СЛУЧАИ НОТАРИАЛЬНОГО ДОГОВОРА
Для многих сделок с недвижимостью достаточно просто заключить договор, совершить оплату и перерегистрировать право собственности в Росреестре. Но иногда приходится обращаться к нотариусу.
Нотариус не просто заверяет документы и ставит свои подпись и печать. Он проводит большую работу.
А именно:
разъясняет сторонам смысл сделки и её последствия (например, спрашивает, действительно ли человек хочет доверить родственнику продажу квартиры);
убеждается в дееспособности сторон и истинности их намерений;
проверяет юридическую чистоту — устанавливает личность сторон сделки и подлинность документов;
фиксирует отсутствие обременений и всего, что может помешать процессу;
удостоверяет законность сделки.
Только после этого договор купли-продажи или другой документ считается нотариально удостоверенным.
Размеры нотариального тарифа прописаны в законе о нотариате. Цены зависят от того, какой документ нужно заверить, кто заключает сделку и сколько стоит жильё.
Например, если продаёте квартиру родственнику своего клиента за 5 млн рублей, услуги нотариуса будут стоить 3000 рублей + 0,2% от стоимости договора = 13 000 рублей. А если продаёте жильё не родственнику, покупателю придётся заплатить 7000 рублей + 0,2% = 17 000 рублей. И это не считая пошлины за регистрацию права собственности в Росреестре.
Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Если есть доли в общей собственности
Когда у недвижимости несколько собственников, продать её просто так нельзя. Нужно заручиться согласием остальных владельцев долей и заверить у нотариуса (№218-ФЗ). При этом, если один из собственников захочет подарить долю, получать согласие не требуется — достаточно заверить договор дарения у нотариуса.
Исключение: все владельцы решают одновременно продать или подарить свои доли по одному договору. В этом случае можно обойтись и без нотариального удостоверения (№76-ФЗ).
Например, квартирой владеют женщина и её двое взрослых детей. Если один из них решит продать свою долю, потребуется согласие остальных членов семьи и нотариальное оформление сделки. А если и мама, и дети одновременно отчуждают свои доли в рамках одного договора, нотариус не нужен.
Если недвижимость переходит по наследству
Это касается вступления в наследство после смерти родственника. Процесс следующий: наследник обращается к нотариусу и открывает наследственное дело. После — ждёт полгода, получает свидетельство о праве на наследство и перерегистрирует недвижимость на себя через того же нотариуса.
Ещё одна ситуация — наследодатель хочет заключить наследственный договор (№217-ФЗ). Такой же способ выразить свою волю, как и завещание. Но есть отличие — в случае с наследственным договором наследники заранее знают, какое имущество они получат и на каких условиях. А завещание хранится в тайне до смерти наследодателя.
Например, дедушка хочет оставить внуку квартиру при условии, что тот будет ежемесячно перечислять 5000 рублей на благотворительность. Стороны заключают наследственный договор, в котором прописываются условия вступления в наследство (документ обязательно удостоверяется нотариусом). И если внук не будет заниматься благотворительностью, квартира ему не достанется.
Если недвижимость покупают или продают по доверенности
Бывают ситуации, когда собственник не может присутствовать на сделке. Тогда он может попросить родственников или риелтора действовать от его лица.
Для этого оформляется нотариально заверенная доверенность. Без неё Росреестр не примет документы для регистрации сделки.
Если в сделке участвуют несовершеннолетние и недееспособные
Допустим, ваши клиенты купили квартиру на маткапитал. Одно из условий использования этой госпомощи — выделить доли детям. То есть ребёнок становится одним из собственников квартиры. Чтобы продать недвижимость и переехать в новую, придётся получить согласие органов опеки и обязательно удостоверить сделку у нотариуса.
Аналогично и с недееспособными. Например, бабушка, которая стоит на учёте в психоневрологическом диспансере, захочет подарить внуку квартиру. Здесь также нужно обратиться в органы опеки и получить удостоверение нотариуса. Этим занимается опекун как дееспособное лицо. Если пропустить этап удостоверения сделки у нотариуса, сделку признают незаконной.
Если нужно получить согласие супруга на сделку
Купить квартиру без нотариально удостоверенного согласия супруга можно, а вот продать или подарить (в том числе долю) — нельзя.
Важный момент: речь про общую недвижимость, приобретённую в браке. Если квартира куплена до свадьбы, была подарена или досталась в наследство, нотариально удостоверенное согласие не потребуется.
А как избежать рисков при нотариальных сделках?
Нотариус — дополнительная мера безопасности для юридической чистоты сделки и несёт полную ответственность за совершение сделки. Если что-то пойдет не так, то ему придётся отвечать своим имуществом (ст. 17 про ответственность нотариуса).
Но даже нотариус не может гарантировать, что в дальнейшем сделка не будет оспорена в суде. Например, у квартиры могут оказаться скрытые собственники, которых не так-то просто найти, или предыдущий владелец объявит себя банкротом.
Присоединяйтесь к ОК, чтобы посмотреть больше фото, видео и найти новых друзей.
Нет комментариев