Почему люди уезжают за город и возвращаются обратно?

В целом специалисты отмечают достаточно стабильное развитие загородного сегмента рынка недвижимости. Число коттеджных поселков, находящихся в стадии строительства и рекламирующихся на рынке, за год выросло на 20 % и составляет сегодня 184 единицы. Земельных участков, выставленных на продажу, в общегородском прайсе насчитывается около 2600, из них 814 находится в числе наиболее ликвидной категории объектов 30-километровой зоны Екатеринбурга. 1600 участков продается в коллективных садах. Группа домовладений представлена в продаже в количестве 1500 коттеджей, 1800 частных домов и более 150 таунхаусов.
– В плане активности «загородка» не отстает от других сегментов рынка, и на ней не ощущается снижения спроса, – говорит Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК «Северная казна». – Интерес к объектам есть, сделки проходят. Но динамика цен практически отсутствует. По земельным участкам, домам и коттеджам роста цен не наблюдается. Землю с коммуникациями в коттеджных поселках сегодня можно купить по цене 55–150 тысяч рублей за сотку. Цена определяется качественными параметрами. Отсутствие роста цен связано еще и с ростом объема предложения. За год количество объектов на рынке выросло всего на 15 %.
Застройщики говорят о повышении цен в пределах темпов инфляции. Компания «Экодолье-Екатеринбург», например, реализующая участки с подрядом в малоэтажном жилом комплексе возле Горного Щита, за год увеличила цены на 6,8 %. Стоимость домовладений здесь можно отнести к эконом-классу – около 50 тыс. рублей за кв. метр. Кстати, объекты в Экодолье дорожают не по мере готовности, цены растут по причине удорожания работ и материалов, а также из-за того, что покупатели вносят изменения в проект на стадии строительства. Дома в Экодолье продаются по предварительным договорам (договорам покупки будущей недвижимой вещи), но оформляются и в ипотеку по ставке 14,5 % годовых до окончания строительства и 13 % – после сдачи дома.
Дорогие клубные поселки, подобные Дубраве (городской округ Верхнее Дуброво), иначе подходящие к ценообразованию, поднимают цену каждый месяц и со строительством нового объекта и тоже не жалуются на снижение спроса. По словам представителей этого поселка, несмотря на удаленность от города и формат поселка «выходного дня», домами здесь стали интересоваться и молодые семьи с детьми, и инвесторы, рассматривающие приобретение как вложение капитала. Хотя специалисты рынка не считают покупку загородной недвижимости привлекательной с инвестиционной точки зрения – проекты дорогие, с длительным сроком реализации и невнятной окупаемостью.
Ключевым фактором, влияющим на ликвидность объектов в строящихся поселках, остается готовность инженерной инфраструктуры – коммунальных сетей и твердого покрытия дороги. При появлении сетей продажи объектов резко увеличиваются. В то же время на практике прокладка коммуникаций за счет застройщика обычно замедляет и удорожает процесс. Там же, где строительство коммуникаций осуществляется правительством Свердловской области, проекты реализуются быстрее. И примеры тому есть. В качестве таковых Вадим Шамшурин, исполнительный директор компании «Палникс», например, назвал проект «Березовая роща» в Полевском, а также микрорайон «Южный» в Каменске-Уральском, где «Палникс» участвует в качестве застройщика.
Приход ипотечных банков на рынок загородной недвижимости стал еще одним эффективным фактором его развития. По оценке экспертов, в настоящее время ипотечные займы в Екатеринбурге для покупки «загородки» предлагают от пяти до семи банков, в основном это банки из числа федеральных. Есть программы как по кредитованию готовых домов, так и строящихся. Некоторые банки выдают кредиты выборочно: до окончания строительства – под залог имеющейся недвижимости, после введения в эксплуатацию – под залог построенной. Общее количество предложений по ипотеке растет и повышает потребительский спрос и объемы продаж. В некоторых организованно строящихся коттеджных поселках доля ипотечных сделок достигает уровня 50 %. Так происходит сегодня, например, при реализации мультиформатного проекта «Золотая горка» в Среднеуральске.
«Загородка» – не для детей?
Серьезной преградой для развития рынка загородки, по мнению специалистов, становится отсутствие школ и детских садов. Ранее этот вопрос не был настолько актуален, как сейчас, когда больше людей стали покупать дома в пригороде вместо квартир в Екатеринбурге. У большинства появилась проблема доставки детей в образовательные учреждения города.
Из десятков действующих и сотен строящихся коттеджных поселков сегодня нет ни одного со школой. Родители определяют детей на учебу в город, в результате утром и вечером пригородные трассы заполнены автомобилями с родителями и детьми, кочующими туда и обратно. Мало того, что это дополнительные затраты для семьи, так это еще и небезопасно. Поэтому сегодня многие приходят к решению продать коттедж и вернуться в городскую квартиру.
Об этой проблеме упомянули недавно риэлторы центра недвижимости «Северная казна» на встрече с журналистами, посвященной ситуации на загородном сегменте рынка.
– Молодежь стремится за город, поскольку для них свой дом – это большая площадь жилья, свежий воздух и другие плюсы, но зачастую жить там с маленькими детьми оказывается очень сложно – нет необходимой инфраструктуры, – отмечает Светлана Долбилова, руководитель офиса ГК «Северная казна». – Особенно, если коттедж находится на территории организованной застройки вне населенного пункта. Семьи с детьми приходят к пониманию, что не готовы к этому. Не бывают готовы граждане и к затратам, которых требует загородный дом. Особенно, если дом деревянный и его нужно страховать. Страховка дорогая. Поэтому перед покупкой дома мы советуем своим клиентам соизмерять возможности и желания. Указываем на возможные трудности и спрашиваем, готовы ли они к ним.
Предложение рынка загородной недвижимости в виде домов и коттеджей для постоянного проживания пока, увы, рассчитано на людей в возрасте, вырастивших детей, на семьи, которые «не привязаны» к школам и детским садам. И это, в свою очередь снижает спрос и сдерживает объемы продаж. В ближайшее время здесь вряд ли начнется активное строительство детских дошкольных учреждений. Застройщики коттеджных поселков говорят, что в их проектах есть участки, зарезервированные для детских садов или даже школ, но не скрывают, что на самом деле они появятся тогда, когда будут выделены деньги из бюджета.
Проблема отсутствия школ и детсадов присуща не только строящимся, но и давно существующим поселкам. В поселке Палникс, к примеру, детский сад предусмотрен, но строительство его до сих пор «пробить» не могут, и дети посещают существующие учреждения Верх-Исетского района города.
Большинство поселков находится в близости от населенных пунктов – сел и деревень, где есть школы и детсады. На наличие школ рядом и вообще близость Екатеринбурга ссылаются многие застройщики, но дело в том, что не все родители ведут своих детей в сельские школы. Говорят, если само по себе среднее общее образование в них еще можно получить, то дополнительное углубленное изучение предметов, посещение спортивных, языковых и развивающих секций – нет.
В качестве резюме
Покупатели загородной недвижимости сегодня имеют большой выбор объектов из числа строящихся коттеджных поселков. Ликвидность поселков, расположенных в радиусе 30–50 км от Екатеринбурга, возросла, темпы продаж объектов эконом-класса, особенно кредитуемых ипотечными банками, выросли. Люди стали лучше разбираться в том, как нужно выбирать дом, на какие вопросы обращать внимание в первую очередь, как оценивать перспективы покупки в виде качества проживания в конкретном месте. Большинство граждан покупают загородный дом для проживания в нем, но в итоге используют его только для отдыха в выходные. Смириться с неразвитостью социальной инфраструктуры могут далеко не все, и часть покупателей – молодых семей с детьми – возвращается обратно в город.
Покупателей домов за городом, в населенном ли пункте или в строящемся коттеджном поселке, специалисты предупреждают также о том, что нужно очень внимательно изучать документы на объект, которые есть у продавца. Основной упор при этом нужно сделать на наличие права собственности на дом и участок, на разрешенное использование земли (чтобы на ней можно было построить жилой дом на законном основании). Покупая готовый коттедж за общим забором, нужно выяснить все вопросы по будущим тарифам на его содержание, а также на обслуживание поселка – уборку, охрану, вывоз мусора и т. д. Платежи, помимо коммунальных услуг, могут достигать 15 тыс. рублей в месяц. Также риэлторы советуют не забывать, что все сделки «на доверии» не дают никаких гарантий. Поэтому если вам обещают «райские сады», школы и бассейны, относитесь к этому философски, с улыбкой...