Предыдущая публикация
Как купить квартиру?
Для начала хотел бы Вас искренне и от души поблагодарить за добрые и тёплые слова, комментарии, лайки, эмоции к видео на РАЗВЛЕКУХАмания. Спасибо большое, мне очень приятно и рад, что моя группа оказалась для Вас полезной и дарит Вам только позитивное и хорошее настроение.
ЖЕЛАЮ ВАМ ХОРОШЕГО ДНЯ и СОЛНЕЧНОГО НАСТРОЕНИЯ, мира, добра, любви, семейного уюта, здоровья, счастья, всех благ и чтобы в кармане не гремело, а побольше шелестело.
Пусть этот год наполнит Вашу жизнь светом, теплом, радостью и благополучием.
ПУСТЬ АНГЕЛ-ХРАНИТЕЛЬ ОБЕРЕГАЕТ ВАС ОТ ВСЕХ БЕД И НЕВЗГОД!
Не пропусти!!! Подпишись и пригласи своих друзей
ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ в группу
РАЗВЛЕКУХАмания 
https://vk.com/club203487018
https://vk.link/razvlekuhamania
https://ok.ru/razvlekuhamania
Заходи, лайкай, оставляй комменты и набирайся позитивом! Присоединяйся и наслаждайся! Всегда рад новым знакомствам и общению! Делитесь фотографиями, видео в комментариях к постам
Ваша ПОДПИСКА и ЛАЙК сильно поддержит группу в развитии
ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ СТАРАЮСЬ ИСКАТЬ И СКАЧИВАТЬ ДЛЯ ВАС УВАЖАЕМЫЕ ЗРИТЕЛИ.
В ГРУППЕ РАЗВЛЕКУХАмания более 16000 видео и крутых подборок, более 9000 кулинарных видео рецептов, более 32000 гифок, фото и многое другое ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ
Для желающих поддержать, выразить благодарность можете через ПЛАТЁЖНЫЕ СИСТЕМЫ, КОТОРЫМ ДОВЕРЯЕТЕ 
Ваш ДОНАТ на НОВЫЕ ПУБЛИКАЦИИ
БУДУ БЛАГОДАРЕН И ПРИЗНАТЕЛЕН ЗА ПОДДЕРЖКУ.
Желаю ДОБРА и МИРА! Приятного просмотра!
В ближайшее время будет новенькое и интересненькое НЕ ПРОПУСТИТЕ!
Название группы говорит само за себя и возникает справедливый вопрос, а это к чему. Отвечаю, чтобы снять все вопросы. Отдельную группу, канал, паблик создавать не хочу, поэтому размещаю здесь в рубрике – СТАТЬИ. Сразу говорю, всё что пишу – это из жизненного опыта, что-то взято из открытых источников инета. Консультации не даю, на комментарии не отвечаю, заказные статьи не пишу. Вся инфо в порядке информирования, поэтому не судите строго. Без обид. Возможно, кому-нибудь эта информация пригодится по жизни. Темы будут на злободневные, разные жизненные ситуации. В данных статьях никого не рекламирую, не критикую и не хотел обидеть, далее поймёте, к чему я это сказал. Алгоритм и схема действий в принципе одна, нюансы могут чуток отличаться в разных населенных пунктах. Продолжаю с не менее актуальной темы, недвижимость и всё, что связано с ней, купля-продажа, мошенничество и аферы, ошибки и риски, как защититься от этого. Пятый цикл статей посвящён недвижимости, в частности, покупка квартиры на вторичке.
Как купить квартиру?
Что проверить перед покупкой и как провести сделку?
Продавать квартиру страшно, покупать — тем более. Но не так страшен чёрт, как его малюют. В этой статье постараюсь объять необъятное и рассказать про основные этапы и документы при покупке квартиры.
Что нужно знать перед покупкой?
Покупка квартиры — это всегда многоходовая задача. Она требует времени, внимательности и осторожности покупателя.
Как подготовиться к покупке:
• Найти квартиру, которая нравится и устраивает по цене.
• Проверить квартиру на юридическую чистоту, если покупаете жилье на вторичном рынке, или надежность застройщика — если новостройку.
• Собрать необходимые документы.
В первую очередь решите, какая квартира вам нужна: однушка, двушка, трешка, а может — студия. В каком районе она расположена. В каком состоянии. Сколько стоит.
Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. Простыми словами: проверить документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и, например, не является предметом судебного разбирательства. Подробнее об этом расскажу дальше. Если покупаете квартиру в новостройке, проверяйте застройщика. В первую очередь ищите учредительные документы и документы о новостройке. Вот подробная инструкция, как выбрать застройщика, чтобы не остаться без денег и квартиры. Нелишним будет почитать отзывы о застройщике в интернете.
От чего зависит цена. Цена на квартиру зависит от множества факторов. Назовем их внешними и внутренними.
Внешние факторы — те, которые влияют на спрос и цены на жилье в целом:
• Ситуация в регионе. Чем благоприятнее для жизни регион, тем, как правило, дороже в нем недвижимость. В Москве недвижимость дорожает, потому что уровень жизни здесь довольно высокий и постоянно растет. Жители других регионов переезжают в столицу, чтобы улучшить качество жизни.
• Сезонность. В разное время года цены на недвижимость меняются. Например, в начале года цены обычно ниже из-за невысокого спроса. Весной они подрастают, потому что люди отходят от зимней спячки и начинают покупать квартиры. Летом цены и спрос снова падают, потому что люди в отпусках. Осенью спрос возрастает, и, соответственно, взлетают цены. Такие колебания справедливы для вторичного жилья. На рынке новостроек цены обычно растут постоянно, потому что каждый месяц стадия строительства повышается: чем выше готовность дома, тем дороже стоят в нем квартиры.
• Инфляция. Когда деньги обесцениваются, цены растут на все, в том числе на квартиры.
• Экономическая ситуация в стране и в частности на ипотечном рынке. Например, в «ковидном» 2020 году средняя ставка по ипотеке снизилась на 2 пункта, а рынок ипотечного кредитования вырос, и объем выданных кредитов стал рекордным для России. Повлияла на это и льготная ипотека — программа, которую запустило государство. Результат — ажиотажный спрос, который спровоцировал рост цен на жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке.
Внутренние факторы — те, которые непосредственно касаются жилого комплекса и квартиры в нем:
• Площадь квартиры.
• Класс жилого комплекса. Строительные материалы, благоустройство и дизайн дворов, видеонаблюдение и охрана — все это определяет класс дома и напрямую влияет на стоимость квартир в нем. Чем навороченнее дом, тем дороже в нем квартиры.
• Этажность квартиры. Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. Чем выше этаж квартиры в новостройке, тем, как правило, она дороже. Во вторичке наоборот — последние этажи могут стоит дешевле, особенно если в доме нет лифта. Плюс может протекать крыша.
• Район. Сюда входит близость к центру, инфраструктура, транспортная доступность, экология — рядом стоят промышленные предприятия или расположены парки.
• Состояние квартиры и дома.
• Стадия строительства и наличие отделки — если говорить про новостройки.
Стоит ли обращаться к посредникам?
Покупать квартиру на вторичном рынке с посредником удобнее. Он знает, какие документы проверить у продавца, в какой последовательности действовать и сколько времени занимают различные процессы. Главное, чтобы посредник был грамотным, опытным и не мошенником. Услуги посредника при покупке квартиры на вторичном рынке всегда стоят денег. Это может быть фиксированная сумма или процент от цены на квартиру. В процентах 2—5% от стоимости жилья. Купить квартиру в новостройке можно самостоятельно или через посредника. Как правило, первичную недвижимость посредники подбирают бесплатно. Если риелтор доведет вас до сделки, то получит вознаграждение от застройщика. Риелтор подбирает квартиры, водит на просмотры, проверяет квартиру на юридическую чистоту, помогает в оформлении документов и сопровождает до последнего момента — передачи ключей.
Риски при покупке квартиры
Главный риск вторичного жилья — темное прошлое квартиры. На первый взгляд, все в порядке, а потом окажется, что документы поддельные, а у квартиры были еще другие собственники.
• Покупка по поддельной доверенности. Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя. Само наличие доверенности должно вызвать вопросы. Например, почему собственник не может участвовать в сделке самостоятельно. Доверенность на продажу квартиры можно проверить в интернете. Самый лучший вариант в этом случае — попробовать договориться с собственником, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы избежите возможных проблем. Но если собственник отказывается, а квартира вам идеально подходит, нужно подстраховаться. Необходимо проверить паспорт продавца и сравнить, чтобы данные в паспорте и доверенности совпадали. Внимательно изучите, что вправе делать посредник: может ли он продавать квартиру и подписывать необходимые документы. Проверьте доверенность на подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам. Если доверенность есть в реестре, значит, она настоящая и действует. Если доверенности в реестре нет, значит, истек срок ее действия или она поддельная.
• Несогласованная продажа. У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру, понадобится согласие всех. Если после продажи квартиры выяснится, что про одного из собственников забыли, сделку могут признать недействительной. Внимательно проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если их несколько, они все должны участвовать в сделке. Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, просите нотариальное согласие второго. Если среди собственников есть дети, согласие на продажу квартиры берут у органа опеки и попечительства. Внимательно проверяйте паспорт продавца и его семейное положение. Если продавец убеждает, что купил квартиру не в браке, попросите нотариальное заявление об этом.
• Неучтенное наследство. Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является рисковым объектом: вдруг через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее. Если вам понравилась унаследованная квартира, проконсультируйтесь с юристом, стоит ли ее покупать. Чтобы обезопасить себя, попросите у собственника нотариальное заявление о том, что продавец не знает о существовании других наследников, и договоритесь, что в случае их появления берет все риски на себя.
• Неприватизированное жилье. На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать. Собственник такой квартиры — государство или муниципальное образование, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает. Чтобы убедиться, что квартира приватизирована, попросите продавца показать договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единый жилищный документ, ЕЖД, чтобы посмотреть, кто зарегистрирован в квартире. Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья. Если продавец — единственный собственник приватизированной квартиры, но при этом в квартире зарегистрированы его супруга и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, причем несовершеннолетние — в обязательном порядке. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, что делать в таком случае.
• Долги за ЖКУ. Если у собственника были долги за электроэнергию, отопление или воду, он должен оплатить их сам. К новому собственнику эти долги не переходят п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Но если собственник не платил за капитальный ремонт, то долг перейдет к следующему собственнику. Этот долг закреплен за квартирой, и его придется гасить новому собственнику. Попросите собственника показать квитанции на оплату за предыдущий месяц и посмотрите, есть ли задолженность. А дальше договоритесь с собственником, чтобы он погасил долги или сделал скидку в размере задолженности. На самом деле долги за ЖКУ — меньшее из всех зол. Главное, чтобы из-за их наличия на квартиру не наложили арест.
• Другие долги собственника. Они тоже могут стать причиной наложения обременения на квартиру, даже если это единственное жилье. Проверить наличие обременений поможет свежая выписка из ЕГРН. С 1 марта 2023 года ее нельзя получить без согласия собственника.
Поэтому остается:
- Запросить ее у продавца перед сделкой, чтобы убедиться, что на квартире нет обременения.
- Попросить продавца открыть данные, чтобы запросить выписку самостоятельно. Для этого ему надо подать заявление в Росреестр.
Как защититься от мошенников?
Быть внимательным и:
• Проверять документы.
• Задавать продавцу вопросы. Например, кто продает квартиру: собственник или риелтор. Застрахована ли ответственность риелтора. Кто собственники квартиры и у кого еще есть на нее права.
Знать мутные способы купить квартиру и стараться их избежать. Не получается — к юристу.
При первом просмотре квартиры проверьте паспорт продавца и правоустанавливающие документы. Сравните ФИО, серию и номер паспорта и убедитесь, что человек действительно продает свою квартиру. Одна из известных схем мошенничества 90-х — когда человек снимает квартиру, быстро продает ее и скрывается. Потом появляется настоящий собственник и оспаривает сделку, а покупатель теряет деньги. Обманывать могут не только мошенники, но и риелторы. Например, один из распространенных методов обмана — когда риелтор продает доступ к закрытым базам недвижимости или требует деньги за проверку квартиры по своим каналам. Если риелтор просит деньги за секретные знания или данные, или аванс, значит, скорее всего, хочет с этими деньгам испариться. Нормальный риелтор сначала предложит заключить с ним договор, и уже после подписания будет искать для вас квартиру, проверять ее на юридическую чистоту и согласовывать все с вами. Обычно риелтор получает вознаграждение после завершения сделки, по акту выполненных услуг. Заранее заплатить за поиск квартиры, как правило, просят мошенники, после чего пропадают.
Способы покупки
Купить квартиру можно полностью на свои деньги, в рассрочку, в ипотеку, с использованием материнского капитала или военной ипотеки. Жилье покупают на первичном или вторичном рынке.
Купить квартиру в новостройке можно по договору долевого участия, по переуступке или через кооператив. На вторичном рынке — по договору купли-продажи.
• Договор долевого участия — самый распространенный договор между застройщиком и дольщиком. Суть ДДУ: вы вместе с другими людьми, которые решили приобрести квартиру в выбранном вами доме, в долях вкладываете средства в строительство этого дома. Договор долевого участия подлежит госрегистрации и таким образом защищает покупателя от повторной продажи его квартиры. ДДУ можно расторгнуть или получить неустойку, если застройщик задерживает срок сдачи жилого комплекса. Оформляют квартиру в собственность после того, как новостройка будет готова. С 1 июля 2019 года новостройки продают по эскроу-счетам: после оплаты квартиры деньги поступают на специальный счет в банке, а не застройщику напрямую, как было раньше. Они лежат на эскроу, пока застройщик не начнет передавать квартиры. А если он обанкротится или задержит сдачу дома, дольщики смогут забрать деньги. Купить по эскроу-счету можно и квартиру на вторичном рынке. Для этого в договоре купли-продажи между продавцом и покупателем указывают, что расчет происходит через счет эскроу.
• Переуступка. Это когда один человек купил квартиру в новостройке по договору долевого участия, а теперь продает ее другому. При этом квартира еще не в собственности, поэтому продавец может только переуступить свое право требования на нее. В этом случае продавец предлагает покупателю переоформить свою долю на него. При таком способе все права и обязанности дольщика и застройщика сохраняются, в договоре меняется только дольщик. Должен ли застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ.
• Жилищно-строительный кооператив — это когда люди скидываются паевыми взносами, чтобы накопить деньги и купить жилье. Жилищно-строительный кооператив собирает желающих купить квартиру, берет у них деньги для оплаты стройки в обмен на паи и заключает со строителями договор на строительство дома. Когда квартиры готовы, кооператив передает их пайщикам по очереди. Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать с любыми строящимися домами. Сейчас ЖСК используют при банкротстве застройщиков, чтобы завершить строительство проблемного дома.
Сейчас ЖСК используют:
- если он создан в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой;
- если они получили разрешение на строительство дома до 1 июля 2018 года, но до сих пор его не завершили.
Еще бывают жилищные и жилищно-накопительные кооперативы, их суть примерно такая же. В ЖНК создается общий котел с деньгами, куда каждый участник ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди. Закон разрешает продавать квартиры через кооператив теперь уже в редких случаях. Например, определенным категориям граждан. Так получается дешевле, чем покупать у застройщика напрямую, но рисков больше. Квартиры приобретаются, в том числе за счет денег других пайщиков. Поэтому жилье может получить только часть членов кооператива. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив. Кроме того, у квартиры может быть два собственника, потому что такой договор не регистрируют в Росреестре. Если кооператив что-то напутает и продаст одну квартиру два раза, расхлебывать придется всем.
• Договор купли-продажи. Если вы покупаете вторичное жилье, то договор купли-продажи — единственный правильный вариант.
Где искать квартиру?
Квартиры ищут в интернете, через знакомых или риелторов. Объявления о продаже квартиры публикуют на тематических порталах о недвижимости, сервисах объявлений и социальных сетях. Популярные ресурсы с объявлениями о продаже недвижимости на первичном и вторичном рынках — «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд» и тому подобные. Если хотите воспользоваться помощью специалиста, лучше найти уже проверенного человека, который вряд ли будет пытаться обмануть. Спросите знакомых, нет ли у них такого на примете.
Как осмотреть недвижимость?
Когда покупаете вторичку или готовую квартиру в новостройке, важно проверить ее состояние. Квартиру лучше осматривать днем при естественном освещении.
• На вторичном рынке. В первую очередь попросите у собственника технический паспорт и сравните фактическую планировку с той, которая должна быть по документам. Если планировка совпадает, значит, все в порядке. Если была перепланировка, она должна быть узаконена. Покупать такую квартиру небезопасно. Некоторые перепланировки могут не соответствовать строительным нормам и поэтому недопустимы в принципе. Если перепланировка не узаконена, новому собственнику придется сделать это за свой счет, если предыдущий собственник получал на нее разрешение. Если разрешения не было, нового собственника могут обязать вернуть прежнюю планировку за свой счет и оштрафовать.
Вот подробная инструкция, как проверить законность перепланировки:
• Осмотрите состояние стен, пола и потолка на наличие повреждений и плесени. Проверьте состояние оконных рам и стеклопакетов, насколько герметично они установлены. Проверьте работу сантехники и напор воды: включите кран сначала на горячую, затем на холодную воду. До верхних этажей напор может не доходить, и это может стать проблемой.
• Осмотрите придомовую территорию и вестибюль, оцените состояние и работу лифта. Если все нравится, проверяйте квартиру на юридическую чистоту.
• В новостройке. При осмотре квартиры в новостройке возьмите с собой уровень для проверки стяжки пола и ровности стен и вольтметр для проверки напряжения в квартире. Можно принести электроприбор для проверки работоспособности розеток и фонарик для освещения темных мест.
Как проверить на юридическую чистоту?
Проверить квартиру можно самостоятельно или с помощью риелтора или юриста.
• Запросы документов у продавца. Сначала необходимо убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и на ней нет ограничений и обременений.
Попросите продавца показать:
- Паспорт.
- Правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН.
- Правоустанавливающий документ. Например, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения или мены — тот, который служит основанием для получения права на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр.
Правоподтверждающие документы
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, различаются в зависимости от того, когда была куплена квартира. Если квартира была куплена до 15 июля 2016 года, у собственника должно сохраниться свидетельство о госрегистрации права собственности — его можно запросить для проверки. C 15 июля 2016 года его больше не выдают. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, свидетельства не будет. Будет только выписка из ЕГРП — единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Именно выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сейчас является единственным и достаточным правоподтверждающим документом. Ее надо просить по всем квартирам.
Данные паспорта должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами. Если собственник квартиры — иностранец, кроме паспорта попросите показать его нотариально заверенный перевод. Если квартиру продает посредник, попросите показать доверенность и внимательно ее прочитайте. В доверенности должно быть четко прописано, что доверенное лицо вправе заключать сделку и принимать деньги от покупателя.
Если квартира куплена после 1 января 2017 года, у продавца на руках должна быть выписка из ЕГРН. Во втором разделе указаны собственники, правоустанавливающие документы, ограничения и обременения на квартиру. С помощью выписки из ЕГРН проверяют, что квартира действительно принадлежит продавцу. Запросить выписку можно у покупателя напрямую, через МФЦ или на Госуслугах — но только если покупатель заранее дал на это согласие. Выписка содержит все данные о квартире: от материала стен до информации о зарегистрированных правах. Внимательно проверьте раздел «Сведения о зарегистрированных правах». В нем написано, кто является собственником квартиры и на основании каких документов, есть ли ограничения или обременения.
Проверка подлинности документов. Проверьте подлинность паспорта продавца, документов о праве собственности и доверенности при ее наличии. В паспорте не должно быть исправлений, кривых шрифтов и наклеек. Должны быть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте. Оцените, соответствует ли состояние паспорта дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный десять лет назад, может быть поддельным. Проверьте, чтобы серия паспорта совпадала с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
Основания получения права собственности продавцом — это правоустанавливающие документы. Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как именно квартира оказалась у собственника.
Виды правоустанавливающих документов
• Продавец купил в новостройке. Договор долевого участия или договор переуступки, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема-передачи. Проверьте, чтобы данные о квартире совпадали на всех документах.
• Продавец купил на вторичном рынке. Договор купли-продажи. Попросите показать расписку в получении денег и/или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и тем, который продает вам квартиру, нет разногласий. Один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.
• Продавец приватизировал. Договор передачи квартиры в собственность. Сколько собственников у квартиры и кто зарегистрирован в ней. Если собственников несколько, они все должны участвовать в сделке.
• Продавец получил в наследство. Свидетельство о праве на наследство. Кем приходится наследник наследодателю, понятно ли, почему квартира досталась ему. Велика ли вероятность появления неучтенных наследников.
• Получил в подарок. Договор дарения.
• По обмену.
• По решению суда. Эти документы встречаются реже. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки таких квартир лучше нанять юриста.
• Договор мены.
Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях. Квартира не приватизирована. Тогда придется приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией. Документы потерялись. В этом случае попросите продавца их восстановить.
Наличие обременений и арестов проверяют по выписке из ЕГРН. С марта 2023 года ее можно заказать онлайн. Если обременений нет — хорошо. Если есть, нужно разобраться, что за обременение — добровольное или принудительное — и как можно его снять. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги. Если в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально, но для начала нужно погасить ипотеку. Это может сделать собственник или покупатель — в счет стоимости квартиры, или, например, взять ипотеку в том же банке. Если квартира арестована за долги, проконсультируйтесь с юристом, как лучше поступить.
• Судебные споры. Недобросовестные собственники могут не сообщить о том, что ведутся судебные споры по квартире. Это проверяют по выписке из ЕГРН в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» → «Заявленные в судебном порядке права требования». В таком случае лучше отказаться от квартиры или спросить совета у юриста.
• Техпаспорт и законность перепланировки. Сравните квартиру с ее планом из техпаспорта, чтобы понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, нужно выяснить, узаконена ли она. Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена. Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить и обойти несколько организаций.
• Проблемные собственники. Покупатель может столкнуться с такими проблемами, как наличие несовершеннолетних, недееспособных или отсутствующих собственников. Если квартира принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Если дееспособность человека под сомнением, то в будущем родственники могут отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
• Разрешение супруга. Если квартиру купили в браке, для ее продажи понадобится нотариально заверенное разрешение второго супруга. Если продавец в разводе — тоже. Согласие супруга — необязательный документ для Росреестра, но это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.
• Отсутствие задолженностей. Чтобы убедиться в отсутствии долга за коммунальные услуги и капитальный ремонт, попросите продавца показать квитанции на оплату ЖКУ и капремонта за последний месяц. Обычно в таких квитанциях есть графа «задолженность». В Москве и Московской области запросите ЕЖД. Он заменяет справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг и некоторые другие справки. В других регионах можно запросить отдельные справки об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.
Как узнать, кто прописан в квартире?
Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной форме 9 содержится информация о зарегистрированных в квартире сейчас, в архивной перечислены все, кто был зарегистрирован в квартире раньше. В архивной выписке посмотрите, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом. ЕЖД. Данные о зарегистрированных в квартире ищите на второй странице. Справку по форме 9 запрашивают у продавца несколько раз за сделку. Первый раз — во время переговоров, чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире сейчас. Второй раз — перед подачей документов на регистрацию нового собственника, чтобы убедиться, что на момент сделки в квартире уже никто не прописан. Третий раз — после того как квартира перейдет в вашу собственность, чтобы еще раз убедиться, что в ней никто не зарегистрирован. Накануне сделки помимо свежей формы 9 попросите продавца показать паспорт с отметкой о том, что он больше не зарегистрирован в квартире. Также попросите у продавца форму 12. Ее выдают не во всех регионах — в Москве взять не получится, а, например, в Питере выдадут в паспортном столе. Форма 12 показывает, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше выписывали тех, кого посадили в тюрьму или отправили на принудительное лечение. Сейчас заключенных из квартир не выписывают, но все-таки. Форма 12. По ней видно, не подселят ли к вам безвестно отсутствующих.
Справка из психоневрологического диспансера позволяет убедиться, что собственник дееспособен и несет ответственность за свои действия. Если купите квартиру у недееспособного гражданина, он или его родственники могут оспорить сделку, и квартиру придется вернуть. Существует два варианта справок из ПНД. Первая — о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Вторая выдается по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно. Врач несет за свое решение ответственность. Желательно иметь на руках обе справки, потому что отсутствие человека на учете в диспансере не означает, что он дееспособен. Справку, что человек не состоит на учете, выдают по месту жительства в районном ПНД.
Переговоры с продавцом
Переговоры с продавцом ведут с двумя целями: проверить квартиру и снизить цену. Как торговаться. При покупке квартиры на вторичном рынке всегда просите у продавца скидку. Назовите сумму побольше, чтобы в итоге сойтись на половине этой стоимости. Подкрепить аргумент можно тем, что вам понравилось несколько квартир, но вы выбираете и готовы сделать выбор в пользу того продавца, который уступит в цене. Можно придираться: сказать, что район дешевый или двор не огорожен, дом панельный, пол кривой. Но не предъявляйте претензии, чтобы не испортить отношения.
Заключение предварительного договора
Когда вы договорились и готовы купить, а продавец — продать квартиру, вы заключаете предварительный договор купли-продажи. Тем самым обещаете друг другу заключить основной договор. Мы подробно рассказывали, зачем нужен преддоговор и как его заключить. Предварительный договор всегда заключают письменно.
Заверяют его у нотариуса в двух случаях:
• Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли.
• Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже когда по закону это необязательно.
Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому оплаты здесь может и не быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи задатка или аванса.
Что такое задаток и аванс. Задаток и аванс — это деньги, которые покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры, а продавец их принимает. Покупатель как бы бронирует квартиру на эти деньги, а продавец придерживает ее для покупателя. Аванс и задаток — разные вещи. При отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка. Что выбрать — решайте сами.
Содержание и образец договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет и другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас. Цену недвижимости по закону прописывать необязательно, но мы настоятельно рекомендуем это делать: иначе продавец может неожиданно ее поднять или, например, отказаться от скидки, которую дал до этого. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира имелась в виду. Достаточно указать кадастровый номер, но лучше добавить адрес и площадь.
Как отказаться от предварительного договора,
чтобы не платить задаток?
На практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о сроках, ответственности и других мелочах. Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает. Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?
Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи — это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и впоследствии зарегистрировать переход права собственности на квартиру. Он всегда заключается в письменной форме. Можно составить договор самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу.
Необходимые документы. Пакет документов может различаться в зависимости от возраста и статуса продавца.
Обычно это:
• Паспорта продавца и покупателя. Если собственник несовершеннолетний, понадобится свидетельство о рождении.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если собственник квартиры или ее доли несовершеннолетний.
• Правоустанавливающие документы на квартиру. Например, ДДУ или договор купли-продажи, по которому продавец когда-то приобрел это жилье.
• Выписка из ЕГРН.
• Договор купли-продажи в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон и еще один для Росреестра.
Содержание договора. В договоре как минимум две стороны — продавец и покупатель. Ими могут быть физические и юридические лица. Если обе стороны договора — физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители, опекуны или попечители.
В договоре купли-продажи обязательно стоит указать такие условия:
• Дата и место подписания договора купли-продажи.
• Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
• Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
• Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности. Например, номер и дата договора купли-продажи.
• Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
• Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
• Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
• Цена. Она должна быть выражена точной суммой.
• Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя — принять такой объект и внести за него плату.
• Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
• Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
• Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности.
Это необходимый минимум. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.
Когда нужно нотариальное удостоверение. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:
• Долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
• Квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
• Квартиру с пожизненной рентой.
Росреестр напомнил, когда для сделки нужен нотариус. Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки.
Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Но чтобы официально владеть квартирой, нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Расчеты с продавцом
Способы. Есть несколько вариантов расчетов с продавцом:
• наличными;
• через банковскую ячейку;
• через аккредитив или договор эскроу;
• через депозит нотариуса.
Покупатель может передать продавцу наличные из рук в руки или перевести деньги со счета на счет. Еще — поместить деньги продавца в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня. В таком случае составляют соглашение, в котором оговаривают порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавца допустят к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги. При аккредитиве покупатель открывает в банке счет на свое имя и на него вносит деньги за квартиру. После завершения регистрации сделки банк проверяет документы и переводит эти деньги на счет продавца. Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю. Аккредитив открывает покупатель до заключения договора купли-продажи. Депозит нотариуса — это когда покупатель вносит деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права собственности. Способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1500 рублей. Но к этой сумме нотариус добавит стоимость технической работы по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка. Сроки прописывают в договоре купли-продажи. Они в какой-то степени зависят от способа оплаты по договору. Например, при аккредитиве покупатель закидывает деньги на счет в банке до подписания договора, но продавец получит их после соблюдения специальных условий. К примеру, когда право собственности перейдет к продавцу.
Фиксация расчетов. Если покупатель передает продавцу наличные, то получает расписку на получение денег по договору. В остальных случаях расчеты фиксируются банковскими или нотариальными документами. Но расписку все равно лучше взять, когда получаете ключи и подписываете акт приема-передачи. В расписке продавец пишет, что получил деньги и претензий к покупателю не имеет. Расписка понадобится в будущем для продажи, если новый покупатель захочет убедиться, что с прежним владельцем проблем нет.
Регистрация сделки
Когда вы подписали договор купли-продажи и разобрались по поводу расчетов с продавцом, идете подавать документы на регистрацию в Росреестр. Обычно это делают через МФЦ. Документы. Список документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра.
В любом случае для регистрации сделки понадобятся:
• Заявление о госрегистрации.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц, или учредительные документы юридических лиц.
• Договор купли-продажи по количеству продавцов и покупателей. Экземпляр для Росреестра не нужен.
• Доверенность, если кто-то продает или покупает через представителя.
Сроки. Если подали документы на регистрацию права собственности онлайн, все будет зарегистрировано в течение 7 рабочих дней. Если в МФЦ — в течение 9 рабочих дней. Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро, потому что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи. Эту работу уже сделал нотариус. После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.
Стоимость. Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги по составлению договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности. Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи, за него придется заплатить. Госпошлина за регистрацию права собственности на жилое помещение — 2000 ₽ для физлиц. Ее обычно оплачивает покупатель.
Основания для отказа у Росреестра следующие:
• У продавца нет права продавать квартиру. Например, он не является ее собственником.
• Стороны подали не все документы, необходимые для регистрации сделки.
• Стороны подали поддельные документы.
• Доверенность кого-то из участников сделки недействительная.
• Документы не соответствуют требованиям законодательства РФ. Например, сделка требует нотариального удостоверения, а его нет.
• Документы неправильно заполнены.
• Содержание поданных документов не совпадает с данными Росреестра. Например, в договоре неправильно указан кадастровый номер квартиры или адрес.
• По этой квартире ранее кто-то подал документы на регистрацию, и она еще не прошла.
• Квартиру хотят забрать за долги, и по этому поводу идет суд.
• Другие причины.
Если подаете документы через МФЦ, вам выдадут опись принятых документов. После перехода права собственности к покупателю с ней нужно прийти в МФЦ и забрать свой экземпляр договора купли-продажи.
Особенности покупки в различных ситуациях
• В ипотеку. Если покупаете квартиру в ипотеку, сначала обращаетесь в банк и получаете предварительное одобрение. Это значит, что банк готов выдать вам кредит. Когда найдете квартиру, нужно получить одобрение банка именно на этот объект и вызвать оценщика. Список оценщиков предоставит банк, но вы вправе выбрать другую организацию. Оценщик приедет в квартиру, осмотрит и сфотографирует ее, проверит необходимые документы. Когда банк одобрит квартиру, можно выходить на сделку.
Кроме ипотеки с господдержкой есть и другие программы. Например, семейная под 6% для семей с детьми, ИТ-ипотека до 5% для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний, дальневосточная под 2% для жителей одноименного округа.
• С субсидией. Государство дает субсидии на строительство или приобретение жилья по программе улучшения жилищных условий. Для этого собирают большой пакет документов и встают в очередь. Мы подробно рассказывали о таких субсидиях в статье «Квартира от государства».
• За материнский капитал. Материнский капитал можно потратить на первоначальный взнос, оплату основного долга или процентов по ипотеке. Квартира может быть в новостройке и на вторичном рынке.
• По военной ипотеке. Чтобы получить заем, нужно стать участником накопительно-ипотечной системы и иметь основания для включения в программу. Для этого необходимо выполнить три условия: служить в вооруженных силах по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы. Спустя три года с того момента, как военный попал в накопительно-ипотечную систему, он может получить целевой жилищный заем. Для этого он подает рапорт на имя командира воинской части и в течение трех месяцев получает свидетельство. Со свидетельством он идет в банк и получает ипотечный кредит для покупки жилья. Если у него уже есть кредит на жилье, он может погасить его накопленными на именном счете деньгами.
• В новостройке по ДДУ. С 1 июля 2019 года большинство квартир в новостройках продают с использованием эскроу-счетов. Застройщик и продавец заключают договор долевого участия, покупатель оплачивает квартиру — вносит деньги на специальный эскроу-счет в банке, — а застройщик отправляет ДДУ на регистрацию в Росреестр. Застройщик получает деньги после того, как введет дом в эксплуатацию. Если не достроит дом, деньги вернутся покупателю. Но в некоторых случаях покупатель может перевести деньги за квартиру застройщику напрямую. Например, если тот построил дом на 30% и продал 10% площадей. По некоторым объектам минимальная степень готовности составляет 6 или 15%.
• Еще бывает трейд-ин. Это когда вы рассчитываетесь с продавцом своей недвижимостью, а он потом ее продает.
• Можно ли купить муниципальную квартиру? Муниципальной называется квартира, которая находится в собственности города. Чтобы продать муниципальную квартиру, продавец сначала должен ее приватизировать.
• Стоит ли покупать квартиру на торгах? Квартиры на аукционах может продавать государство, банки и риелторы. Часто такие квартиры стоят дешевле аналогичных на рынке вариантов, но в них могут быть проблемы. Например, в квартире из-за больших долгов могли отключить отопление, свет и воду. Или в них могут быть зарегистрированы жильцы, которых в теории можно выписать по решению суда. Но если среди зарегистрированных дети, то выселить и выписать их до совершеннолетия не получится. Соответственно, продать квартиру тоже будет нельзя.
Что сделать после оформления сделки?
• Подписать акт приема-передачи. Это специальный документ, в котором описывают состояние квартиры на момент ее передачи покупателю. Перед подписанием акта покупатель внимательно осматривает квартиру, снимает показания счетчиков, продавец рассчитывается по коммунальным платежам. Акт приема-передачи подписывают и продавец, и покупатель. После подписания продавец передает покупателю ключи от квартиры. Такой акт покупатель подписывает, когда принимает квартиру у застройщика. Такой документ подписывают стороны при продаже вторичного жилья.
• Переоформление лицевого счета. После покупки квартиры на вторичном рынке новому собственнику нужно переоформить лицевой счет в управляющей компании, чтобы счета приходили на его имя, и была возможность брать документы по квартире: копию лицевого счета, расширенную выписку. Для этого обычно приходят в управляющую компанию с паспортом и документом о праве собственности.
• Оформление регистрации членов семьи. Когда свидетельство о собственности будет на руках, собственник может оформить в квартире постоянную регистрацию себе и другим людям. Делают это в МФЦ, в паспортном столе или через сайт госуслуг. Понадобится паспорт, выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ. Например, договор купли-продажи квартиры.
• Получение возврата НДФЛ. Государство готово вернуть вам часть денег, которые вы потратили на покупку квартиры.
Условия такие:
• Быть налоговым резидентом РФ, то есть проживать в России не менее 183 календарных дней.
• Работать официально, получать зарплату и платить налог на доходы физических лиц. Обычно это 13%.
• Подтвердить документами то, что вы заплатили за квартиру.
• Иметь документы на руках: выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ. Например, договор купли-продажи квартиры и акт о ее передаче.
• Продавец вам не близкий родственник.
• Раньше вы не использовали право на вычет.
• Квартира находится в России.
Коротко: как купить квартиру
• Найти квартиру, которая нравится и устраивает по цене.
• Проверить документы на квартиру и ее техническое состояние.
• Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и внести аванс или задаток.
• Заключить основной договор купли-продажи, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
• Принять квартиру у продавца: подписать акт приема-передачи, получить расписку о получении денег и ключи.
ЖЕЛАЮ ВАМ ХОРОШЕГО ДНЯ и СОЛНЕЧНОГО НАСТРОЕНИЯ, мира, добра, любви, семейного уюта, здоровья, счастья, всех благ и чтобы в кармане не гремело, а побольше шелестело.
Пусть этот год наполнит Вашу жизнь светом, теплом, радостью и благополучием.
ПУСТЬ АНГЕЛ-ХРАНИТЕЛЬ ОБЕРЕГАЕТ ВАС ОТ ВСЕХ БЕД И НЕВЗГОД!
Не пропусти!!! Подпишись и пригласи своих друзей
ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ в группу
РАЗВЛЕКУХАмания https://vk.com/club203487018
https://vk.link/razvlekuhamania
https://ok.ru/razvlekuhamania
Заходи, лайкай, оставляй комменты и набирайся позитивом! Присоединяйся и наслаждайся! Всегда рад новым знакомствам и общению! Делитесь фотографиями, видео в комментариях к постам
Ваша ПОДПИСКА и ЛАЙК сильно поддержит группу в развитии ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ СТАРАЮСЬ ИСКАТЬ И СКАЧИВАТЬ ДЛЯ ВАС УВАЖАЕМЫЕ ЗРИТЕЛИ.
В ГРУППЕ РАЗВЛЕКУХАмания более 16000 видео и крутых подборок, более 9000 кулинарных видео рецептов, более 32000 гифок, фото и многое другое
ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ Для желающих поддержать, выразить благодарность можете через ПЛАТЁЖНЫЕ СИСТЕМЫ, КОТОРЫМ ДОВЕРЯЕТЕ Ваш ДОНАТ на НОВЫЕ ПУБЛИКАЦИИ БУДУ БЛАГОДАРЕН И ПРИЗНАТЕЛЕН ЗА ПОДДЕРЖКУ.
Желаю ДОБРА и МИРА! Приятного просмотра!
В ближайшее время будет новенькое и интересненькое НЕ ПРОПУСТИТЕ!Название группы говорит само за себя и возникает справедливый вопрос, а это к чему. Отвечаю, чтобы снять все вопросы. Отдельную группу, канал, паблик создавать не хочу, поэтому размещаю здесь в рубрике – СТАТЬИ. Сразу говорю, всё что пишу – это из жизненного опыта, что-то взято из открытых источников инета. Консультации не даю, на комментарии не отвечаю, заказные статьи не пишу. Вся инфо в порядке информирования, поэтому не судите строго. Без обид. Возможно, кому-нибудь эта информация пригодится по жизни. Темы будут на злободневные, разные жизненные ситуации. В данных статьях никого не рекламирую, не критикую и не хотел обидеть, далее поймёте, к чему я это сказал. Алгоритм и схема действий в принципе одна, нюансы могут чуток отличаться в разных населенных пунктах. Продолжаю с не менее актуальной темы, недвижимость и всё, что связано с ней, купля-продажа, мошенничество и аферы, ошибки и риски, как защититься от этого. Пятый цикл статей посвящён недвижимости, в частности, покупка квартиры на вторичке.
Как купить квартиру?
Что проверить перед покупкой и как провести сделку?
Продавать квартиру страшно, покупать — тем более. Но не так страшен чёрт, как его малюют. В этой статье постараюсь объять необъятное и рассказать про основные этапы и документы при покупке квартиры.
Что нужно знать перед покупкой?
Покупка квартиры — это всегда многоходовая задача. Она требует времени, внимательности и осторожности покупателя.
Как подготовиться к покупке:
• Найти квартиру, которая нравится и устраивает по цене.
• Проверить квартиру на юридическую чистоту, если покупаете жилье на вторичном рынке, или надежность застройщика — если новостройку.
• Собрать необходимые документы.
В первую очередь решите, какая квартира вам нужна: однушка, двушка, трешка, а может — студия. В каком районе она расположена. В каком состоянии. Сколько стоит.
Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. Простыми словами: проверить документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и, например, не является предметом судебного разбирательства. Подробнее об этом расскажу дальше. Если покупаете квартиру в новостройке, проверяйте застройщика. В первую очередь ищите учредительные документы и документы о новостройке. Вот подробная инструкция, как выбрать застройщика, чтобы не остаться без денег и квартиры. Нелишним будет почитать отзывы о застройщике в интернете.
От чего зависит цена. Цена на квартиру зависит от множества факторов. Назовем их внешними и внутренними.
Внешние факторы — те, которые влияют на спрос и цены на жилье в целом:
• Ситуация в регионе. Чем благоприятнее для жизни регион, тем, как правило, дороже в нем недвижимость. В Москве недвижимость дорожает, потому что уровень жизни здесь довольно высокий и постоянно растет. Жители других регионов переезжают в столицу, чтобы улучшить качество жизни.
• Сезонность. В разное время года цены на недвижимость меняются. Например, в начале года цены обычно ниже из-за невысокого спроса. Весной они подрастают, потому что люди отходят от зимней спячки и начинают покупать квартиры. Летом цены и спрос снова падают, потому что люди в отпусках. Осенью спрос возрастает, и, соответственно, взлетают цены. Такие колебания справедливы для вторичного жилья. На рынке новостроек цены обычно растут постоянно, потому что каждый месяц стадия строительства повышается: чем выше готовность дома, тем дороже стоят в нем квартиры.
• Инфляция. Когда деньги обесцениваются, цены растут на все, в том числе на квартиры.
• Экономическая ситуация в стране и в частности на ипотечном рынке. Например, в «ковидном» 2020 году средняя ставка по ипотеке снизилась на 2 пункта, а рынок ипотечного кредитования вырос, и объем выданных кредитов стал рекордным для России. Повлияла на это и льготная ипотека — программа, которую запустило государство. Результат — ажиотажный спрос, который спровоцировал рост цен на жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке.
Внутренние факторы — те, которые непосредственно касаются жилого комплекса и квартиры в нем:
• Площадь квартиры.
• Класс жилого комплекса. Строительные материалы, благоустройство и дизайн дворов, видеонаблюдение и охрана — все это определяет класс дома и напрямую влияет на стоимость квартир в нем. Чем навороченнее дом, тем дороже в нем квартиры.
• Этажность квартиры. Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. Чем выше этаж квартиры в новостройке, тем, как правило, она дороже. Во вторичке наоборот — последние этажи могут стоит дешевле, особенно если в доме нет лифта. Плюс может протекать крыша.
• Район. Сюда входит близость к центру, инфраструктура, транспортная доступность, экология — рядом стоят промышленные предприятия или расположены парки.
• Состояние квартиры и дома.
• Стадия строительства и наличие отделки — если говорить про новостройки.
Стоит ли обращаться к посредникам?
Покупать квартиру на вторичном рынке с посредником удобнее. Он знает, какие документы проверить у продавца, в какой последовательности действовать и сколько времени занимают различные процессы. Главное, чтобы посредник был грамотным, опытным и не мошенником. Услуги посредника при покупке квартиры на вторичном рынке всегда стоят денег. Это может быть фиксированная сумма или процент от цены на квартиру. В процентах 2—5% от стоимости жилья. Купить квартиру в новостройке можно самостоятельно или через посредника. Как правило, первичную недвижимость посредники подбирают бесплатно. Если риелтор доведет вас до сделки, то получит вознаграждение от застройщика. Риелтор подбирает квартиры, водит на просмотры, проверяет квартиру на юридическую чистоту, помогает в оформлении документов и сопровождает до последнего момента — передачи ключей.
Риски при покупке квартиры
Главный риск вторичного жилья — темное прошлое квартиры. На первый взгляд, все в порядке, а потом окажется, что документы поддельные, а у квартиры были еще другие собственники.
• Покупка по поддельной доверенности. Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя. Само наличие доверенности должно вызвать вопросы. Например, почему собственник не может участвовать в сделке самостоятельно. Доверенность на продажу квартиры можно проверить в интернете. Самый лучший вариант в этом случае — попробовать договориться с собственником, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы избежите возможных проблем. Но если собственник отказывается, а квартира вам идеально подходит, нужно подстраховаться. Необходимо проверить паспорт продавца и сравнить, чтобы данные в паспорте и доверенности совпадали. Внимательно изучите, что вправе делать посредник: может ли он продавать квартиру и подписывать необходимые документы. Проверьте доверенность на подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам. Если доверенность есть в реестре, значит, она настоящая и действует. Если доверенности в реестре нет, значит, истек срок ее действия или она поддельная.
• Несогласованная продажа. У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру, понадобится согласие всех. Если после продажи квартиры выяснится, что про одного из собственников забыли, сделку могут признать недействительной. Внимательно проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если их несколько, они все должны участвовать в сделке. Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, просите нотариальное согласие второго. Если среди собственников есть дети, согласие на продажу квартиры берут у органа опеки и попечительства. Внимательно проверяйте паспорт продавца и его семейное положение. Если продавец убеждает, что купил квартиру не в браке, попросите нотариальное заявление об этом.
• Неучтенное наследство. Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является рисковым объектом: вдруг через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее. Если вам понравилась унаследованная квартира, проконсультируйтесь с юристом, стоит ли ее покупать. Чтобы обезопасить себя, попросите у собственника нотариальное заявление о том, что продавец не знает о существовании других наследников, и договоритесь, что в случае их появления берет все риски на себя.
• Неприватизированное жилье. На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать. Собственник такой квартиры — государство или муниципальное образование, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает. Чтобы убедиться, что квартира приватизирована, попросите продавца показать договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единый жилищный документ, ЕЖД, чтобы посмотреть, кто зарегистрирован в квартире. Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья. Если продавец — единственный собственник приватизированной квартиры, но при этом в квартире зарегистрированы его супруга и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, причем несовершеннолетние — в обязательном порядке. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, что делать в таком случае.
• Долги за ЖКУ. Если у собственника были долги за электроэнергию, отопление или воду, он должен оплатить их сам. К новому собственнику эти долги не переходят п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Но если собственник не платил за капитальный ремонт, то долг перейдет к следующему собственнику. Этот долг закреплен за квартирой, и его придется гасить новому собственнику. Попросите собственника показать квитанции на оплату за предыдущий месяц и посмотрите, есть ли задолженность. А дальше договоритесь с собственником, чтобы он погасил долги или сделал скидку в размере задолженности. На самом деле долги за ЖКУ — меньшее из всех зол. Главное, чтобы из-за их наличия на квартиру не наложили арест.
• Другие долги собственника. Они тоже могут стать причиной наложения обременения на квартиру, даже если это единственное жилье. Проверить наличие обременений поможет свежая выписка из ЕГРН. С 1 марта 2023 года ее нельзя получить без согласия собственника.
Поэтому остается:
- Запросить ее у продавца перед сделкой, чтобы убедиться, что на квартире нет обременения.
- Попросить продавца открыть данные, чтобы запросить выписку самостоятельно. Для этого ему надо подать заявление в Росреестр.
Как защититься от мошенников?
Быть внимательным и:
• Проверять документы.
• Задавать продавцу вопросы. Например, кто продает квартиру: собственник или риелтор. Застрахована ли ответственность риелтора. Кто собственники квартиры и у кого еще есть на нее права.
Знать мутные способы купить квартиру и стараться их избежать. Не получается — к юристу.
При первом просмотре квартиры проверьте паспорт продавца и правоустанавливающие документы. Сравните ФИО, серию и номер паспорта и убедитесь, что человек действительно продает свою квартиру. Одна из известных схем мошенничества 90-х — когда человек снимает квартиру, быстро продает ее и скрывается. Потом появляется настоящий собственник и оспаривает сделку, а покупатель теряет деньги. Обманывать могут не только мошенники, но и риелторы. Например, один из распространенных методов обмана — когда риелтор продает доступ к закрытым базам недвижимости или требует деньги за проверку квартиры по своим каналам. Если риелтор просит деньги за секретные знания или данные, или аванс, значит, скорее всего, хочет с этими деньгам испариться. Нормальный риелтор сначала предложит заключить с ним договор, и уже после подписания будет искать для вас квартиру, проверять ее на юридическую чистоту и согласовывать все с вами. Обычно риелтор получает вознаграждение после завершения сделки, по акту выполненных услуг. Заранее заплатить за поиск квартиры, как правило, просят мошенники, после чего пропадают.
Способы покупки
Купить квартиру можно полностью на свои деньги, в рассрочку, в ипотеку, с использованием материнского капитала или военной ипотеки. Жилье покупают на первичном или вторичном рынке.
Купить квартиру в новостройке можно по договору долевого участия, по переуступке или через кооператив. На вторичном рынке — по договору купли-продажи.
• Договор долевого участия — самый распространенный договор между застройщиком и дольщиком. Суть ДДУ: вы вместе с другими людьми, которые решили приобрести квартиру в выбранном вами доме, в долях вкладываете средства в строительство этого дома. Договор долевого участия подлежит госрегистрации и таким образом защищает покупателя от повторной продажи его квартиры. ДДУ можно расторгнуть или получить неустойку, если застройщик задерживает срок сдачи жилого комплекса. Оформляют квартиру в собственность после того, как новостройка будет готова. С 1 июля 2019 года новостройки продают по эскроу-счетам: после оплаты квартиры деньги поступают на специальный счет в банке, а не застройщику напрямую, как было раньше. Они лежат на эскроу, пока застройщик не начнет передавать квартиры. А если он обанкротится или задержит сдачу дома, дольщики смогут забрать деньги. Купить по эскроу-счету можно и квартиру на вторичном рынке. Для этого в договоре купли-продажи между продавцом и покупателем указывают, что расчет происходит через счет эскроу.
• Переуступка. Это когда один человек купил квартиру в новостройке по договору долевого участия, а теперь продает ее другому. При этом квартира еще не в собственности, поэтому продавец может только переуступить свое право требования на нее. В этом случае продавец предлагает покупателю переоформить свою долю на него. При таком способе все права и обязанности дольщика и застройщика сохраняются, в договоре меняется только дольщик. Должен ли застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ.
• Жилищно-строительный кооператив — это когда люди скидываются паевыми взносами, чтобы накопить деньги и купить жилье. Жилищно-строительный кооператив собирает желающих купить квартиру, берет у них деньги для оплаты стройки в обмен на паи и заключает со строителями договор на строительство дома. Когда квартиры готовы, кооператив передает их пайщикам по очереди. Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать с любыми строящимися домами. Сейчас ЖСК используют при банкротстве застройщиков, чтобы завершить строительство проблемного дома.
Сейчас ЖСК используют:
- если он создан в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой;
- если они получили разрешение на строительство дома до 1 июля 2018 года, но до сих пор его не завершили.
Еще бывают жилищные и жилищно-накопительные кооперативы, их суть примерно такая же. В ЖНК создается общий котел с деньгами, куда каждый участник ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди. Закон разрешает продавать квартиры через кооператив теперь уже в редких случаях. Например, определенным категориям граждан. Так получается дешевле, чем покупать у застройщика напрямую, но рисков больше. Квартиры приобретаются, в том числе за счет денег других пайщиков. Поэтому жилье может получить только часть членов кооператива. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив. Кроме того, у квартиры может быть два собственника, потому что такой договор не регистрируют в Росреестре. Если кооператив что-то напутает и продаст одну квартиру два раза, расхлебывать придется всем.
• Договор купли-продажи. Если вы покупаете вторичное жилье, то договор купли-продажи — единственный правильный вариант.
Где искать квартиру?
Квартиры ищут в интернете, через знакомых или риелторов. Объявления о продаже квартиры публикуют на тематических порталах о недвижимости, сервисах объявлений и социальных сетях. Популярные ресурсы с объявлениями о продаже недвижимости на первичном и вторичном рынках — «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд» и тому подобные. Если хотите воспользоваться помощью специалиста, лучше найти уже проверенного человека, который вряд ли будет пытаться обмануть. Спросите знакомых, нет ли у них такого на примете.
Как осмотреть недвижимость?
Когда покупаете вторичку или готовую квартиру в новостройке, важно проверить ее состояние. Квартиру лучше осматривать днем при естественном освещении.
• На вторичном рынке. В первую очередь попросите у собственника технический паспорт и сравните фактическую планировку с той, которая должна быть по документам. Если планировка совпадает, значит, все в порядке. Если была перепланировка, она должна быть узаконена. Покупать такую квартиру небезопасно. Некоторые перепланировки могут не соответствовать строительным нормам и поэтому недопустимы в принципе. Если перепланировка не узаконена, новому собственнику придется сделать это за свой счет, если предыдущий собственник получал на нее разрешение. Если разрешения не было, нового собственника могут обязать вернуть прежнюю планировку за свой счет и оштрафовать.
Вот подробная инструкция, как проверить законность перепланировки:
• Осмотрите состояние стен, пола и потолка на наличие повреждений и плесени. Проверьте состояние оконных рам и стеклопакетов, насколько герметично они установлены. Проверьте работу сантехники и напор воды: включите кран сначала на горячую, затем на холодную воду. До верхних этажей напор может не доходить, и это может стать проблемой.
• Осмотрите придомовую территорию и вестибюль, оцените состояние и работу лифта. Если все нравится, проверяйте квартиру на юридическую чистоту.
• В новостройке. При осмотре квартиры в новостройке возьмите с собой уровень для проверки стяжки пола и ровности стен и вольтметр для проверки напряжения в квартире. Можно принести электроприбор для проверки работоспособности розеток и фонарик для освещения темных мест.
Как проверить на юридическую чистоту?
Проверить квартиру можно самостоятельно или с помощью риелтора или юриста.
• Запросы документов у продавца. Сначала необходимо убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и на ней нет ограничений и обременений.
Попросите продавца показать:
- Паспорт.
- Правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН.
- Правоустанавливающий документ. Например, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения или мены — тот, который служит основанием для получения права на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр.
Правоподтверждающие документы
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, различаются в зависимости от того, когда была куплена квартира. Если квартира была куплена до 15 июля 2016 года, у собственника должно сохраниться свидетельство о госрегистрации права собственности — его можно запросить для проверки. C 15 июля 2016 года его больше не выдают. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, свидетельства не будет. Будет только выписка из ЕГРП — единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Именно выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сейчас является единственным и достаточным правоподтверждающим документом. Ее надо просить по всем квартирам.
Данные паспорта должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами. Если собственник квартиры — иностранец, кроме паспорта попросите показать его нотариально заверенный перевод. Если квартиру продает посредник, попросите показать доверенность и внимательно ее прочитайте. В доверенности должно быть четко прописано, что доверенное лицо вправе заключать сделку и принимать деньги от покупателя.
Если квартира куплена после 1 января 2017 года, у продавца на руках должна быть выписка из ЕГРН. Во втором разделе указаны собственники, правоустанавливающие документы, ограничения и обременения на квартиру. С помощью выписки из ЕГРН проверяют, что квартира действительно принадлежит продавцу. Запросить выписку можно у покупателя напрямую, через МФЦ или на Госуслугах — но только если покупатель заранее дал на это согласие. Выписка содержит все данные о квартире: от материала стен до информации о зарегистрированных правах. Внимательно проверьте раздел «Сведения о зарегистрированных правах». В нем написано, кто является собственником квартиры и на основании каких документов, есть ли ограничения или обременения.
Проверка подлинности документов. Проверьте подлинность паспорта продавца, документов о праве собственности и доверенности при ее наличии. В паспорте не должно быть исправлений, кривых шрифтов и наклеек. Должны быть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте. Оцените, соответствует ли состояние паспорта дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный десять лет назад, может быть поддельным. Проверьте, чтобы серия паспорта совпадала с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
Основания получения права собственности продавцом — это правоустанавливающие документы. Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как именно квартира оказалась у собственника.
Виды правоустанавливающих документов
• Продавец купил в новостройке. Договор долевого участия или договор переуступки, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема-передачи. Проверьте, чтобы данные о квартире совпадали на всех документах.
• Продавец купил на вторичном рынке. Договор купли-продажи. Попросите показать расписку в получении денег и/или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и тем, который продает вам квартиру, нет разногласий. Один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.
• Продавец приватизировал. Договор передачи квартиры в собственность. Сколько собственников у квартиры и кто зарегистрирован в ней. Если собственников несколько, они все должны участвовать в сделке.
• Продавец получил в наследство. Свидетельство о праве на наследство. Кем приходится наследник наследодателю, понятно ли, почему квартира досталась ему. Велика ли вероятность появления неучтенных наследников.
• Получил в подарок. Договор дарения.
• По обмену.
• По решению суда. Эти документы встречаются реже. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки таких квартир лучше нанять юриста.
• Договор мены.
Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях. Квартира не приватизирована. Тогда придется приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией. Документы потерялись. В этом случае попросите продавца их восстановить.
Наличие обременений и арестов проверяют по выписке из ЕГРН. С марта 2023 года ее можно заказать онлайн. Если обременений нет — хорошо. Если есть, нужно разобраться, что за обременение — добровольное или принудительное — и как можно его снять. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги. Если в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально, но для начала нужно погасить ипотеку. Это может сделать собственник или покупатель — в счет стоимости квартиры, или, например, взять ипотеку в том же банке. Если квартира арестована за долги, проконсультируйтесь с юристом, как лучше поступить.
• Судебные споры. Недобросовестные собственники могут не сообщить о том, что ведутся судебные споры по квартире. Это проверяют по выписке из ЕГРН в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» → «Заявленные в судебном порядке права требования». В таком случае лучше отказаться от квартиры или спросить совета у юриста.
• Техпаспорт и законность перепланировки. Сравните квартиру с ее планом из техпаспорта, чтобы понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, нужно выяснить, узаконена ли она. Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена. Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить и обойти несколько организаций.
• Проблемные собственники. Покупатель может столкнуться с такими проблемами, как наличие несовершеннолетних, недееспособных или отсутствующих собственников. Если квартира принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Если дееспособность человека под сомнением, то в будущем родственники могут отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
• Разрешение супруга. Если квартиру купили в браке, для ее продажи понадобится нотариально заверенное разрешение второго супруга. Если продавец в разводе — тоже. Согласие супруга — необязательный документ для Росреестра, но это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.
• Отсутствие задолженностей. Чтобы убедиться в отсутствии долга за коммунальные услуги и капитальный ремонт, попросите продавца показать квитанции на оплату ЖКУ и капремонта за последний месяц. Обычно в таких квитанциях есть графа «задолженность». В Москве и Московской области запросите ЕЖД. Он заменяет справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг и некоторые другие справки. В других регионах можно запросить отдельные справки об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.
Как узнать, кто прописан в квартире?
Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной форме 9 содержится информация о зарегистрированных в квартире сейчас, в архивной перечислены все, кто был зарегистрирован в квартире раньше. В архивной выписке посмотрите, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом. ЕЖД. Данные о зарегистрированных в квартире ищите на второй странице. Справку по форме 9 запрашивают у продавца несколько раз за сделку. Первый раз — во время переговоров, чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире сейчас. Второй раз — перед подачей документов на регистрацию нового собственника, чтобы убедиться, что на момент сделки в квартире уже никто не прописан. Третий раз — после того как квартира перейдет в вашу собственность, чтобы еще раз убедиться, что в ней никто не зарегистрирован. Накануне сделки помимо свежей формы 9 попросите продавца показать паспорт с отметкой о том, что он больше не зарегистрирован в квартире. Также попросите у продавца форму 12. Ее выдают не во всех регионах — в Москве взять не получится, а, например, в Питере выдадут в паспортном столе. Форма 12 показывает, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше выписывали тех, кого посадили в тюрьму или отправили на принудительное лечение. Сейчас заключенных из квартир не выписывают, но все-таки. Форма 12. По ней видно, не подселят ли к вам безвестно отсутствующих.
Справка из психоневрологического диспансера позволяет убедиться, что собственник дееспособен и несет ответственность за свои действия. Если купите квартиру у недееспособного гражданина, он или его родственники могут оспорить сделку, и квартиру придется вернуть. Существует два варианта справок из ПНД. Первая — о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Вторая выдается по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно. Врач несет за свое решение ответственность. Желательно иметь на руках обе справки, потому что отсутствие человека на учете в диспансере не означает, что он дееспособен. Справку, что человек не состоит на учете, выдают по месту жительства в районном ПНД.
Переговоры с продавцом
Переговоры с продавцом ведут с двумя целями: проверить квартиру и снизить цену. Как торговаться. При покупке квартиры на вторичном рынке всегда просите у продавца скидку. Назовите сумму побольше, чтобы в итоге сойтись на половине этой стоимости. Подкрепить аргумент можно тем, что вам понравилось несколько квартир, но вы выбираете и готовы сделать выбор в пользу того продавца, который уступит в цене. Можно придираться: сказать, что район дешевый или двор не огорожен, дом панельный, пол кривой. Но не предъявляйте претензии, чтобы не испортить отношения.
Заключение предварительного договора
Когда вы договорились и готовы купить, а продавец — продать квартиру, вы заключаете предварительный договор купли-продажи. Тем самым обещаете друг другу заключить основной договор. Мы подробно рассказывали, зачем нужен преддоговор и как его заключить. Предварительный договор всегда заключают письменно.
Заверяют его у нотариуса в двух случаях:
• Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли.
• Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже когда по закону это необязательно.
Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому оплаты здесь может и не быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи задатка или аванса.
Что такое задаток и аванс. Задаток и аванс — это деньги, которые покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры, а продавец их принимает. Покупатель как бы бронирует квартиру на эти деньги, а продавец придерживает ее для покупателя. Аванс и задаток — разные вещи. При отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка. Что выбрать — решайте сами.
Содержание и образец договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет и другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас. Цену недвижимости по закону прописывать необязательно, но мы настоятельно рекомендуем это делать: иначе продавец может неожиданно ее поднять или, например, отказаться от скидки, которую дал до этого. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира имелась в виду. Достаточно указать кадастровый номер, но лучше добавить адрес и площадь.
Как отказаться от предварительного договора,
чтобы не платить задаток?
На практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о сроках, ответственности и других мелочах. Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает. Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?
Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи — это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и впоследствии зарегистрировать переход права собственности на квартиру. Он всегда заключается в письменной форме. Можно составить договор самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу.
Необходимые документы. Пакет документов может различаться в зависимости от возраста и статуса продавца.
Обычно это:
• Паспорта продавца и покупателя. Если собственник несовершеннолетний, понадобится свидетельство о рождении.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если собственник квартиры или ее доли несовершеннолетний.
• Правоустанавливающие документы на квартиру. Например, ДДУ или договор купли-продажи, по которому продавец когда-то приобрел это жилье.
• Выписка из ЕГРН.
• Договор купли-продажи в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон и еще один для Росреестра.
Содержание договора. В договоре как минимум две стороны — продавец и покупатель. Ими могут быть физические и юридические лица. Если обе стороны договора — физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители, опекуны или попечители.
В договоре купли-продажи обязательно стоит указать такие условия:
• Дата и место подписания договора купли-продажи.
• Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
• Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
• Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности. Например, номер и дата договора купли-продажи.
• Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
• Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
• Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
• Цена. Она должна быть выражена точной суммой.
• Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя — принять такой объект и внести за него плату.
• Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
• Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
• Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности.
Это необходимый минимум. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.
Когда нужно нотариальное удостоверение. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:
• Долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
• Квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
• Квартиру с пожизненной рентой.
Росреестр напомнил, когда для сделки нужен нотариус. Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки.
Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Но чтобы официально владеть квартирой, нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Расчеты с продавцом
Способы. Есть несколько вариантов расчетов с продавцом:
• наличными;
• через банковскую ячейку;
• через аккредитив или договор эскроу;
• через депозит нотариуса.
Покупатель может передать продавцу наличные из рук в руки или перевести деньги со счета на счет. Еще — поместить деньги продавца в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня. В таком случае составляют соглашение, в котором оговаривают порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавца допустят к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги. При аккредитиве покупатель открывает в банке счет на свое имя и на него вносит деньги за квартиру. После завершения регистрации сделки банк проверяет документы и переводит эти деньги на счет продавца. Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю. Аккредитив открывает покупатель до заключения договора купли-продажи. Депозит нотариуса — это когда покупатель вносит деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права собственности. Способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1500 рублей. Но к этой сумме нотариус добавит стоимость технической работы по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка. Сроки прописывают в договоре купли-продажи. Они в какой-то степени зависят от способа оплаты по договору. Например, при аккредитиве покупатель закидывает деньги на счет в банке до подписания договора, но продавец получит их после соблюдения специальных условий. К примеру, когда право собственности перейдет к продавцу.
Фиксация расчетов. Если покупатель передает продавцу наличные, то получает расписку на получение денег по договору. В остальных случаях расчеты фиксируются банковскими или нотариальными документами. Но расписку все равно лучше взять, когда получаете ключи и подписываете акт приема-передачи. В расписке продавец пишет, что получил деньги и претензий к покупателю не имеет. Расписка понадобится в будущем для продажи, если новый покупатель захочет убедиться, что с прежним владельцем проблем нет.
Регистрация сделки
Когда вы подписали договор купли-продажи и разобрались по поводу расчетов с продавцом, идете подавать документы на регистрацию в Росреестр. Обычно это делают через МФЦ. Документы. Список документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра.
В любом случае для регистрации сделки понадобятся:
• Заявление о госрегистрации.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц, или учредительные документы юридических лиц.
• Договор купли-продажи по количеству продавцов и покупателей. Экземпляр для Росреестра не нужен.
• Доверенность, если кто-то продает или покупает через представителя.
Сроки. Если подали документы на регистрацию права собственности онлайн, все будет зарегистрировано в течение 7 рабочих дней. Если в МФЦ — в течение 9 рабочих дней. Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро, потому что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи. Эту работу уже сделал нотариус. После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.
Стоимость. Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги по составлению договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности. Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи, за него придется заплатить. Госпошлина за регистрацию права собственности на жилое помещение — 2000 ₽ для физлиц. Ее обычно оплачивает покупатель.
Основания для отказа у Росреестра следующие:
• У продавца нет права продавать квартиру. Например, он не является ее собственником.
• Стороны подали не все документы, необходимые для регистрации сделки.
• Стороны подали поддельные документы.
• Доверенность кого-то из участников сделки недействительная.
• Документы не соответствуют требованиям законодательства РФ. Например, сделка требует нотариального удостоверения, а его нет.
• Документы неправильно заполнены.
• Содержание поданных документов не совпадает с данными Росреестра. Например, в договоре неправильно указан кадастровый номер квартиры или адрес.
• По этой квартире ранее кто-то подал документы на регистрацию, и она еще не прошла.
• Квартиру хотят забрать за долги, и по этому поводу идет суд.
• Другие причины.
Если подаете документы через МФЦ, вам выдадут опись принятых документов. После перехода права собственности к покупателю с ней нужно прийти в МФЦ и забрать свой экземпляр договора купли-продажи.
Особенности покупки в различных ситуациях
• В ипотеку. Если покупаете квартиру в ипотеку, сначала обращаетесь в банк и получаете предварительное одобрение. Это значит, что банк готов выдать вам кредит. Когда найдете квартиру, нужно получить одобрение банка именно на этот объект и вызвать оценщика. Список оценщиков предоставит банк, но вы вправе выбрать другую организацию. Оценщик приедет в квартиру, осмотрит и сфотографирует ее, проверит необходимые документы. Когда банк одобрит квартиру, можно выходить на сделку.
Кроме ипотеки с господдержкой есть и другие программы. Например, семейная под 6% для семей с детьми, ИТ-ипотека до 5% для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний, дальневосточная под 2% для жителей одноименного округа.
• С субсидией. Государство дает субсидии на строительство или приобретение жилья по программе улучшения жилищных условий. Для этого собирают большой пакет документов и встают в очередь. Мы подробно рассказывали о таких субсидиях в статье «Квартира от государства».
• За материнский капитал. Материнский капитал можно потратить на первоначальный взнос, оплату основного долга или процентов по ипотеке. Квартира может быть в новостройке и на вторичном рынке.
• По военной ипотеке. Чтобы получить заем, нужно стать участником накопительно-ипотечной системы и иметь основания для включения в программу. Для этого необходимо выполнить три условия: служить в вооруженных силах по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы. Спустя три года с того момента, как военный попал в накопительно-ипотечную систему, он может получить целевой жилищный заем. Для этого он подает рапорт на имя командира воинской части и в течение трех месяцев получает свидетельство. Со свидетельством он идет в банк и получает ипотечный кредит для покупки жилья. Если у него уже есть кредит на жилье, он может погасить его накопленными на именном счете деньгами.
• В новостройке по ДДУ. С 1 июля 2019 года большинство квартир в новостройках продают с использованием эскроу-счетов. Застройщик и продавец заключают договор долевого участия, покупатель оплачивает квартиру — вносит деньги на специальный эскроу-счет в банке, — а застройщик отправляет ДДУ на регистрацию в Росреестр. Застройщик получает деньги после того, как введет дом в эксплуатацию. Если не достроит дом, деньги вернутся покупателю. Но в некоторых случаях покупатель может перевести деньги за квартиру застройщику напрямую. Например, если тот построил дом на 30% и продал 10% площадей. По некоторым объектам минимальная степень готовности составляет 6 или 15%.
• Еще бывает трейд-ин. Это когда вы рассчитываетесь с продавцом своей недвижимостью, а он потом ее продает.
• Можно ли купить муниципальную квартиру? Муниципальной называется квартира, которая находится в собственности города. Чтобы продать муниципальную квартиру, продавец сначала должен ее приватизировать.
• Стоит ли покупать квартиру на торгах? Квартиры на аукционах может продавать государство, банки и риелторы. Часто такие квартиры стоят дешевле аналогичных на рынке вариантов, но в них могут быть проблемы. Например, в квартире из-за больших долгов могли отключить отопление, свет и воду. Или в них могут быть зарегистрированы жильцы, которых в теории можно выписать по решению суда. Но если среди зарегистрированных дети, то выселить и выписать их до совершеннолетия не получится. Соответственно, продать квартиру тоже будет нельзя.
Что сделать после оформления сделки?
• Подписать акт приема-передачи. Это специальный документ, в котором описывают состояние квартиры на момент ее передачи покупателю. Перед подписанием акта покупатель внимательно осматривает квартиру, снимает показания счетчиков, продавец рассчитывается по коммунальным платежам. Акт приема-передачи подписывают и продавец, и покупатель. После подписания продавец передает покупателю ключи от квартиры. Такой акт покупатель подписывает, когда принимает квартиру у застройщика. Такой документ подписывают стороны при продаже вторичного жилья.
• Переоформление лицевого счета. После покупки квартиры на вторичном рынке новому собственнику нужно переоформить лицевой счет в управляющей компании, чтобы счета приходили на его имя, и была возможность брать документы по квартире: копию лицевого счета, расширенную выписку. Для этого обычно приходят в управляющую компанию с паспортом и документом о праве собственности.
• Оформление регистрации членов семьи. Когда свидетельство о собственности будет на руках, собственник может оформить в квартире постоянную регистрацию себе и другим людям. Делают это в МФЦ, в паспортном столе или через сайт госуслуг. Понадобится паспорт, выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ. Например, договор купли-продажи квартиры.
• Получение возврата НДФЛ. Государство готово вернуть вам часть денег, которые вы потратили на покупку квартиры.
Условия такие:
• Быть налоговым резидентом РФ, то есть проживать в России не менее 183 календарных дней.
• Работать официально, получать зарплату и платить налог на доходы физических лиц. Обычно это 13%.
• Подтвердить документами то, что вы заплатили за квартиру.
• Иметь документы на руках: выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ. Например, договор купли-продажи квартиры и акт о ее передаче.
• Продавец вам не близкий родственник.
• Раньше вы не использовали право на вычет.
• Квартира находится в России.
Коротко: как купить квартиру
• Найти квартиру, которая нравится и устраивает по цене.
• Проверить документы на квартиру и ее техническое состояние.
• Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и внести аванс или задаток.
• Заключить основной договор купли-продажи, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
• Принять квартиру у продавца: подписать акт приема-передачи, получить расписку о получении денег и ключи.
РАЗВЛЕКУХАмания
ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ в группу солнечного и позитивного настроения РАЗВЛЕКУХАмания.
🔥 Здесь ВЫ найдёте всё или почти всё, что ВАШЕЙ душе угодно, всё в одном месте: кулинарные рецепты, музыка, игры, фильмы, лайфхаки, приколы, гифки, фото, крутые подборки.
ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ! ok.ru/razvlekuhamania 👀
🔥 КИНОШКАмания 👀
🔥 РАЗВЛЕКУХАмания 👀
🔥 МЕЛОмания 👀
🔥 СПОРТмания 👀
🔥 ЕДАмания 👀
Заходи, лайкай, оставляй комменты и набирайся позитивом! Присоединяйся и наслаждайся!
Всегда рад новым знакомствам и общению! Делитесь фотографиями, видео в комментариях к постам! ✨
ЖЕЛАЮ ВСЕМ ДОБРА и МИРА!
По всем вопросам: b.denis1974@yandex.ru
7.2K участников
ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ в группу солнечного и позитивного настроения РАЗВЛЕКУХАмания ВКонтакте HD! ЖЕЛАЮ ВСЕМ ДОБРА и МИРА ! Приятного просмотра!
vk.link
Следующая публикация
Нет комментариев