Сколько и как зарабатывают застройщики?

Немало копий сломано в многочисленных дискуссиях о том, сколько зарабатывают застройщики — 10%, 50%, а может и все 100%. Причина жарких споров и обилия точек зрения лежит на поверхности — отсутствие доступа к первоисточникам, то есть финансовой документации компаний. Недостаток информации порождает множество версий и стимулирует игры разума. Играет роль и разнообразие экономических и административных условий, в которых ведут работу участники рынка. Некоторые компании, являясь открытыми акционерными обществами (например, ПИК) раскрывают часть финансовой документации в рамках соответствующих требований закона и международных стандартов. Но это крайне редкий случай. Большая часть российских девелоперов придерживается политики информационной закрытости во всем, что касается вопросов больших денег и их потоков. «Деньги любят тишину» — один из основополагающих принципов их работы.
Впрочем, иногда даже самым закрытым компаниям приходится «раскрывать карты», невольно отвечая на вопрос о том, какова себестоимость и доходность строительства жилья, сколько они тратят и зарабатывают. Последний такой случай произошел в Арбитражном суде Московской области в ходе судебного спора почти на 1 миллиард рублей между властями города Балашиха и одним из крупнейших российских застройщиков — группой компаний «Мортон» (в лице ООО "Авариг«).
Эта поучительная история, раскрывающая подноготную и обычаи взаимодействия властей и российского девелоперского бизнеса, началась осенью 2011 года. Тогда ООО «Авариг», представлявшая на аукционе интересы компании «Мортон», победила в торгах на право аренды участков площадью в 4,2 гектара под застройку жилыми домам в микрорайоне «Салтыковка» в Балашихе. За право построить несколько многоэтажных домов компания согласилась не только заплатить почти 59 миллионов рублей, но и обязалась достроить проблемный многоквартирный дом в Балашихе на Леоновском шоссе. И этот дом группа компания «Мортон» успешно достроила. Освоить же выделенную властями площадку «Мортону» не довелось.
Когда в начале 2012 года структуры и подрядчики «Мортона», получив разрешение у местных властей, начали подготовительные работы и вырубку сквера на месте будущего строительства, они столкнулись с активным протестом жителей прилегающих домов. Противостояние застройщика и жителей в так называемой Кучинской роще длилось более полугода. В итоге летом слово взял в то время исполнявший обязанности губернатора Сергей Шойгу решивший, что застройке не быть, а быть на этом месте парку. Власти города Балашиха немедленно взяли «под козырек» и нашли зацепки, чтобы указание, поступившее по «вертикали власти» исполнить. Сославшись на положения генерального плана, в котором земельные участки выделенные «Мортону» были обозначены как лесопарковая зона, они оперативно отменили почти всю документацию по этим участкам, выпущенную начиная с 2010 года, и отозвали разрешение на подготовительные работы. Тогда Сергей Шойгу и не подозревал, во сколько сотен миллионов рублей обойдется бюджету Балашихи его волевое политическое решение. К тому времени, когда наступила пора расплаты, он уже стал министром обороны России. Да и в Балашихе власть сменилась кардинально — сначала ушел по собственному желанию глава города Владимир Самоделов, а через год и глава администрации города Арсен Кумратов.
«Мортон» (в лице ООО «Авариг») пропускать удар от властей не стал и потребовал сатисфакции в суде. Причем не только понесенных затрат на достройку «социально-значимого» жилого дома на Леоновском шоссе и на освоение площадки в Кучинской роще, но и упущенной выгоды. В суд застройщик принес кипы платежных документов, договоров и заключений экспертов. Выяснилось, что на достройку дома на Леоновском шоссе компания потратила почти 303 миллиона рублей. Еще 53 миллиона рублей ушло на оформление документации, проектирование и подготовку строительной площадки в Кучинской роще. И «на закуску» была приготовлена экспертиза, которая показала, что размер упущенной выгоды компании составил 515 миллионов рублей. Столько бы компания заработала, если бы построила и продала все квартиры в запланированных многоэтажных жилых домах.
По проекту планировки на выделенных 4,2 гектарах застройщик мог возвести 62,5 тысячи квадратных метров продаваемой площади — два 17-этажных дома на 7 подъездов и один 17-этажный дом на 1 подъезд. По расчетам предложенных застройщиком экспертов получилось, что суммарные расходы на стройку с учетом инфраструктуры составили бы 2,78 миллиардов рублей. Продать построенные жилые метры, с учетом планировки домов, можно было бы за 3,61 миллиардов рублей. Если пересчитать доход на квадратный метр продаваемого жилья, то получится что в среднем «Мортон» мог бы реализовать квартиры по цене 58 тысяч рублей за квадратный метр. При этом доходность проекта составила бы по грубым подсчетам 30%. Но это без учета «социальной нагрузки» в 303 миллиона рублей на достройку дома на Леоновском шоссе. Вместе с «нагрузкой» расходы составили бы 3,1 миллиардов рублей — доходность упала бы до 16,6%. С учетом срока реализации проекта (например, 2 года) годовая доходность выглядит совсем скромной — 8,3%. Конечно, этот расчет не учитывает специфику потоков денежных средств, но порядок цифр понятен. Застройщики зарабатывают не так много, как принято думать, но палец в рот им лучше не класть.
Ведь в итоге Арбитражный суд Московской области полностью согласился с позицией юристов «Мортона» (в лице ООО «Авариг»). В сентябре 2013 года он постановил вернуть застройщику деньги, уплаченные за право аренды земельных участков, вернуть фактически понесенные затраты и возместить упущенную выгоду. Всего теперь бюджет города Балашихи должен застройщику 934 миллиона рублей. Совсем чуть-чуть не хватает до пресловутого миллиарда. Для справки — весь бюджет города Балашиха в 2013 году составляет 7 миллиардов рублей.
Получается, что политическое решение высшего руководства Московской области поставило городские власти Балашихи на грань банкротства. Впрочем, надо признать, что и сами местные власти сделали немало, чтобы ущерб от разрыва отношений с застройщиком был максимальным. Например, разрешение на начало работ они выдали не только еще до проведения публичных слушаний, утверждения проекта планировки и прочих формальностей, но даже еще до оформления договора аренды. Столь же лояльны к застройщику чиновники оказались и в суде, где они не только почти не возражали аргументировано против его требований, а даже и вовсе признали их, не оставив судье выбора. Абсурдность ситуации, похоже, объясняется просто — ведь возмещать потери будут не из кармана местных чиновников, а полностью из бюджета — то есть кармана налогоплательщиков. Впрочем, после очередного перетряхивания власти в Балашихе, местные чиновники все-таки обжаловали решение суда и, поэтому, эта история еще не завершена. Если решение устоит, то в Балашихе будет, пожалуй, самый дорогой в стране сквер — стоимостью почти в 1 миллиард рублей. Впрочем, в этой истории в любом случае есть выигравшие. Это две сотни семей вселившихся в достроенный компанией «Мортон» дом на Леоновском шоссе. Они ждали этого события с 2002 года.
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ