ПЕРЕУСТУПКА, что это?

Сделки по переуступке квартир на рынке строящегося жилья встречаются довольно часто. Многие покупатели решают воспользоваться предложенной переуступкой, условия которой иногда бывают достаточно привлекательными. Давайте, разберемся, в чем суть вопроса?!
Многих потенциальных покупателей смущает сама процедура переуступки, которая кажется им сложной и опасной. В ситуации когда переуступается квартира, строящаяся в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» - сделка получается вполне надежной.
Выбираем квартиру.
Покупателю, решившему заключить договор переуступки (такой человек называется цессионарием), очень важно уяснить, что он приобретает пока что не квартиру, а всего лишь право требования на нее.
Не стоит надеяться, что человек, переуступающий вам объект (цедент), уже все проверил и убедился в соответствии договора с застройщиком. Во-первых, он сам мог подойти к заключению договора не слишком ответственно. Во-вторых – там могут быть риски и условия, которые устраивали его, но не устроят вас. И, в-третьих, он может переуступать объект именно по той причине, что обнаружил какие-либо проблемы у будущей квартиры.
Цедент (продавец) не несет ответственности за качество и сроки строительства, поэтому цессионарию(покупатель) следует самостоятельно проверить все моменты которые предписаны покупателю на первичном рынке: от поиска информации о застройщике до проверки самого договора ДДУ. Если речь идет о типовом жилье, то выбираем объект с интересующими характеристиками (количество комнат, площадь, этаж и проч.), а дальше фильтруем весь массив аналогичных предложений по параметру цены. Зачастую для оформления договора переуступки требуется согласие со стороны застройщика. Крупные застройщики зачастую размещают в общей базе предложения о переуступках своих дольщиков, тем самым сопровождая и контролируя этот процесс.
Проверяем условия договора ДДУ
Если всё же Вы решили самостоятельно преобрести "квартиру по переуступке", на этом этапе нелишним будет привлечь к работе профессиональных юристов. Следует учитывать, что в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена!
1. Переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи.
2. На ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра. Нелишним будет в очередной раз напомнить: если вы выбирали объект, ориентируясь на данные с сайта застройщика, обязательно внимательно сверьте условия, прописанные там, с теми, которые указаны в ДДУ, – нередки случаи, когда они различаются в критично важных для покупателя моментах. К примеру – в заявленных сроках строительства или передачи объекта (за время строительства могли быть изменения и переносы сроков сдачи, которые не будут указаны в первоначальном ДДУ).
Заключение договора.
Как правило переуступка производится с участием застройщика или как минимум вы будете обязаны уведомить его о смене дольщика (обязательство указано в тексте договора). Теоретически договор цессии может быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием. Однако на практике в подавляющем большинстве в ДДУ существует пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Чаще всего этим согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.
Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на своих условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта (это дополнительные расходы, о которых стоит договориться заранее). Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой.
Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя. Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга. Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма также прописывается в договоре.
Регистрация в Росреестре
Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит регистрации.