Александр Фомин акцентировал внимание на важности поддержки местных девелоперов и реализации новых программ, направленных на улучшение качества жизни граждан.
- Как сейчас себя ощущает строительная отрасль? Все-таки время непростое с экономической точки зрения для застройщиков.
- В этом году мы будем стараться выполнить план, и я уверен, что мы его выполним. Мы закрыли квартальные показатели. Ситуация непростая, и ожидать, что она сильно улучшится, особенно после ставки ЦБ в 21%, не стоит. Хотелось бы видеть там 16-13%. Но мы понимаем, что текущая ставка останется такой, по крайней мере, до конца года. Мы живем в новых реалиях, их нужно принять и подстроиться под них.
- С вашей точки зрения, мешает ли высокая ключевая ставка самарским застройщикам?
- Высокая ключевая ставка не мешает развиваться, но отсутствие различных ипотечных программ действительно создает сложности. Да, банки выдают кредиты под строительные проекты по ставке «ключ» плюс 3,5–4%. Если у застройщика есть продажи, он может работать с этой ставкой. Но если у застройщика нет наполняемости и продаж, ставка может оказаться 30%. В таком случае у него нет ни маржинальности, ни возможности строить, застройщики начинают тормозить строительство. Плюс мораторий, который был введен для переноса сроков по договорам долевого участия в связи с СВО дает о себе знать. На мой взгляд, пора его отменять. Нужно как-то начинать стимулировать коллег и возвращаться к нормальным темпам.
Контроль за работой застройщиков
- Строительство — это бизнес с очень длинным циклом, обычно 2-3 года. Не получится ли так, что в этом году мы планы выполним, но если сейчас заморозить стройки, в следующем году столкнемся с проблемами?
- Поэтому нужно заканчивать с мораториями и вводить дополнительный контроль за работой застройщиков. На заседании Госсовета были подняты жесткие позиции: нужно внимательно следить за застройщиками. Да, вмешиваться в хозяйственные действия запрещено законом, но необходимо контролировать и понимать, почему они тормозят стройки. У них могут быть финансовые проблемы или отсутствие продаж, или другие факторы, которые они не могут преодолеть. Здесь действительно нужно работать. Мы регулярно проводим штабы, собираемся с застройщиками раз в неделю, особенно с теми, кто сталкивается с трудностями, и стараемся максимально помочь находить выходы из сложившихся ситуаций. Хочу поблагодарить Вячеслава Федорищева, нашего губернатора. Он начал проводить штабы раз в месяц с застройщиками. Строительная отрасль под контролем.
- О чем просят застройщики?
- Они просят льготную ипотеку. Понимают, что это своего рода «игла», на которую люди подсаживаются. Нужно четко осознавать, что это инструмент, который может создавать зависимость. Я согласен с Эльвирой Набиуллиной, что не может быть пяти квартир по льготной ипотеке. Я действительно против, когда люди берут льготную ипотеку на семь квартир с инвестиционными целями. Где здесь льгота? Одна квартира – да. Но люди, которые действительно нуждаются в жилье, не могут получить ипотеку. Банки выбирают тех, у кого нормальное финансовое состояние: за счет аренды и продажи этих квартир они закрывают предыдущие ипотеки. Но человек, у которого есть финансовые сложности, не может получить ипотеку, ему отказывают. Здесь необходимо рассмотреть дополнительные критерии для определения, кто может претендовать на льготную ипотеку. Важно проработать вопрос льготной ипотеки в контексте СВО, чтобы она действительно работала на благо нуждающихся. Также стоит обратить внимание на развитие арендных домов, что является хорошей практикой, которая успешно работает в Владивостоке. У нас было совещание с Приморьем, на котором они просили поддержки в законопроекте о возможности строительства арендных домов для социальных категорий, таких как врачи и учителя. Это поможет привлечь специалистов в регион. Мы можем предоставить им качественное жилье в аренду, а работодатель или государство будут компенсировать половину арендной ставки. У них будет право выкупить квартиру по цене, соответствующей себестоимости через 3 или 5 лет, в зависимости от контракта. Это хороший подход, который нужно развивать.
В ближайшее время запланировано выездное заседание Комитета по строительству и ЖКХ Государственной Думы в Самарской области. Мы обсудим различные вопросы, и коллеги из других регионов тоже примут участие. Это отличная возможность для обсуждения путей улучшения и развития строительной отрасли.
Рынок будет укрупняться
- Не приведет ли сложившаяся экономическая ситуация к тому, что рынок будет укрупняться, мелкие застройщики уйдут, а на их место придут более крупные, возможно, федеральные компании?
- Я не вижу ничего страшного в укрупнении рынка. В Москве, когда начались процессы укрупнения, многие опасались этого. Однако, с введением более жестких правил и требований к игрокам, некоторые мелкие застройщики ушли или сократили свою деятельность. На их место пришли новые компании из регионов, которые успешно начали работать в Москве. Это положительно сказалось на рынке. Если федеральные игроки или компании из других регионов войдут в наш рынок, это будет означать развитие конкуренции. Чем больше предложений будет на рынке, тем лучше и качественнее строители будут делать свой продукт. Это даст больше вариативности для клиентов и заставит застройщиков активнее конкурировать за клиентов. Чем лучше условия предоставляются людям, тем комфортнее становится среда. Наличие различных игроков на рынке — как крупных, так и мелких — это только плюс. Мы готовы поддерживать небольшие компании, которые хотят развиваться. Губернатор также подчеркивает, что мы открыты для новых инициатив. На данный момент Самара является одним из самых открытых регионов для развития.
О долгострое
- Говоря о качестве, давайте вернемся к проблемной теме для Самары. Ранее у нас было много обманутых дольщиков и проблемы с достройкой новых объектов. Как вы оцениваете текущую ситуацию?
- На данный момент у нас имеется 5 проблемных объектов, которые числятся в реестре, и 389 обманутых дольщиков. Есть также несколько потенциальных объектов в полупограничном состоянии, которые мы держим на личном контроле и стараемся максимально быстро решить проблемы. Это действительно сложные ситуации, напоминающие Гордеев узел, и не всегда удается их разрубить. Из хороших новостей: один из объектов с обманутыми дольщиками получил разрешение на строительство. Что касается второго объекта, субсидии уже доведены до фонда обманутых дольщиков, и там тоже начнутся конкурсные процедуры. Оба объекта планируется реализовать в течение 18 месяцев. Таким образом, из 389 дольщиков около 200, скорее всего, получат свои квартиры в течение полутора лет, до конца 2026 года.
Вы, вероятно, знаете о проблемном объекте на перекрестке Садовой и Вилоновской, который пытаются решить с 2013 года. Как строитель и профессионал, я не понимаю, почему это так затянулось. Углубляться в историю не будем. Наша задача — обеспечить людям получение квартир. Я надеюсь, что застройщик, работающий над этим объектом, сможет завершить его в ближайшие 9-12 месяцев.
О центре города
- Если говорить о вопросах, которые исторически не решались, то как будет развиваться центр города?
- Центр города будет развиваться хорошо. Была принята объединенная охранная зона, утвержденная в конце года в Минкультуре в Москве. 28 февраля губернатор подписала постановление об установлении этой зоны. Сейчас ведется работа по разработке дополнительных градостроительных регламентов для исторического поселения, так как оно чуть шире, чем объединенная охранная зона. В ближайшие пару месяцев мы примем эти регламенты, потому что памятники нужно сохранять, но при этом центр необходимо развивать.
Если мы оставим разрушенные домики, мы не сможем найти точечного инвестора для объекта площадью 70 квадратных метров с обязательствами на 50 миллионов рублей. Поэтому необходимо сочетать интересы бизнеса с сохранением исторического наследия. Если здание совсем развалилось, и в нем остался только один наличник, который подлежит охране, это, конечно, здорово. Но восстанавливать целый дом, который находится в таком состоянии, — это более дорогое мероприятие, чем строительство нового.
- В чем, на ваш взгляд, проблема архитектурного облика города?
- Основная проблема заключается в недостатке насмотренности. Был такой известный девелопер, Сергей Полонский. Он был своеобразным, и к нему можно относиться по-разному, но то, что он сделал, было впечатляюще. Он создал проект «Москва-сити». Предварительно он собрал команду и отправил их по всему миру, чтобы они увидели, как строят небоскребы. Они жили на стройках, работали с проектировщиками, девелоперами и строителями, изучали опыт разных стран. Вернувшись, они знали, как строить, и стали первыми в стране, кто реализовал такие проекты. Однако то, что строится в Самаре, вызывает вопросы. Бетонные здания с вентфасадом не привлекают покупателей. Нужно делать красиво.
Разница в себестоимости не так велика. Можно сделать первые 4-5 этажей с более качественной отделкой, а дальше, когда визуальная часть заканчивается, можно использовать более простые материалы. Но многие застройщики упираются в одно и то же. Поэтому нужны новые игроки, чтобы показать, как можно делать лучше.
Строительство в регионе
- Как обстоят дела со строительством в областных районах, таких как Тольятти, Сызрань и Чапаевск?
- Сельские территории по-прежнему требуют внимания. Дела обстоят плохо, особенно в отношении сельских территорий. В Тольятти есть несколько крупных застройщиков, которые работают качественно. Мы с коллегами из Минстроя и губернатором проехали по стройкам и увидели, что некоторые из них строят на среднем уровне, а другие — хорошо.
В Тольятти покупатели более требовательные, поскольку у них есть возможность либо купить квартиру, либо построить загородный дом, что делает их выбор более разнообразным. В этом городе строится от 70 до 100 тысяч квадратных метров жилья в год, и это, похоже, потолок, поскольку больше людей там нет. Как отметил Владимир Путин, нам действительно нужно улучшать демографическую ситуацию, иначе темпы строительства останутся прежними.
Радует, что в Тольятти нет ветхого жилья, поскольку это более молодой город. Там нет необходимости решать проблемы с аварийным жильем, и строительство продолжается. Однако покупатели предъявляют претензии к застройщикам, прося улучшить качество жилья, например, добавить колясочные или мойки для собак. Застройщики в Тольятти, как правило, подходят к таким вопросам более продуманно.
Что касается Сызрани, то ситуация там более сложная. Это красивый город, который нуждается в восстановлении. В отличие от Тольятти, в Сызрани много ветхого и аварийного жилья, которое нужно расселять. Программы по этому направлению сейчас сосредоточены больше на муниципалитетах, чем на Самаре, но и Сызрани необходимо уделить внимание.
Сызрань сталкивается с серьезными проблемами с коммуникациями, которые нужно обновить. Мы будем работать с МинЖКХ над этой проблемой, так как для обновления инфраструктуры потребуются значительные инвестиции. В Сызрани есть потребность в строительстве, и мы будем подтягивать туда застройщиков.
- Как вы планируете стимулировать застройщиков заходить в Сызрань?
- Мы будем помогать с коммуникациями и совместно с местными сетевыми организациями прорабатывать эти вопросы. Возможно, мы будем компенсировать часть затрат через инвестиционные программы или даже строить что-то сами. Потребность в жилье в Сызрани велика, и, по моим оценкам, объемы строительства нужно увеличить вдвое, чтобы удовлетворить спрос. Необходимо развивать индивидуальное жилищное строительство и строить блочные дома. Я снова приведу в пример Дальний Восток, где начали строить коттеджные поселки и таунхаусы. Люди стали переезжать в удаленные районы, и там начали развивать инфраструктуру.
- Что нового было построено в социальной инфраструктуре за прошлый год и за первое полугодие?
- Мы сосредоточились на завершении недостроенных объектов, поскольку их количество остается значительным. Сейчас правительство разрабатывает программу, которая станет основным направлением нашей деятельности, с акцентом на социальное развитие и улучшение социальных показателей в муниципалитетах. В соответствии с принятой программой, из 37 муниципалитетов Самарской области 33 включены в программу «Инфраструктура для жизни». Она вступила в силу с этого года.
В рамках этой программы во всех муниципалитетах установлен показатель улучшения качества жизни на 30% ежегодно. Программа рассчитана до 2030 года с возможностью продления до 2036 года. Это один из крупнейших показателей по стране. У нас есть потребность, и мы будем ее удовлетворять. Таким образом, в рамках основной деятельности правительства, которая будет утверждена до 2029 года, мы сосредоточили усилия на этих направлениях. Все показатели с учетом национальных программ и целей сейчас учитываются. Мы будем их реализовывать. Это колоссальный объем инвестиций, который поступит в область, включая значительные средства из федерального бюджета и внебюджетные инвестиции, поскольку есть инвесторы, готовые зайти и вкладывать.
Самарская область недооценена. По моим личным подсчетам, даже сейчас, если абстрагироваться от мнения чиновников, я вижу, что ее потенциал недооценен в два, два с половиной раза по сравнению с тем, что можно улучшить. Эти показатели можно и нужно достичь в ближайшие пять лет. Ключевая ставка, о которой мы говорили, с одной стороны, создает трудности, с другой — открывает возможности, поскольку у людей есть свободные деньги. https://www.samara.kp.ru/daily/27692/5082030/