Ремонт кровли — текущий или капитальный ремонт?

Категорийность зависит от масштаба бедствия: один вопрос, если покровный слой
не удерживает атмосферные воды в отдельных местах, и совсем другой, когда
пришли в негодность основные конструкции кровли на более чем 40% площади. Это
значит, что ремонт кровли может быть и текущим, и капитальным. Одним росчерком
пера, сидя в кабинете, невозможно вынести вердикт относительно объема и
масштабности работ. Оценку состояния может сделать только квалифицированный
инженер-строитель, да и то после тщательного осмотра, причем не только
внешнего: придется выяснить, в каком состоянии каждый из слоев кровельного
«пирога». Текущий ремонт крыши многоквартирного дома обычно включает: установку
на место или замену отдельных поврежденных листов шифера, сорванных порывами
ветра и др. явлениями; заделку отдельных трещин, щелей; отдельными местами
восстановление стяжки, рубероида; исправление других мелких дефектов. Всякий
объем работ, даже небольшой, потребует затрат труда и материалов, то есть
вклада определенных средств. Чтобы установить, в какую сумму выльется
восстановление непроницаемости кровли многоквартирного дома, необходимо
составить смету. Определения для отнесения тех или иных работ к капитальному и
текущему ремонту кровли дают Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда,
утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, а также
Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р). Справка: ремонт крыши относится
к текущему, если не требуется полной замены покрытия. Вот мы и разобрались, что
такое капитальный ремонт крыши многоквартирного дома. Как следует вести работы?
Существует ли на капитальный ремонт кровли многоквартирного дома технический
регламент? Крыша венчает любое здание, и ее исправное состояние гарантирует
сохранность и долговечность конструкций стен и перекрытий. Любого масштаба
работы должны выполняться в полном соответствии с требованиями на капитальный
ремонт кровли СНиП и технических условий, с соблюдением технологической
последовательности. Соответствующим должно быть и качество используемых
материалов, и квалификация рабочих и ИТР. Удешевление за счет замены
качественных материалов на более дешевые, но с худшими характеристиками,
недопустимо. Контроль за ходом выполнения ремонтных работ должен быть поручен
представителю предприятия, обслуживающего жилой дом и финансирующего работы
(кроме инженерно-технического персонала фирмы, выполняющей кровельный ремонт и
контролирующей ход работ со своей стороны). Когда должен проводиться и в какие
сроки? Так как речь идет не об аварийном ремонте, то остальные его виды должны
проводиться в плановом порядке в теплое время года, в период, когда ожидается
минимальное количество атмосферных осадков. В комплект документации, кроме
сметы, всегда входит график производства работ. Срок выполнения ремонта зависит
от объема работ, и не может быть произвольно сокращен: этот срок определяется
по количеству трудозатрат из сметной документации. Во избежание замачивания
большой части площади крыши, работы следует вести в соответствии с
технологической картой и проектом производства работ, а также графика
производства работ, в котором учтено максимально возможное совмещение операций
и их очередность. Именно график и отражает продолжительность и срок ведения
ремонта, с конкретным указанием дат начала и окончания процесса. Однако
продолжительность работ не должна превышать нормативной. П. 4.1 ВСН 58-88(р)
установлено, что текущий ремонт должен выполняться с периодичностью, которая
дает возможность нормально эксплуатировать здание с даты введения в строй до
начала капитального ремонта. 4.Текущий ремонт зданий и объектов 4.1.
Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную
эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства
(капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт
(реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия,
конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или
объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного
текущего ремонта приведена в рекомендуемом Прил. 3, а состав основных работ по
текущему ремонту — в рекомендуемом Прил. 7. Примерный список операций,
относящихся к текущему ремонту, перечислен в Приложении 7 к Правилам N 170.
Вести надзор во время эксплуатации жилого дома, а также устранять протечки
кровли и выполнять ремонты обязана управляющая компания (п.7 ПП РФ от
03.04.2013 N 290, п. 4.6.1.1 Правил N 170). За чей счет и кто осуществляет?
Если крыша прохудилась, то, конечно же,
вы задаетесь вопросом: кто же будет производить капитальный ремонт крыши
многоквартирного дома — за чей счет? Можно ли будет взять средства управляющей
компании на текущий ремонт кровли? Как разъяснено ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ,
п. 28, подп. «а» п. 30 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ
от 13.08.2006 N 491, владельцы помещений должны сами содержать свое имущество,
а крыша многоквартирного дома как раз к нему и относится. Статья 39 ЖК РФ.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме Собственники помещений в
многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в
многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества
в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме,
определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме
указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном
доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (в ред. Федеральных
законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ) В соответствии с
принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами
исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни
мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в
отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. (часть четвертая введена
Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ) III. НЕСЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ
ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩИХ РАСХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА 28.
Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего
имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество
путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в
многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей
организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей
и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества
собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного
специализированного потребительского кооператива. При этом собственники
помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за
содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155
Жилищного кодекса Российской Федерации. 30. Содержание общего имущества
обеспечивается: а) собственниками помещений — за счет собственных средств; Ежемесячные
платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД распределяются
пропорционально, в зависимости от квадратуры приватизированной площади. Кроме
этого, п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ обязывает владельцев оплачивать и взносы на
капремонт. Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в
многоквартирном доме включает в себя: 2) взнос на капитальный ремонт; Если
накопленных средств недостаточно, то следует организовать общее собрание
собственников, чтобы принять решение об увеличении платы (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение 7. Размер платы за содержание
жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество
собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный
потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников
помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45
— 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в
многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации
и устанавливается на срок не менее чем один год. Если денег все равно мало, то
управляющая компания не сможет уйти от ответственности за нерешенный вопрос
относительно приведения в должный порядок крыши дома и должна попытаться
изыскать средства, обратившись в Фонд содействия реформированию ЖКХ. Нужно ли
обращаться в сторонние организации или проводить самостоятельно? Так как многоквартирные
дома являются по большей части многоэтажными, то капремонт крыши
многоквартирного дома придется выполнять на значительной высоте. Кроме того,
кровельные работы относятся к тем, которые выполняются специализированными
организациями, где рабочие проходят регулярно необходимые инструктажи и имеют
навыки проведения трудовых операций на высоте. Своими силами можно делать
только самые элементарные процедуры, а комплексный текущий, а тем более,
капитальный ремонт стоит поручить сторонней организации, которая и будет нести
ответственность за соблюдение техники безопасности и охрану труда. Когда
требуется написать заявление и как это сделать? Собственники в праве подать
заявление на ремонт кровли в многоквартирном доме. Его пишут те, кто в первую
очередь страдает от протечек кровли – жильцы верхних этажей. Если произошла
одна из неприятностей: появились пятна и разводы на потолке, проступили подтеки
на стенах; открылась течь в швах между плитами покрытия, то следует, не мешкая,
подавать бумагу руководству управляющей компании о нарушении проницаемости
кровли. В текстовой части следует
разъяснить, какая проблема возникла, и изложить конкретную просьбу – устранить
протечку кровли, ликвидировать причину замокания или выполнить ремонт крыши. Прежде всего, следует вникнуть в договор с УК,
чтобы точно знать, брало ли руководство на себя те функции, с которыми
справляется плохо. В любом случае, текущий ремонт крыши – явно прерогатива
именно УК. Если работы выполнены с нарушением строительных норм, некачественно,
то следует написать жалобу в один из органов: жилищную инспекцию;
Роспотребнадзор; прокуратуру; суд; фонд содействия реформированию ЖКХ.
Желательно привлечь незаинтересованного специалиста, чтобы он проверил
соответствие фактически выполненных объемов работ смете, именно здесь кроются
чаще всего приписки. Управляющая компания в ответе за использование средств
жильцов, и начинать распутывать клубок претензий стоит именно от нее.