Что необходимо знать при подготовке к участию в долевом строительстве

Жилищный вопрос для большинства граждан России всегда стоял достаточно остро. В настоящее время участие в долевом строительстве – главная, а в некоторых случаях и единственная, возможность для миллионов наших сограждан существенно сэкономить при приобретении нового жилья. Долевое участие предполагает внесение денежных средств за покупку квартиры вперед, за весьма продолжительный срок до постройки и сдачи нового жилого дома в эксплуатацию. В некоторых случаях квартиры приобретаются еще на стадии котлована, в других в процессе строительства дома. Но в тех, и в других случаях дольщики рискуют.
Сегодня мы подготовили подборку вопросов-ответов, которые могут быть полезны тем, кто решил вступить в долевое строительство. Разъяснения дает начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Чувашской Республике Николаева Эльби.
- Решил приобрести квартиру в строящемся доме. Застройщик предлагает подписать предварительный договор. Но как-то боязно подписывать документ с таким названием. Что значит предварительный договор и стоит ли его подписывать?
Вступая в долевое строительство необходимо понимать, что в гражданско-правовых отношениях предусмотрены предварительные договоры, но нужно иметь ввиду, что такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре. В этом случае дольщик не защищен от возможной «двойной» продажи и рискует оказаться у разбитого корыта. Помимо «Предварительного договора» иногда застройщики предлагают подписать «Договор об инвестировании строительства». Такой договор тоже не пройдет регистрацию в Росреестре.
Запомните, по закону государственной регистрации подлежат только договоры участия в долевом строительстве или договоры переуступки права требования. Поэтому обратите внимание на то, чтобы в строящемся доме заключался «Договор участия в долевом строительстве» либо «Договор переуступки права требования». Только оформление таких договоров дает долевику гарантии, прописанные в федеральном законе об участии в долевом строительстве.
- Долго выбирал квартиру, но остановился на строящемся жилье. Скоро дом будет сдан в эксплуатацию. Представитель застройщика убедил меня в выгодности приобретения квартиры в строящемся доме и предлагает заключить договор долевого участия. На какие пункты договора особо следует обратить внимание, чтобы не попасть впросак?
Самое главное обратить внимание на раздел договора относительно оплаты. Закон об участии в долевом строительстве содержит требование о том, что оплата по договору участия в долевом строительстве производится после государственной регистрации договора. Следовательно, если вас просят произвести оплату до регистрации договора в Росреестре, это незаконно, а порой чревато необратимыми последствиями.
Также внимательно ознакомьтесь с пунктом договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию и сроке передачи квартиры участнику долевого строительства. Избегайте расплывчатых формулировок. Гораздо лучше, если в договоре указан конкретный месяц и год сдачи дома в эксплуатацию, а также точный срок передачи готового объекта.
Не лишним будет выяснить, как прописан в договоре пункт об оплате коммунальных услуг. Вас должно смутить, если указано, что дольщик должен вносить взносы за коммуналку с момента сдачи дома в эксплуатацию. По правильному обязанность по оплате коммунальных услуг должна возникнуть с момента передачи квартиры. Подписав договор с первым условием, можете попасть на дополнительные траты.
- Переезжаю в другой регион, поэтому решил отказаться от участия в долевом строительстве, слышал, что можно как-то продать еще недостроенную квартиру. Подскажите, как правильно это сделать.
Вы, как участник долевого строительства, не можете продать квартиру. Вы вправе переуступить еще недостроенную квартиру, полностью расплатившись с застройщиком, либо с переводом долга на нового покупателя. В случае проведения полной оплаты согласие застройщика на уступку не требуется.
Необходимо помнить, что договор уступки может быть заключен только на основании прошедшего государственную регистрацию договора долевого участия. Если, к примеру, вы заключали с застройщиком предварительный договор, который не прошел регистрацию в Росреестре, то договор уступки оформить будет невозможно. Договор уступки может быть оформлен до момента подписания передаточного акта с застройщиком.
- Узнал от знакомых, что продается квартира в недостроенном доме. Предлагают приобрести ее по доступной цене по договору уступки. Есть ли какие-нибудь риски в покупке такой квартиры?
- Риски есть всегда. Но чтобы обезопасить себя при покупке жилья в недостроенном доме, прежде всего, необходимо удостовериться, что квартира «чистая», то есть не имеет никаких ограничений в виде запретов и арестов. Чтобы убедиться в достоверности данного факта, необходимо заказать через МФЦ выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Причем информацию надо запрашивать не на квартиру, поскольку как объект недвижимости она еще не существует, так как долевое строительство еще не завершено, а на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом. Именно в этой выписке отражаются сведения о наличии обременений.
Кроме того, если вы собираетесь приобрести квартиру по договору уступки права требования, следует убедиться, что первый покупатель имеет на руках зарегистрированный в Росреестре договор участия в долевом строительстве. Для этого следует заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия.
Если дом уже достроен, надлежит убедиться, что первоначальным участником долевого строительства не оформлен с застройщиком акт приема-передачи. Узнать эту информацию можно, обратившись непосредственно к застройщику. После оформления акта передачи заключить договор уступки не получится. Здесь уже надо будет подписывать обычный договор купли-продажи.
Прежде чем приступить к сделке, полезно выяснить, не относится ли строящийся многоквартирный дом к числу проблемных объектов. Узнать эти сведения можно на сайте Наш.дом.рф . Вполне допустимо, что люди побыстрее хотят избавиться от долгостроя и предлагают привлекательную цену, надеясь на то, что покупателя можно будет ввести в заблуждение.