Купил участок с долгами – обязан ли я их оплачивать?

– Имеется участок ИЖС 10 соток в коттеджном поселке, право аренды. При покупке два года назад прежний хозяин не упомянул об имеющейся задолженности за проведение коммуникаций. Сумма на тот момент – 200 тысяч рублей. В настоящий момент председатель требует 400 тысяч рублей, не демонстрируя никаких документов. Вправе ли он требовать с меня оплату, учитывая, что при купле-продаже сумма не была озвучена? Должен ли погасить эту задолженность прежний хозяин или я?
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
Есть некоторые нестыковки в Вашем вопросе, и ситуация выглядит странной. Первое – если у Вас право аренды, то это была не купля-продажа, а уступка права аренды (цессия). Второе – Вы два года пользовались участком и коммуникациями и ни разу не общались с председателем, а он ничего не говорил о задолженности? Третье – покупка любого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка или дачи) всегда сопровождается проверкой задолженностей, которые имеются у прежнего владельца перед поставщиками коммунальных услуг и обслуживающими организациями. Неужели при оформлении участка Вы это не проверили?
Теперь по сути Вашего вопроса. На примере Ленинградской области могу объяснить, что довольно часто распространена ситуация, когда инициативная группа жителей поселка вскладчину строит инженерные сети (как правило, это газопровод и водопровод; ранее такая ситуация была и с электрическими сетями), а в дальнейшем предоставляет право врезки в эти сети и пользования ими за отдельную плату. В таком случае никаких обоснований цены подключения председатель Вам не обязан предоставлять. Это личное дело владельцев инженерных сетей, за какие деньги подключать новых пользователей. Кто должен оплачивать эти затраты, Вы или прежний хозяин, зависит от того, что было указано в Вашем договоре с прежним хозяином.
Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Участок ИЖС предполагает наличие коммуникаций. Электричество предоставлено по закону, а вот затраты на подведение газа в поселок перераспределяются соразмерно между жителями поселка. В случае, если Вы при приобретении участка не отразили в договоре, что прежний хозяин обязуется погасить оставшуюся задолженность, то взнос придется оплачивать Вам. Приобретается именно объект, а вопрос по коммуникациям решается по соглашению сторон. Также стоит отметить, что председатель должен продемонстрировать Вам решение общего собрания в письменном виде и всю затратную часть.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Вы, как новый собственник, должны оплачивать коммунальные услуги и взносы в коттеджном поселке (при их наличии) с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Все задолженности, возникшие у прежнего хозяина, должен платить он сам. Соответственно, требовать уплаты долга в сумме 200 тысяч рублей председатель должен с него. То, что Вам не предоставляют никакого расчета задолженности: откуда и за какой срок, какие суммы и за что были начислены, – не верно. Вам должна быть направлена письменная претензия с детальным расчетом объема задолженности. Только после этого надо смотреть, на чем основывается наличие долга.
Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
Вам надо решать Вашу проблему с председателем. Можно уйти в конфликт, но надо иметь документальные подтверждения своей правоты, иначе Вы останетесь на участке с отключенными коммуникациями. Сделайте себе собственный колодец, септик и дизель-генератор, и можно не обращать внимание на поселок, особенно если есть еще отдельный подъезд, иначе можно вдруг обнаружить траншею перед участком.
Вам надо пойти к председателю, взять у него копии решений общих собраний, где зафиксирована стоимость проведения коммуникаций. Если эти решения были приняты до покупки Вами участка, при условии, что продавец состоял членом этого ДНП (или той формы, которая является УК поселка), то вообще-то это долги продавца. Можете предложить в этом случае оплатить работу юриста по взысканию с продавца этих денег. Если продавец не состоял в ДНП, то ничего ему предъявить нельзя. Но и коммуникации к участку не могут быть подведены, и пользование ими незаконно. Тогда Вам придется договариваться с председателем о стоимости подключений именно для Вас. Если Вы еще не состоите в ДНП, это будет условием Вашего включения в ДНП, но размеры выплат должны быть регламентированы документами ДНП и не могут быть необоснованными. Если Вы состоите в ДНП, то должны подчиняться решениям общего собрания.
Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:
Председатель не имеет права требовать с Вас эту задолженность, так как она образовалась у предыдущего владельца, а Вы являетесь добросовестным покупателем. Если в договоре купли-продажи не прописана какая-либо информация о задолженности, то ее должен компенсировать предыдущий хозяин участка – эта обязанность закреплена в Гражданском кодексе РФ. Именно к нему должен обратиться председатель с требованием о взыскании. Но если меры санкционного характера будут применены к Вам, Вы можете обратиться в правоохранительные органы или суд.