Подорожает ли жилье в связи новым законом о страховании ответственности застройщиков?

С 1 января 2014 года вступил в силу закон о страховании ответственности застройщиков, работающих по схеме долевого участия в строительстве. Предложены три механизма ответственности, но все они увеличивают затраты строителей. Значит, в той или иной мере скажутся на стоимости квадратного метра реализуемых ими новостроек.
Компания, работающая по 214-ФЗ, строит объект на средства граждан. И для дальнейшей работы по данной схеме должна застраховать свою ответственность перед ними на случай невыполнения обязательств. В федеральном законе № 294 от 30.12.2012 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» говорится, что застройщик может выбрать один из трех вариантов. Первый – это участие в обществе взаимного страхования, второй – получение банковской гарантии и третий – заключить договор со страховой компанией.
Новое правило работает только в отношении долевого участия в строительстве и направлено на защиту частных интересов приобретателей новостроек от недобросовестных застройщиков и подрядных организаций. Мера об обязательном страховании, которая в целом расценивается как позитивный шаг, приближающий наш рынок к цивилизованному зарубежному опыту, в то же время воспринята участниками рынка и как временная угроза строительной деятельности.
Отсутствие механизма и непонятность многих важных вопросов реализации закона ставит под сомнение работу небольших строительных компаний в рамках 214-ФЗ, рождает предположения о переходе большинства их них в иные схемы строительства и росте цен на новостройки.
Эксперты считают, что ни застройщики, ни страховые компании, ни банки не готовы к предстоящим изменениям. Есть и другие мнения – о том, что выход найдется в рамках существующего предложения. Каждый застройщик выберет всё-таки наиболее подходящий для себя способ страхования ответственности и останется в строю. Мы получили несколько комментариев по этому вопросу.
Татьяна Деменок, генеральный директор ГК «Северная казна», президент Уральской палаты недвижимости:
– Мы знаем, что единое Общество взаимного страхования уже организовано в Москве. Его возглавил Александр Ручьев, руководитель московской строительной корпорации, на начальном этапе в него вошли 40 строительных компаний, в основном московских. Кроме столичных компаний, сюда же вошли несколько региональных – из Тюмени, Омска, Ростова-на-Дону. Участники Общества определили вступительный взнос в размере 500 тыс. рублей, хотя начинали с полутора миллионов.
Закон предусмотрел только одно Общество, таким образом, у нас опять всё становится централизованным, все деньги аккумулируются в Москве. Меня смущает, как будут в дальнейшем решаться вопросы по участию в Обществе, как можно будет влиять на принимаемые им решения.
Второй способ – это банковская гарантия. На сегодняшний-то день получить банковскую гарантию проблематично, и выдают ее далеко не все банки. Банковская гарантия в данном случае будет только залоговая, то есть застройщику фактически надо соблюсти все условия по кредитованию его банком. Учитывая, что гарантия должна выдаваться на достаточно большой срок (на период строительства плюс еще два года), какие же банки будут выдавать такие гарантии, – большой вопрос. Потому что требования к ним и по активам и по лицензиям тоже высокие. Вероятнее всего, здесь окажутся только крупные банки и крупные застройщики, потому что, помимо весомых кредитов, они теперь должны будут купить и дорогостоящую гарантию.
Для региона самым «удобоваримым» вариантом остается получение застройщиками полиса страховой компании. Но на сегодняшний день ни страховщики, ни застройщики тоже не готовы работать по этому виду страховки. Мы знаем политику страховых компаний по отношению к обязательной страховке автотранспорта, мы знаем, как выплачиваются по страховым случаям финансовые средства пострадавшим… А в случае неисполнения обязательств застройщика перед дольщиком как будет выстроен процесс? Мы знаем, что страховой случай, как написано в законе, наступает при банкротстве, а отсрочка передачи объекта дольщику по причине отложенного ввода дома в эксплуатацию будет считаться страховым случаем? И какова будет страховая премия, каков порядок заключения договора?
Если судить по страхованию профессиональной ответственности риэлторов, то там далеко не каждый случай, казалось бы, относящийся к страховому, признается страховщиком таковым. А как здесь это будет происходить?
В общем, одни вопросы, а вся процедура, регламент и нормы, – отсутствуют. Наша компания обратилась в свою саморегулируемую организацию (СРО строителей) с предложением централизованно решить вопрос о страховании ответственности членов организации, потому как первые два варианта менее приемлемы для нас. Ведь в Общество взаимного страхования, в котором все отвечают перед каждым, наверное, предпочтут принять крупных застройщиков. Банковская гарантия – тоже для них. Наверное, есть смысл в регионах работать со страховыми компаниями и централизованно, через строительные СРО.
– По начатым объектам будет действовать норма по страхованию ответственности застройщика?
– Только по новым объектам, которые начнут строиться с 1 января 2014 года. Ответственность страхуется с момента заключения первого договора долевого участия в строительстве. По уже начатым проектам закон обратной силы не имеет.
– Если объект продается после сдачи дома в эксплуатацию, страхование не требуется?
– Нет. Такие объекты продаются по договору купли-продажи, а страхование подразумевает ответственность перед дольщиком (частным инвестором), а не перед покупателем.
– Насколько, на ваш взгляд, будет дороже стоимость квадратного метра жилья в объектах с застрахованной ответственностью застройщика?
– Мы пока не знаем о стоимости банковской гарантии и страховых тарифах. Вступительный взнос в Общество в размере 500 тысяч рублей – это несущественная сумма. Я читала в прессе, что страхование будет стоить 7 % от стоимости объекта – вот это серьезная цифра. Для небольшого дома площадью в 15 тыс. кв. метров себестоимость строительства составит около 525 млн рублей (при себестоимости «квадрата» в размере 35 тыс. рублей). Если умножить эту сумму на 7 %, то страховка составит 36 млн рублей. Это большая цифра.
Возможно, что некоторые строительные компании будут уходить от схемы «долевки», но, на мой взгляд, этого не надо делать, так как страхование ответственности – это более цивилизованный путь работы. Мы тоже должны быть защищены от форс-мажорных ситуаций, когда не сможем выполнить свое обязательство перед дольщиком.
Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование»:
– В дополнение к поручительству закон вводит еще один вид обеспечения – страхование. При этом он предусматривает два варианта заключения договора страхования: в любой страховой компании, имеющей лицензию на этот вид страхования, и в обществе взаимного страхования.
В данном случае механизм страхования если и будет работать, то по второму варианту, так как страховые компании, имеющие на сегодняшний день подобную лицензию, скорее всего не будут готовы поддержать такой вид страхования ввиду высокой степени риска и больших убытков. И ситуация с точки зрения риска для страховых компаний тут никак не изменилась.
Другое дело – общества взаимного страхования, средства которых, в отличие от страховых компаний, формируются за счет их участников, то есть самих застройщиков, и это напоминает «общий котел», куда все «сбрасываются» и гарантируют друг друга. Таким образом, с помощью этого механизма отрасль регулирует сама себя.
Так как рынок страхования не выразил особо желания заниматься страхованием ответственности застройщиков, а учитывая высокий размер потенциальных убытков и острую социальную составляющую данного вида страхования, наверное, это единственно возможный вариант. И для того и были введены такие требования к Обществам взаимного страхования, чтобы застройщики не создавали ОВС с размером компенсационного фонда 20 млн руб., которого хватит на компенсацию среднего размера убытка для троих пострадавших. Но пока в созданное Общество вступило 40 компаний, и 31 из них договорились вложить по 500 тыс. руб.
Дмитрий Нисковских, заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:
– Большинство застройщиков, с которыми мы общались, склоняются к способу прямого заключения договора страхования со страховой компанией. Какие-то компании, наверное, могут выбрать и участие в Обществе взаимного страхования, но в основном все ориентируются на предложения страховщиков в этой сфере. По разным оценкам, стоимость такого пакетного страхования на весь объект составляет от 2–4 % от стоимости строительства. Это, на наш взгляд, несущественно скажется на стоимости строительства, поскольку будет соблюден принцип большей привлекательности объекта застрахованного продавца для граждан, и банкам будет проще кредитовать объекты. Будет также больше доверия со стороны граждан – покупателей, потому что это снижает их риски оказаться в числе обманутых дольщиков. Страхование – это тоже бизнес, и при наличии спроса найдутся те, кто сформирует соответствующее предложение для застройщиков, и такие компании уже известны.
Лариса Гашкова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области:
– В связи с вступлением в силу 294-ФЗ от 30.12.2012 г. с 1 января 2014 года законодатель вводит дополнительные способы защиты дольщиков, обязывающие застройщика обеспечить передачу им жилых помещений. Согласно им, застройщик наряду с залогом должен выбрать один из следующих способов обеспечения своих обязательств: получить поручительство банка, соответствующего определенным критериям, или застраховать свою гражданскую ответственность за неисполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Застройщик должен застраховать свою ответственность до государственной регистрации договора с первым дольщиком.
Соответствующие поправки вносятся и в другие нормативные правовые акты. В частности, установлены особенности создания общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Уточнена очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика. Скорректирован перечень документов, предоставляемых при регистрации договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, при регистрации первого договора застройщик обязан предоставить в регистрирующий орган один из двух документов: либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо договор поручительства. Акцентирую внимание: это касается договоров, которые будут зарегистрированы после 1 января 2014 года, подписаны они могут быть раньше, например, в декабре 2013 года.
В качестве резюме
Как строительные компании будут выполнять закон об обязательном страховании ответственности перед частными инвесторами – участниками долевого строительства, покажет время. Этот вопрос актуален для тех, кто сейчас начнет заключать договоры по новым объектам. Те же, кто занимается лишь достройкой начатых проектов (а таковые исчисляются в регионе в размере 2,5 млн кв. метров), пока не бьют тревогу.
В то же время никто не оспаривает возможность повышения стоимости квартир на первичном рынке. Жилье не может не подорожать, если компании будут нести дополнительные затраты, но вот насколько вырастет в цене «квадрат» и сколько объектов «подвергнутся» новой оценке, неизвестно.
Долевое строительство показывает хорошие темпы количественного роста и превалирует на рынке новостроек. По данным Управления Росреестра по Свердловской области, число договоров долевого участия за 9 месяцев 2013 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 31,3 %. В 2012 году было зарегистрировано 5832 таких договора, а в 2013-м – 7660. При сохранении таких объемов на рынке подорожавшая «долёвка» тем более внесет свою лепту в повышение цен на жилье в Екатеринбурге. Пока разбег прогнозируемого роста составляет от 2 до 7 %.