Алгоритм действий кажется очевидным: просто найти покупателя или нанять риелтора, который найдёт его за вас, а затем подписать документы и получить деньги. Рассказываем, как всё происходит на самом деле. 1. Оцениваем квартиру Конечно, лучше оценивать квартиру с привлечением специалистов — риелтора или оценщика. Их экспертное мнение позволит снизить риски и недооценённости, и переоценённости. В первом случае квартира, может, и продастся быстро, но вы будете в убытке. Во втором случае необъективная цена может долго отпугивать покупателей. Если всё же нужно оценить квартиру самостоятельно, то руководитель офиса «МИЭЛЬ» в Новогиреево Юлия Антясова советует поискать в интернете максимально сходные предложения. Лучше всего смотреть квартиры в одном районе, на таком же удалении от метро, в похожем доме и затем оценить их стоимость. «В идеале нужно сходить на просмотр — тогда на месте будет понятно, чем то или иное предложение отличается, и как это влияет на цену», — советует эксперт. Кстати, есть специальные онлайн-калькуляторы оценки недвижимости, скажем, на сайте IRN или на ЦИАНе. Можно взять за отправную точку их расчёты. Базовые параметры, которые влияют на цену: район, площадь квартиры, год и материал постройки дома. К явным плюсам Юлия Антясова относит хорошую кухню с техникой, приятный вид из окна, наличие паркинга, хороших соседей и чистый, аккуратный подъезд. А вот закладывать в цену стоимость сделанного ремонта эксперт не советует. Конечно, хорошее состояние жилья привлекает покупателей, но полностью вернуть деньги за ремонт не выйдет. Более того, чем дороже и вычурнее отделка, тем меньшему числу потенциальных покупателей она понравится. «Всё же самым удобным вариантом при продаже является нейтральная отделка», — говорит Антясова. Что может снизить стоимость квартиры: правовые огрехи в документах: нежелание указывать в договоре купли-продажи полную стоимость, чтобы снизить налог; первый или второй этаж; отсутствие балкона или лоджии. 2. Собираем документы Для сделки со стороны продавца потребуются: паспорт, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на квартиру (выдаёт БТИ), выписка из домовой книги, где будет указан перечень зарегистрированных в квартире лиц, справка об отсутствии долгов по ЖКХ. Запросить их можно через «Мои документы» на сайте «Государственные услуги». Эти бумаги лучше получать тогда, когда найден покупатель, потому что срок их действия составляет 30 дней. «Если продавец женат/замужем, а квартира приобретена в период брака и оформлена только на одного из супругов, то дополнительно необходимо нотариальное согласие второго супруга на продажу совместно нажитого имущества», — говорит адвокат коллегии адвокатов «Трунов, Айвар и партнёры» Марат Аманлиев. Если несовершеннолетний ребёнок владеет долей в квартире или же является единственным её собственником, то потребуется получить согласие опеки на продажу, уточняет адвокат. Если продаётся не вся квартира, а только доля в ней, то единственным отличием сделки станет указание в договоре купли-продажи, что отчуждается именно доля в праве собственности. Если в квартире проводилась перепланировка, то она должна быть узаконена. Сделать это можно через Мосжилинспекцию. Незаконная перепланировка может помешать продать квартиру, или же придётся сделать скидку, так как новому собственнику нужно будет заниматься последующим оформлением. Если квартира куплена в ипотеку и всё ещё в залоге у банка, заёмщику необходимо обратиться в кредитную организацию лично или по телефону горячей линии и получить образец заявления. После рассмотрения заявления банк назначит специалиста, который будет курировать продажу залоговой недвижимости. «Сделки все разные, универсального списка документов нет, однако зачастую достаточно паспорта заёмщика», — объясняет представитель банка «ДельтаКредит». Общая концепция такова: нужно закрыть ипотеку (например, через оформление договора о задатке между покупателем и продавцом), снять обременение с квартиры, и только после этого можно зарегистрировать сделку купли-продажи. 3. Заключаем договор задатка Когда покупатель найден, нужно заключить предварительный договор или договор задатка — соглашение, которое удостоверяет серьёзность намерений покупателя и продавца. По договору задатка покупатель передаёт продавцу часть денежных средств как гарантию того, что через какое-то время он готов заключить основной договор купли-продажи квартиры. В случае если покупатель по какой-то причине откажется от заключения договора купли-продажи, продавец просто оставляет себе сумму задатка. «Если от сделки откажется продавец, тогда он будет обязан выплатить двойной размер задатка покупателю, — рассказывает Марат Аманлиев. — Вторая сумма задатка возвращается в качестве неустойки за отказ от совершения сделки». 4. Выписываемся из квартиры Когда продавец уверен в своём покупателе, можно приступать к снятию с учёта всех жильцов квартиры. Если в ней прописан несовершеннолетний, то нужно заранее позаботиться о месте его новой регистрации. При этом оно должно совпадать с пропиской родителей. По закону местом жительства ребёнка признаётся место жительства одного из родителей (ст. 20 ГК РФ). Несовершеннолетних снимают с учёта с одновременной регистрацией по новому месту жительства. «Причины прописки по новому месту жительства не имеют значения», — отмечает Аманлиев. 5. Подписываем договор купли-продажи После подготовки и проверки документов покупатель и продавец встречаются для подписания договора купли-продажи. В нём должны быть указаны цена квартиры, точный адрес, сроки исполнения договора, порядок расчёта, как и когда должен быть подписан акт приёма-передачи квартиры и другие нюансы. Лучше оформлять сделку у нотариуса. По словам Марата Аманлиева, самый щепетильный во всём этом процессе вопрос — порядок расчётов. В девяти случаях из десяти стороны пользуются банковской ячейкой. Покупатель и продавец встречаются в банке и арендуют две банковские ячейки. Продавец пересчитывает и проверяет деньги и составляет расписку о получении денежных средств. К примеру, расписка о получении денег закладывается в первую ячейку, которая открыта на имя покупателя, а деньги закладываются во вторую ячейку, которая открыта на имя продавца. «После того как сделка состоялась, покупатель приходит в банк и забирает расписку о передаче денежных средств как доказательство того, что он выплатил указанную сумму за купленную квартиру, — рассказывает Аманлиев. — Продавец изымает из ячейки денежные средства за проданную квартиру». После подписания договора купли-продажи наступает очередь государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Нужно будет заплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Кто именно оплатит её, стороны решают сами: это может быть как покупатель, так и продавец. Регистрация сделки в Росреестре занимает около 2–3 недель. Далее дело остаётся за малым — нужно подписать акт приёма-сдачи квартиры. 6. Отчитываемся перед налоговой службой Если после покупки квартиры прошло более 5 лет, то налог с продажи квартиры продавец оплачивать не обязан. Однако декларацию в налоговую службу о продаже квартиры отправить необходимо. «Если же с момента покупки квартиры прошло менее 5 лет, то продавец должен оплатить налог в размере 13% от разницы цены покупки и цены продажи квартиры», — предупреждает адвокат Марат Аманлиев. Автор: Валентина Фомина, https://www.sravni.ru/text/2017/9/28/instrukcija-kak-prodavat-kvartiru/?utm_referrer=https://zen.yandex.com #►►полезнаяинформация