Как купить квартиру в новостройке.

Когда люди впервые собираются купить квартиру, то, смотрят прежде всего на новостройку. Такие квартиры не имели ранее владельцев, юридически они чисты, да и просто квартира в новом доме смотрится приятней. В этой статье мы изучим основные этапы покупки в новостройке и наиболее частые ошибки.
Покупка квартиры в новостройке имеет и преимущества, и недостатки.
Если взвесить все плюсы, то:
• планировка остаётся за будущим владельцем;
• стоимость такой квартиры менее высока, особенно если вы заключаете договор долевого участия (см. ниже);
• на вас не подадут в суд бывшие владельцы квартиры;
• в новой квартире не должно возникнуть проблем с коммуникациями в санузлах, счётчиками, отопительной системой, стеклопакетами;
• в конце концов, в любом новом доме есть лифт;
• если это жилищный комплекс, то будьте уверены, что в вашем районе построят школу, детский сад, поликлинику и почту.
К минусам же можно отнести:
• купив квартиру в строящемся доме, переезд перенесётся;
• даже заключив договор долевого участия, нет 100% гарантии выполнения обязательств самого застройщика;
• получив квартиру в распоряжение, вам предстоит ещё и ремонт;
• такими окажутся и ваши соседи, решившие сделать несколько отверстий в стене в полночь;
• вы заранее не можете оценить порог слышимости между этажами и квартирами.
Этап 1: проанализируйте все преимущества и недостатки покупки на первичном рынке.
Как было сказано выше, есть в покупке от застройщика и свои риски, и свои преимущества. Какие аргументы перевесят в сторону покупки квартиры в новостройке − решать вам. Если вас не напугать дальними родственниками предыдущего владельца или перепродающими жильё мошенниками, то вполне можно найти квартиру и на вторичном рынке. Но если вам принципиально сделать квартиру такой, какой вы её хотите видеть, то квартира от застройщика − ваш вариант.
Расспросите своих друзей и знакомых, которые уже купили квартиру и живут в новостройке, о том, с чем они сталкивались, когда те приобретали своё жильё.
Этап 2: выберите свою квартиру и изучите информацию о застройщике.
С чего начать поиск квартиры? Согласно рекомендациям из статьи по покупке квартиры, выбор может пасть на что угодно. Можно начать с самого простого − с Интернета.
Помимо информации о вашей будущей квартире (местоположение, тип здания, стадия строительства, планировка квартир) убедитесь о законности деятельности застройщика. В интернете вы можете найти декларацию на проект, паспорт здания, просмотреть уже сданные дома в вашем городе, продаётся ли квартира по ст. 214-ФЗ. Если вы не обнаруживаете хотя бы одно разрешение, то это уже показатель того, что строительная компания сомнительна.
Чтобы проверить застройщика, попросите предоставить его документы, необходимые к проверке:
• проектная декларация (информация о застройщике, об объекте строительства);
• сертификат строителя от СРО;
• сертификат на строительство;
• разрешение на электрификацию;
• разрешение на отопление и водоснабжение;
• разрешение на продажу квартир;
• устав застройщика, зарегистрированный в соответствующем органе (Администрация города или налоговый орган);
• образец договора долевого участия или переуступки с дольщиком и указание размера залога;
• объектные данные с указанием этажности и планировкой квартир.
По требованию он обязан предоставлять все эти документы.
Если он отказывается, значит вы имеете дело с недобросовестной компанией и от её услуг лучше отказаться.
Этап 3: заключение контракта с застройщиком.
Если у вас уже есть квартира на примете, деятельность застройщика чиста, а сделка соответствует ст. 214-ФЗ, то оформление контракта нет причин откладывать. По закону оформляется договор участия в долевом строительстве (ДДУ), в котором порой тоже есть место афере. Наиболее опасный вид контракта − ПДДУ или ПредДДУ. Называют его предварительным договором долевого участия. Он противоречит законодательству, однако некоторые фирмы всё ещё работают по этой схеме. ПДДУ на несуществующую квартиру. Предлагается такой договор вкупе с солидной скидкой, якобы компенсирующей риски. В процессе получения документации, разрешающей строительство, ПДДУ переоформляют в ДДУ. Специалисты не рекомендуют заключать такой контракт. Это связано с: во-первых, на него не распространяется регистрация в Росреестре. Во-вторых, в нём не указываются основные обязательства застройщика. В-третьих, заключается устное соглашение, на основе которого застройщик заключит после получения сертификата на строительство с покупателем ДДУ, но деньги тот обязан выплатить сейчас. Неформальные обещания никогда не дают уверенности выполнения условий договора.
Подписывая документы внимательно изучите следующее:
• срок завершения строительных работ;
• штрафы за несоблюдение обязательств;
• в какие сроки осуществится передача квартиры;
• при каких обстоятельствах договор может быть расторгнут;
• сроки передачи документов на квартиру.
Передача денег происходит после подписания договора ДДУ и внесения его в Росреестр.
Повторим: договор заключается только по ст. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов в недвижимости», тонкости соглашения доверьте профессиональному эксперту в области юриспруденции.
Этап 4: акт приёма-передачи квартирных ключей.
Если вы решили купить квартиру в доме, который ещё строится, вы должны понять, что заселиться туда получится не раньше, чем через 1,5–2 года. Существуют определённые сроки сдачи дома в эксплуатацию. Если эти сроки не соблюдены, застройщик обязан возместить штрафом просрочку. После сдачи проводят замер квартир БТИ (бюро технической инвентаризации). Если в акте приёма-передачи предусмотрены инженерные коммуникации, то проверьте их исправность. При неправильно функционирующих коммуникациях, дождитесь их исправления и только тогда подписывайте документ.
По закону застройщик может потребовать оплату услуг ЖКХ за 4 месяца вперёд, но не больше! Так он избавляет себя от расходов на услуги, которыми будете уже пользоваться вы.
Этап 5: оформление права на собственность.
Это серьёзный этап, на который тратят обычно 1,5–2 месяца.
Подготовить документы могут как специалисты, так и вы сами.
В среднем стоимость услуг юриста составляет 40–60 тыс. рублей.
Необходимые документы от застройщика: разрешение на ввод здания в эксплуатацию и договор приёма-передачи квартиры владельцу.
Узнайте в УФРС необходимые документы для самостоятельной регистрации. Больше необходимого с вас не потребуют, а копии документов лучше подготовить заблаговременно.
30 дней − идеально, но в реальности люди ждут заверенного документа годами. На это влияют многие факторы: от отношений застройщиков с местными муниципальными органами до противоречащих себе законов РФ. Чтобы не возникло проблем с документацией, укажите три параметра квартирной площади: общую площадь, площадь, включающую балконы, и жилую площадь. Так как согласно новому
Жилищному кодексу РФ помещения без обогрева и освещения не включаются в общую площадь, в то время как в документах БТИ совсем другие цифры по площади. Соответственно оплата коммунальных услуг будет разниться.
Документы, необходимые для самостоятельной регистрации:
• документ государственной регистрации;
• подписание между застройщиком и соинвестором;
• план каждого этажа и экспликация из БТИ;
• договор приёма-передачи квартиры;
• квитанция с оплаченной госпошлиной (1 тыс. руб.);
• копия документа, удостоверяющая личность (паспорт);
• доверенность, заверенная нотариально (если подачу документов осуществляет не собственник, а его представитель).
Некоторые застройщики предлагают за определённую плату регистрируют квартиры самостоятельно. Это избавит вас от хлопот и повысит прибыль и имидж компании-застройщика за счёт оптовости оформления прав собственности.
Этап 6: заселение в квартиру.
Происходит только после получения права собственности.
Часто жильцы въезжают в квартиру, сразу получив ключи. Ещё более фатальная ошибка − сразу же начать делать ремонт.
Ведь если после очередного визита БТИ площадь будет разниться по документам по сравнению с теми, что были указаны ранее, квартиру придётся приводить в первоначальное состояние.
Этап 7: прописка.
Есть два разных определения: государственная регистрация права собственности (объект регистрации − право собственности) и государственная регистрация участия в долевом строительстве (объект регистрации − договор участия в долевом строительстве). Прописаться в квартире вы можете сразу после получения прав на собственность.
Для регистрации прописки необходимо пойти в районное УФМС.
Необходимые для процедуры документы:
• паспорт;
• выписка из домовой книги предыдущего места жительства;
• заявление на прописку на новом;
• документ, подтверждающий право собственности.
Итак, квартира ваша! Поздравляю! Придерживаясь этих шагов, вы будете знать, из чего состоит процесс покупки квартиры в новостройке.
Однако я хочу предупредить о совершении наиболее частых ошибок:
1. НЕ верьте слепо застройщикам о том, что жильё будет дорожать и вы скорее должны его приобрести. Не спешите. Изучите рынок недвижимости, рассмотрите разные варианты квартир.
2. НЕ жалейте денег на помощь профессиональных юристов. Вы можете не знать всех тонкостей юридического дела и в итоге остаться и без денег, и без квартиры.
3. НЕ заключайте договор ПДДУ, который не соответствует ст. 214-ФЗ. Вы подвергаете себя и свои средства риску, веря словам «честного» застройщика.
4. НЕ закрывайте глаза на сомнительную деятельность застройщика. Отсутствие негативных отзывов в интернете не гарантирует честности строительной компании. Досконально изучите информацию о ней.
5. НЕ делайте ремонт до получения права на собственность. Вы потратите вдвое больше, когда будете возвращать квартиру к её первоначальному виду.
6. Некоторые не знают, что после окончательного замера БТИ площадь квартиры может оказаться больше запланированной и за эти дополнительные квадратные метры тоже придётся заплатить. Узнайте у застройщика фактическую площадь и на всякий случай оставьте дополнительную сумму, если придётся заплатить.