Как проверить застройщика на честность и надёжность

Строительство новых домов в Краснодаре ведётся относительно активно, и всегда есть те недобросовестные компании, которые начинают его без разрешительных документов, сдают несоответствующие требованиям и заявленным планам дома. Кому-то удаётся всё узаконить в процессе, кому-то нет, но в любом случае финансово страдают покупатели.
Нарушений действительно много:
Ведение строительства без разрешительной документации. Наиболее массовый вариант. Может привести к сносу здания.
Строительство многоквартирного дома по документам на строительство частного коттеджа.
Нарушение этажности. При получении разрешения на постройку пятиэтажного дома могут строить десятиэтажный с попыткой узаконить потом.
Строительство жилого дома без подключения коммуникаций нужной мощности. Особенно часто встречается при строительстве таунхаусов, когда мощностей воды и электроэнергии, подведённых с учётом на использование одним домом, не хватает сразу на весь комплекс. Встречается и в многоквартирных домах, которые пытаются сдать без подключения коммуникаций.
Двойные продажи по предварительным договорам. Сделки с предварительными договорами никак не регистрируются в Росреестре, и есть риск, что одна и та же квартира будет продана нескольким людям одновременно. Предварительные договора - вообще очень расплывчатая и сомнительная тема, на них можно соглашаться, только если дом уже сдан. Варианты на этапе строительства вообще рассматривать не стоит, слишком велики риски.
Как проверить застройщика на честность и надёжность:
1. Информация на "23 квартиры.ру"
Воспользуйтесь нашим рейтингом застройщиков, а так же почитайте отзывы посетителей на сайте и мнение эксперта по данному застройщику.
2. По официальным данным
В первую очередь – на городском сайте krd.ru , где указаны дома, подлежащие сносу, и те, что возведены или возводятся незаконно, и в дальнейшем их участь будет решаться через суд.
3. Анализируем цены
Низкая цена по сравнению с рынком означает, что это либо компания-новичок, либо на данном этапе есть лишь котлован. Низкая цена – признак возможных проблем, от замораживания строительства, до незавершённости в принципе. Или же это компания-мошенник, и никто вовсе не собирается доводить дело до сдачи, рассчитывая просто собрать деньги с доверчивых граждан.
4. Ищем информацию в интернете
Красивая страница застройщика с 3D-моделями будущих зданий не говорит ни о чём, это как минимум должен быть официальный сайт, с выложенными разрешениями, информацией о застройщике и подрядчике. Если компания ведёт сразу несколько строек, найдите информацию о них: желательно, чтобы везде был один и тот же инвестор-заказчик и инвестор-подрядчик. Если все инвесторы разные, а достроенных проектов ещё нет – это повод задуматься.
На сайте надёжной компании должна быть история застройщика, опыт работ, фото объектов, как вариант – онлайн трансляция со стройплощадки или регулярно обновляемые фотографии. Плюсом будет размещение разрешительных документов, решения о выделении участка, а также копия бланка-договора и подробное описание процедуры внесения денег.
5. Идём в офис
У компании должен быть свой физический офис в Краснодаре, с подведёнными городскими телефонами. Сходите и посмотрите лично, пообщайтесь. Посмотрите документы:
разрешение на строительство и лицензию на право ведения строительной деятельности;
решение о выделении участка под конкретную цель (возведение таунхауса или многоэтажного дома);
проект, прошедший экспертизу;
проект подведения коммуникаций с ТУ;
договор аренды участка (длительностью не менее, чем на срок ведения строительства).
6. Изучаем репутацию застройщика
Поищите на городских форумах темы, где обсуждаются предыдущие объекты застройщика. В чём были проблемы, что шло не так, были ли задержки и проблемы и как всё решалось. Если застройщик ведёт несколько проектов, но ни один пока не закончен – не рискуйте деньгами, лучше выбрать другие варианты.
7. Оцениваем партнёров
О надёжности и стабильности застройщика говорит наличие у него таких же серьёзных партнёров. Среди партнёров могут быть архитекторские и дизайнерские бюро, банки, подрядчики, которые не первый год работают в данной сфере и имеют хорошую репутацию. Вряд ли солидная компания будет работать с фирмой-однодневкой, так что на этот фактор вполне можно полагаться при выборе застройщика и оценке рисков.
8. Проверяем юридическую чистоту
Обязательно проверьте, не участвует или не участвовала ли ранее компания-застройщик в судебных тяжбах. Если компания входит в холдинг, стоит проверить и его, и возможно, другие компании из этого холдинга, или принадлежащие одному и тому же владельцу. Эта информация есть в открытом доступе на сайте судебныерешения.рф .
9. Наблюдаем за строительством
Чтобы убедиться, что процесс идёт, в течение пары недель стоит периодически поездить к месту строительства и посмотреть, как идет работа. Оценивайте все факторы: как много рабочих находится на площадке, что они делают, насколько используется строительная техника. Компании-мошенники могут привезти строительный кран «для антуража», так что постарайтесь увидеть его в работе. Большинство крупных фирм-застройщиков успешно ведёт работу без выходных, и даже ночью. Если на вашей площадке именно так – можно не бояться долгостроя, если же за пару недель результатов особо нет – шансы на затяжное строительство слишком высоки.
9. Заключаем договор
Вы должны заранее знать, как именно будут вкладываться деньги. Наиболее законными вариантами являются ФФС (фонд финансирования строительства) и вариант с выкупом целевых облигаций. Более сомнительные варианты – закладная, покупка через договор переуступки, продажа через предварительный договор – могут быть довольно рисковыми. Если по всем остальным пунктам всё хорошо, соглашаться можно, но лучше нанять толкового юриста, который убедится в правильном оформлении всех бумаг и предупредит о конкретных подводных камнях.
10. Оплачиваем
Уточните заранее, как будет проходить оплата. Не соглашайтесь на передачу денег наличными, под расписку, на банковскую карту и т. д. Это должны быть строго банковские реквизиты компании, указанные в договоре. Платёж нужно осуществлять через кассу банка, и при этом сохранить все квитанции и подтверждения совершения платежа.