Как оформить совместную собственность на квартиру на себя?

Оформить в собственность часть квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости можно только после выделения доли совместно нажитого имущества. Необходимость выделения доли в собственность чаще всего возникает во время бракоразводного процесса, однако сделать это можно в любой момент независимо от внешних причин.
Прежде чем выделить долю из общего имущества нужно перевести имущество в режим долевой собственности — то есть разделить квартиру на доли. Сделать это можно следующими способами:
◾по соглашению сторон;
◾по решению суда;
◾заключив брачный договор.
Процедура выделения доли из совместной собственности
Совместной собственностью считается вся недвижимость, купленная во время брака без определения долей. Согласно статье №245 Гражданского кодекса РФ владельцы совместной собственности имеют право разделить имущество посредством выделения долей. Если между участниками дележа отсутствует договор, составленный при покупке имущества с определением размера доли каждого, имущество будет разделено равными долями между всеми участниками сделки — именно такой нормой руководствуются суды при разделе имущества между супругами (исключением является только брачный договор, в котором прописана доля собственности каждого из супругов).
Совместная собственность может возникнуть только после официальной регистрации брака — гражданский брак по закону РФ не имеет никакой юридической силы. Совместное хозяйство, даже если оно ведется на протяжении десятилетий, не является основанием признавать брак официальным, а значит и имущество не будет признано совместным.
Для того чтобы выделить долю собственности в совместно нажитой квартире одному из супругов необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. При подаче иска заявитель должен указать стоимость оспариваемого имущества — от этого будет зависеть размер обязательной для оплаты государственной пошлины. Госпошлина исчисляется в процентном соотношении от стоимости выделяемой доли.
Если заявленная цена явно не соответствует действительности, цену иска суд определит самостоятельно. Кроме того, суд может назначить проведение независимой экспертизы для установления реальной стоимости имущества.
В суд нужно предоставить следующий пакет документов:
◾исковое заявление;
◾свидетельство о браке;
◾документы, подтверждающие право совместной собственности на жилое помещение;
◾кадастровый паспорт;
◾справка об инвентаризационной стоимости жилого помещения.
Суд может отступить от правила равного раздела имущества между супругами с учетом определения места жительства несовершеннолетних детей, а также, если один из супругов сможет доказать растрату совместного имущества в ущерб семье. После выделения доли по решению суда собственник должен зарегистрировать право собственности в регистрационной палате, о чем ему будет выдано свидетельство государственного образца.
Однако супруги могут избежать судебного разбирательства, если смогут договориться о размере доли собственности каждого из супругов. Для этого владельцам совместного имущества следует обратиться в Госреестр с соглашением о выделении долей. Стандартный бланк соглашения можно найти в интернете или заполнить на месте подачи заявления. В соглашении должны быть четко прописаны следующие пункты:
◾обозначение документа, а также место и время составления соглашения;
◾все данные с паспортов участников соглашения;
◾местонахождение имущества, которое предполагается разделить (адрес дома или квартиры), а также общая и жилая площадь в квадратных мерах;
◾документы на право собственности на совместное имущество с номером регистрационной записи в ЕГРП;
◾номер кадастрового паспорта;
◾установленный по итогам соглашения размер доли каждого участника соглашения;
◾сведения о наложенных обременениях на квартиру, если таковые имеются;
◾количество экземпляров представленного соглашения.
Соглашение должно быть подписано всеми участниками сделки. После регистрации соглашения собственники должны подать заявление в регистрационную палату для получения свидетельства о праве собственности каждый на свою выделенную долю.
Трудности, с которыми можно столкнуться при выделении долей
После того как доли определены и оформлены в личную собственность, собственник может потребовать выделить свою долю в натуре или в виде денежной компенсации. Выделение доли в натуре может быть выполнено только в случае возможности сделать это без нанесения вреда имуществу — например, в частном доме можно выделить часть дома и сделать к нему отдельный вход, либо выделить комнату в квартире, так как квартира по Российскому законодательству считается неделимым имуществом.
Если выделение доли в натуре не представляется возможным, то собственники могут договориться о выплате одной из сторон денежной компенсации, и после получения компенсации второй собственник становится единоличным владельцем имущества. Компенсация может быть выплачена исключительно при согласии обоих собственников, либо по решению суда — если доля второго собственника незначительна и не может быть выделена реально. В этом случае суд может присудить собственника, доля которого в квартире или доме незначительна, получить денежную компенсацию и утратить право собственности на свою долю.
Можно ли продать долю в общей собственности?
Выделенная в натуре доля имущества приобретает статус единоличной собственности. Следовательно, собственник может распоряжаться ей на свое усмотрение, не спрашивая согласия на проведение тех или иных сделок, включая продажу и дарение, у бывших сособственников.
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 36 Постановления Пленума ВС и Постановления ВАС №6/8 от 1.07.96).
Для продажи долив в общей собственности необходимо соблюсти первоочередное право выкупа, которое в силу ст. 250 ГК РФ есть у остальных участников долевой собственности. Если это право не соблюдено, любой участник долевой собственности в течение трех месяцев вправе требовать у суда перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Кроме того, собственник может заключить соглашение об определении порядка пользования долевой собственностью либо заявить такое требование в суде. При решении этого вопроса суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.