Собственник сменился, пора выселяться: более сотни пожилых граждан Самары могут остаться без крыши над головой

В Самаре произошла неоднозначная ситуация с пансионатом для престарелых людей «РВЦ Зеленая Роща». В нем сейчас живут более сотни подопечных, но через неделю все они могут оказаться на улице. Все потому, что хозяин санатория им. Чкалова, где располагается пансионат, сменился, договор с арендаторами был расторгнут, а новому собственнику пансионат не нужен. Сотрудники пансионата обратились к властям с просьбой помочь им в решении проблемы и выделить новое помещение для бабушек и дедушек. Но пока договоренности ни с кем не удалось достичь. В ситуации разбиралась корреспондент «КП-Самара».
Вложились в ремонт и аренду
Два года назад самарский предприниматель Даниил Осмагов арендовал пустовавший на то время седьмой корпус санатория им. Чкалова, который находится в одном их живописных уголков Самары на пятой линии 9-й просеки. Договор аренды был рассчитан на 10 лет с условием ежегодной пролонгации. Арендатор сделал в здании ремонт, заменил пожарную сигнализацию, перекрыл крышу, отремонтировал канализацию. Значительные средства пришлось вложить в безопасность и переоборудование помещений для людей с инвалидностью и лежачих. По самым скромным подсчетам, руководство пансионата вложило в пансионат порядка 7 млн рублей.
Сотрудники пансионата обратились к властям с просьбой помочь. Предоставлено «Комсомолке».
В здании обустроили пансионат для пожилых людей и инвалидов «Зеленая Роща». Сейчас в нем живут более сотни пожилых людей, чей возраст и состояние здоровья не позволяет им находиться без надлежащего ухода. У многих бабушек и дедушек не осталось родственников, у некоторых они годами живут за границей. Словом, пансионат стал единственным их пристанищем на старости лет. Здесь за бабушками и дедушками ухаживает квалифицированный персонал, для них устраивают развлекательные программы и различные занятия. Раз в неделю подопечных осматривает терапевт.
- Наши подопечные с разными диагнозами – последствия инсульта, болезнь Альцгеймера, деменция. Это люди, которым нужен постоянный присмотр и уход, - говорит Даниил.
Могут лишиться дома
Буквально через неделю все они могут оказаться на улице в прямом смысле слова. Все дело в том, что собственник здания, в котором базируется пансионат, продал его другому владельцу. Причем, как уверяет руководство пансионата, договоренность с прежним хозяином об аренде на 10 лет была прописана не только в договоре, но и на «человеческом уровне». Он не только был в курсе деятельности учреждения, но и селил туда свою родную бабушку. Почему вдруг у него поменялись планы и почему он не уведомил о продаже здания людей, кому еще два года назад пожимал руку – непонятно.
Новый собственник решил не продлевать аренду. Недавно он прислал руководству пансионата письмо с требованием покинуть помещение.
- О том, что здание продано, нас никто в известность не поставил. Мы спокойно работали, платили аренду, выполняли все свои обязательства, и тут вдруг нам говорят, что надо выселяться.
Откуда взялся странный пункт?
Новый владелец ссылается на некий пункт в договоре, который гласит, что собственник может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Как уверяет руководство пансионата, такого пункта во время заключения договора не было. Изначально между арендатором и владельцем здания была договоренность о том, что расторжение возможно только по соглашению сторон.
Как там появился пункт с противоречащим первоначальным договоренностям смыслом – вопрос. Толи его внесли уже после заключения договора, толи юристы пансионата этот момент просмотрели. Но итог таков, что новый владелец расторгает договор с пансионатом, а старики должны покинуть здание до 1 марта 2025 года.
Нужно новое здание
Руководство пансионата обратилось к правительству области с просьбой о помощи в поиске нового здания.
- Может быть, есть какие ни будь профилактории или санатории, которые пустуют, и их можно взять в аренду. К нам приехали представители министерства социальной и демографической политики региона. Нам предоставили два адреса на Земеца и Кирова, где мы можем оформить аренду. Но на деле это просто два разваленных здания, которые нужно полностью восстанавливать, - говорит Даниил.
За пансионат вступились пользователи соцсетей, которые предложили переселить подопечных пансионата на даче Качмазова в поселке Управленческий, которую еще недавно суд хотел снести. Это особняк основателя группы компаний «Сок», олигарха Юрия Качмазова, который давно скрывается за границей. Речь идет о здании площадью 2,8 тысячи квадратных метров, расположенном на 1,4 га земли.
Что советует юрист
Комментирует Станислав Марайкин, юридическая компания «Победит»:
- Организации заключили долгосрочный договор аренды недвижимости, который зарегистрирован не был. Однако стороны в договоре определили, что до момента государственной регистрации срок аренды составляет 11 месяцев и установлена автоматическая пролонгация на тот же срок. В процессе действия договора аренды сменился собственник здания, то есть арендодатель. Вопрос возникает о том, вправе ли арендодатель (новый собственник) отказаться от очередной пролонгации договора? К сожалению, несмотря на важный социальный аспект деятельности арендатора, юридически арендодатель вправе известить арендатора о намерении прекратить договор и тем самым отказаться от его пролонгации.
Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении. При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер. Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить.
- В данном случае в связи с истечением срока действия договора аренды новый собственник письмом уведомил арендатора о намерении не пролонгировать указанный договор на новый срок. Если в установленный договором и уведомлением срок помещения не будут освобождены, собственник будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском. Полагаю, что в данном случае имеет место быть недоработка юристов при заключении договора аренды. - говорит Марайкин.
По словам юриста, прежде чем вкладывать денежные средства в капитальный ремонт, переоборудование помещений, необходимо внимательно проработать условия договора аренды и исключить условия о праве арендодателя на одностороннее его расторжение. А также установить больший срок аренды и зарегистрировать договор в Росреестре.
Пансионат может через суд взыскать компенсацию средств, затраченных на ремонт и улучшение здания, которое его вынуждают покинуть.
Проблема еще в том, что договор с «РВЦ Зеленая Роща» не был зарегистрирован в Росреестре. Предыдущий владелец здания, по словам руководства пансионата, был труднодоступен, на связь почти не выходил, а в Росреестр надо ехать вдвоем. Если бы регистрация была, сегодня бы это сняло часть проблем.
- Если бы была регистрация в Росреестре, тогда расторжение договора аренды могло бы быть только в судебном порядке. То есть это было бы дополнительной гарантии для арендаторов и защитой от одностороннего расторжения договора. https://www.samara.kp.ru/daily/27664/5053455/