В Москве при Хрущеве и Брежневе было построено около десяти тысяч пятиэтажек. Чуть меньше двух тысяч снесено, остается восемь тысяч. Разница между снесенными и стоящими в технологиях производства — качество квартир одинаковое (кроме пятиэтажных сталинок с трехметровыми потолками, но их пока к сносу не готовят). Состояние оставшихся разное, есть лучше, есть совсем плохие, которые сегодня можно было бы признать аварийными. Через 15 лет аварийными станут от трети до половины. Будут дома с отключенными водой и электричеством, с забитыми мусоропроводами, с падающими балконами — много домов, сотни. В пятиэтажках и сегодня живет не самое богатое население — чем дальше, тем больше оттуда будут уходить те, кто способен поддерживать дом за свой счет. В Москве сегодня нет гетто — но они могут быть. Процесс возникновения гетто переживали десятки городов. КОНТЕКСТ Жительница Томска у торговой палатки с тёплой одеждой Зима в Москве: продавщица El Pais11.02.2017 Москва прощается с советской мечтой La Stampa01.03.2017 Москва — гигантский магнит Wiener Zeitung31.01.2017 Невероятный взгляд на Россию из Москвы El Pais16.03.2017 Хотите помолиться в Москве — учите русский! Annaharnews.net07.03.2017 Чтобы этого не было, дома надо ремонтировать. Но это невозможно технологически. Ссылки на Берлин, где гэдээровские пятиэтажки массово отремонтированы, не работают: в Берлине дома построены по другой технологии и с другим качеством, и это арендные дома, которые легко расселить на время ремонта. Мы свои ремонтировать не умеем, и это серьезное «не умеем». Если делаем (есть пример на улице Мишина, 32) — получается дороже, чем строить новое жилье. Или дом не становится прочнее, а технологические системы — надежнее. Краны перестают течь на полгода, а батареи одну зиму не лопаются, но потом все начинается сначала. Правительство уже собрало около 300 миллиардов рублей на капремонт (сбор включен в плату за квартиру). Если деньги не тратить, их заберут — скажем, на субсидии Чеченской Республике. По крайней мере, так думают московские чиновники. Эти 300 миллиардов — отправная точка программы. По закону деньги, собранные на капремонт, можно тратить только на капремонт.

Поля пятиэтажек занимают срединное положение в городе за Московской кольцевой железной дорогой — теперь Московским центральным кольцом. Это пояс шириной примерно пять-семь километров. Он неровный, с разрывами, однако, так или иначе, перед нами огромная городская территория. Программа реконструкции такой территории должна иметь понятный управленческий дизайн. Инструменты планирования таких реноваций известны и более или менее одинаковы в пространстве от Берлина до Сингапура. Московская программа оценивается правительством в 3,5 триллионов рублей, а сторонние эксперты называют цифру пять-шесть триллионов. Для того чтобы ее осуществлять, требуется финансовый план. Срок действия — 20 лет. Понятно, что в такой перспективе он будет приблизительным, но ответ на ряд вопросов необходим. Это должно быть прибыльным? Безубыточным? Социально ориентированным? Сколько жилья вы собираетесь продавать на рынке? Какой прогноз реакции рынка на вашу интервенцию? Это жилье какого класса? Такой план есть у любого девелопера. Он может быть детальным, может — обобщенным; точность прогноза меняется в зависимости от времени. Но его не может не быть. На месте бывших пятиэтажек могут возникнуть замкнутые районы нового поколения, транзитная городская ткань или новые субцентры. Каждое из решений имеет свои плюсы и минусы. Для богатого северо-запада Москвы и бедного юго-востока они не одинаковы. Чтобы ответить на вопрос, где и что делать, нужна стратегия пространственного развития. Этот документ может быть графическим, текстовым, с картинками, без, может называться мастер-планом, может — градостроительной политикой, может приниматься законодательно, может быть программой мэра. Но его не может не быть. Вы должны понимать, как выглядит то, что вы собираетесь построить. Спроектировать сразу восемь тысяч домов невозможно, но не отвечать на этот вопрос вообще тоже нельзя. Это будут высотные дома или нет? Там будут улицы с красными линиями или дороги среди полянок с домами? Там будут дворы размером с футбольное поле или теннисную площадку? Там будут переулки? Бульвары? Там подземная парковка или плоскостная? Это вопросы об образе среды, без ответов на которые нельзя ничего заказать архитекторам. Для ответа есть инструмент — объемно-пространственный регламент. Он может быть проработан с разной степенью детализации, может называться FBD (form-based design), или 3D-моделью территории, или как-то еще. Но его не может не быть