❗ ПроПеревод в нежилое.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. В Абакане таким органом является Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации г.Абакана (ДГАЗ).
В целом, перевод в нежилой фонд – это сложная организационно-правовая процедура, которая позволяет за счет изменения функционального назначения жилого помещения, использовать его в качестве объекта предпринимательской деятельности.
Прежде всего, необходимо знать, что согласно законодательству РФ перевод из жилого в нежилое помещение, возможен только при соблюдении следующих условий:
1⃣ • Помещение находится на первом этаже или под ним расположено нежилое помещение.
2⃣ • Существует возможность организации отдельного входа (например, через существующее окно).
3⃣ • В помещении никто не прописан и оно само не обременено.
4⃣ • Дом, в котором расположено это помещение, не является аварийным и не подлежит сносу в ближайшие три года.
Основанием для отказа в переводе в нежилой фонд являются:
🔻 • не представление надлежащим образом оформленных документов, перечень которых определен ч. 2 ст. 23 ЖК РФ ;
🔻 • представление документов, необходимых для перевода в нежилой фонд, в ненадлежащий орган;
🔻 • не выполнение условий перевода помещения в нежилой фонд, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ;
🔻 • не соответствие требованиям законодательства проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Основания для отказа в переводе в нежилой фонд исчерпываются представленным перечнем. Однако, если перевод помещения в нежилое влечет за собой реконструкцию многоквартирного дома, то уполномоченные органы имеют право потребовать решение общего собрания собственников жилья, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 44 Жилищного Кодекса РФ, п. 1 и 2 предусматривает, что решения о реконструкции многоквартирного дома и решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Если реконструкция приведет к уменьшению размеров общего имущества в многоквартирном доме, то необходимо согласие всех собственников жилья в данном доме. Данные нормы прописаны в части 3 статьи 36 ЖК РФ. Согласие соседей на перевод в нежилой фонд требуется и когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.
Решение общего собрания собственников не требуется, в случае:
🔻 • отсутствия реконструкции здания при переводе в нежилой фонд;
🔻 • сохранения площади общего имущества жилого дома;
🔻 • не присоединения общего имущества дома к помещению, переводимому в нежилое.
В целом, отсутствие согласия соседей на перевод в нежилой фонд не является основанием для отказа в переводе в нежилое помещение, но на практике уполномоченные органы отказывают заявителям, у которых отсутствует протокол собрания собственников жилья.
На сегодняшний день достаточно собрать 67% голосов собственников жилья или не менее 2/3 голосов от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме. Этих голосов хватит, чтобы получить положительное решение и начать перевод из жилого в нежилое помещение, затрагивая общее имущество дома.
❗ Отдельно нужно сказать про панельные дома. В соответствие с постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003 года:
🔻 в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы не допускается.
Таким образом, скорее всего ДГАЗ откажет в переводе квартиры в нежилое панельном доме. В таком случае, выход один – обратиться в суд.