ДАЧНЫЙ ЗАКОН

В России принят новый федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» № 217-ФЗ (от 29.07.17) , по которому с 1 января 2019 года (нормы закона, касающиеся водяных скважин, уже вступили в силу) начнут жить примерно 60 млн дачников и садоводов, так называемый «дачный закон».
Согласно указанного закона, теперь в России дачники— это садоводы и огородники. Раньше объединения дачников, садоводов и огородников могли существовать аж в девяти организационных формах (в том числе и как дачные товарищества и кооперативы). Новый закон упразднил большинство типов объединений садоводов. Поэтому, с нового 2019г. их останется только две: либо садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), либо огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). Дачные объединения автоматически причисляются к садоводческим. Особо подчеркнем, что нет никаких сроков, в течение которых существующие объединения дачников-садоводов должны провести собственное переименование. Все товарищества и иные объединения могут существовать со своими учредительными документами сколь угодно долго. Если дачное или садоводческое объединение будет вносить изменения в свои бумаги, то оно автоматически переименовывается в СНТ. Объединение огородников – соответственно в ОНТ.
Закон постановил, что в пределах одного садоводства или огородничества может быть только одно товарищество. Раньше их могло быть несколько.
Строительство на участке:
Но, отметим для читателей, новый закон регламентирует отношения только на территориях садоводств и огородничеств, а не в населенных пунктах.
Также, следует уточнить, что только на землях садовых товариществ может быть разрешено строительство капитальных домов (в которых, соответственно, можно прописаться), только если эта земля включена в «территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства». То есть возможность строительства капитального дома будет зависеть не только от разрешённого вида использования земель, но и от генплана, утвержденного муниципалитетом.
На территории огороднического некоммерческого товарищества строительство жилого дома остается невозможным, так как построить частный жилой дом (с возможностью прописки) сегодня можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), а также на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».
Вступление нового закона в силу никак не скажется на постройках, уже прошедших регистрацию. Их статус никак не изменится. Впрочем, как и сегодня, так и после вступления закона в силу собственникам надо регистрировать все капитальные строения (которые стоят на фундаменте). Регистрируются даже необлагаемые налогом жилые дома площадью мене 50 кв. м. Всё что не поставлено на кадастровый учёт находится вне правового поля.
Самое важное, на что следует обратить внимание читателей в части возведения жилых построек, так это то, что для постановки на кадастровый учёт жилого дома, возведённого на землях сельскохозяйственного назначения, нужно будет предъявлять разрешение на строительство (п. 4 ст. 45 закона 217-ФЗ вносит изменения в ст. 51 Градостроительного кодекса). Сейчас достаточно иметь технический план на дом (его составляет БТИ или кадастровый инженер), так называемая «дачная амнистия». Поэтому тому, кто строит сегодня жилой дом на садовом участке, советуем зарегистрировать дом сейчас – пока не требуется разрешение на строительство, так как пока законом не предусмотрено выдача разрешений на строительство на земельных участках, сельхозназначения.
Закон предусматривает, что если садовое товарищество находится в границах населённого пункта и все дома в нем признаны жилыми, то собственники через обращение в местную администрацию добиться изменения статуса земель, на которых стоит СНТ, на земли населённых пунктов с разрешённым использованием ИЖС (п. 12 ст. 54 указанного закона №217-ФЗ). В случае получения такого разрешения, СНТ преобразуется в товарищество собственников жилья и живет по нормам Жилищного кодекса.
Следовательно, обязательно нужно соблюсти три условия. Первое — СНТ должно размещаться в черте населенного пункта, второе — все дома на территории СНТ должны быть признаны жилыми, и третье — вид разрешенного использования земельных участков у всех собственников должен быть сменен на «индивидуальное жилищное строительство».
Регистрация в дачном домике:
Авторы закона 217-ФЗ неоднократно заявляли, что их закон позволит навести порядок в вопросе прописки в доме, построенном на садовом участке. В частности, говорилось, что сегодня прописаться на даче можно только по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. С принятием нового закона прописка в жилом доме на землях СНТ может и будет само собой разумеющимся делом… Однако в окончательной редакции нового дачного закона ничего о прописке пока не говорится.
Теоретически оформить регистрацию на шести сотках можно и сейчас, но это не так-то просто. Требуется решение суда о том, что ваш жилой дом признается пригодным для постоянного проживания. Предполагается, что с началом действия нового закона обращение в суд станет скорее исключением, чем правилом.
Лицензирование скважин:
Единственная норма 217-ФЗ уже вступившая в силу это норма, касающиеся водяных скважин, согласно которым фактически в лицензии нуждаются только скважины, принадлежащие товариществам. Личные скважины лицензировать не надо.
Взносы:
Но тем не менее, закон закрепил обязанность всех собственников участков на территории товариществ оплачивать одинаковый взнос, вне зависимости от того, член ты товарищества или нет. Позиция «мой участок с краю» перестанет действовать, т.е. если в СНТ 134 участка— значит, 134 владельца должны платить, например, за вывоз мусора, и неважно, что ты его, может быть, вывозишь сам. Таким образом, закон позволит упорядочить отношения с так называемыми индивидуалами — собственниками участков, которые вышли из всех товариществ и не несут те обязательства, которые есть у их соседей — участников объединений.
Также внесено существенное изменение — отмена платы взносов наличными. Члены правления товариществ теперь не смогут брать ни одного рубля на руки. Раньше деньги могли собирать по «квитанциям» на листке А4 — филькиным грамотам, которые сразу выкидывались, а рубли уходили в карман. Этому положили конец, теперь взносы проводятся исключительно безналично, через банк, на расчетный счет садоводческого товарищества как юридического лица. Что очень хорошее нововведение: так как у многих недобросовестных председателей и казначеев фактически отняли возможность пользоваться чужими деньгами в целях, не предусмотренных уставом.
Кстати, о взносах. Их строго поделили на два вида: членские и целевые. Из членских будут оплачиваться текущие расходы, связанные с деятельностью товарищества, а целевые будут собираться на улучшение и развитие инфраструктуры.
Щепетильные моменты:
Меня, как правоведа, конечно очень настораживает то, что по новому закону управлять делами некоммерческого общества садоводов или огородников теперь сможет любой человек, не обязательно являющийся членом общества или имеющий постройки в данном обществе, а также фактически возможно введенный запрет на уличную реализацию продукции со своего огорода. Не исключаем, что станет невозможным поехать на рынок и вместе с остальными дачниками усесться на ведерко и продавать свои помидоры, что существенно отразится на многих, в том числе и на тех, кто приобретал такую продукцию для своего питания и питания своих деток. Хотя существует мнение, что для продажи пучка зелени оформление в качестве индивидуального предпринимательства не потребуется, но этот момент станет понятен только следующим летом.