Как выбрать застройщика?

Что важно покупателю квартиры в новостройке?
Чтобы застройщик довел строительство до конца. Чтобы за отданные деньги получить выбранную квартиру. Чтобы цена была адекватной.
Как все это проверить? Обратимся за консультацией к специалистам - риэлтору, юристу и застройщику.
Слово = дело.
Сергей Жаров, генеральный директор агентства недвижимости «ЖСВ»:
- По сравнению с 2005-08 годами проблем с обманутыми дольщиками становится значительно меньше. Прежде дома могли возводиться и без разрешения на строительство, сейчас некий порядок существует, и контроль со стороны администрации ведется. Также, после введения 214 ФЗ, значительно меньше стало мошенничеств с недвижимостью. Остались в прошлом риски, связанные с двойными продажами квартир. По 214 Закону, все договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации. Конечно, есть фирмы, которые работают не по договорам долевого участия, а заключают вексельные договоры или договоры инвестирования. Такие договоры не регистрируются в службе Росреестра, покупатель выступает как партнер застройщика и, в случае остановки строительства, его интересы окажутся незащищенными.
Однако и при заключении договора долевого участия некоторые риски все же есть:
- форс-мажорные обстоятельства. Это не только экономический кризис, но и такая банальная вещь, как роль директора в жизни компании. Часто вся работа держится на человеке, который возглавляет фирму, большинство вопросов решается при его участии. Случись с ним что-то - последствия могут быть тяжелыми. Вплоть до того, что дом достроят с большим опозданием или не достроят вовсе.
- Просрочка ввода дома в эксплуатацию. 214 ФЗ предусматривает указание четких сроков сдачи объекта. Но мы столкнулись с тем, что прописанный в договоре, допустим, 4 квартал 2012 года не означает, что перед новым годом покупатель сможет справить новоселье. Под выражением «построить дом» застройщик и покупатель могут иметь в виду разные вещи (например, закончить строительство или ввести здание в эксплуатацию). Сейчас заключение о готовности ввода дома в эксплуатацию дает ГАСН (Госархстройнадзор) на основании актов приемки, представленных пожарными, архитекторами, газовщиками и другими службами. Если одна служба не подписала акт, дом не будет принят. Дольщик имеет право обратиться в суд за взысканием пеней с застройщика, но он часто включает в договор пункты, которыми защищает себя от претензий и выплаты неустоек в случае задержек строительства. Бывает, что проходит полгода-год после предполагаемого срока ввода дома в строй. Конечно, если человека не устраивают эти сроки, застройщик по закону должен вернуть ему деньги.
Допустим, дом построен и сдан, но впоследствии выяснилось, что из-за многочисленных недоделок в нем сложно жить. Если застройщик отступает от проекта, не согласовывает изменения с соответствующими службами, то несет за это ответственность, но покупателю жилья от этого не легче.
Чтобы минимизировать риски, важно выяснить, с кем имеешь дело. Если у застройщика есть дома, введенные в строй ранее, можно прийти в один из них, посмотреть на фасады, на состояние подъездов и лестничных пролетов, переговорить с жильцами или председателем ТСЖ. Уточнить, какие возникают вопросы в процессе эксплуатации, вовремя ли устраняются выявленные дефекты. По закону, застройщик дает на дом 5 лет гарантии, и если председатель ТСЖ говорит, что есть проблемы, застройщик не выполняет свои обязательства, то такие риски стоит принять во внимание.
Если же застройщик новый, строит свой первый или второй дом, а других строительных площадок у него нет, надо быть настороже. Может получиться так, что компания не рассчитает свои силы и бросит строительство. В лучшем случае человек заберет деньги, в худшем - станет владельцем недостроя.
Поэтому перед заключением сделки надо внимательно прочитать договор, посмотреть устав компании, изучить разрешение на строительство и, если документы вызывают сомнения, разумнее отказаться от вложения средств.
Еще один показатель, на который нужно ориентироваться - цена. Себестоимость строительства монолитно-каркасного дома находится в пределах 25-30 тысяч рублей за кв.м. Без прибыли строить никто не будет, и, если компания-застройщик ведет продажу по себестоимости, возможно, она испытывает дефицит средств, и возникает вопрос: «А хватит ли ресурсов достроить дом до конца?»
Уверенность в том, что застройщик никуда не исчезнет, поддержат его планы на будущее. Идеально, если на момент заключения договора у застройщика есть хотя бы еще одна строительная площадка. Когда же руководство говорит, что больше строить не будет или ему «не дают», - значит, бизнес не развивается.
Елена Шевцова
Источник: Издание "Полезная площадь" №18