Перепланировка и переустройство

• Что такое перепланировка?
• Как и зачем узаконить самовольную перепланировку?
• Что же дешевле: сделать перепланировку, а потом её узаконить, или начать с оформления документов?
Что такое перепланировка?
Определение перепланировки прописано в Жилищном кодексе РФ (Статья 25):
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Может ли проводить перепланировку не собственник, а житель муниципальной квартиры?
В соответствии с Жилищным кодексом РФ с заявлением о перепланировке жилого помещения обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо. Наниматель жилого помещения для начала действий, связанных с процедурой перепланировки, должен получить доверенность от собственника помещения на осуществление этих действий. Если речь идет о муниципальной квартире, значит получить доверенность от муниципалитета. Таким образом, перепланировку может осуществлять не только собственник, но и наниматель муниципальной квартиры при наличии доверенности на совершение этих действий.
Какова процедура осуществления перепланировки?
Процедура осуществления перепланировки установлена Жилищным кодексом РФ.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (как правило, это – администрация района) и представляет документы:
• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по утвержденной форме
• правоустанавливающие документы на данное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения. Проект подготавливает лицензированная организация.
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. (Технический паспорт готовит БТИ).
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Это исчерпывающий перечень документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. По результатам рассмотрения выдается решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которое является основанием для проведения заявленных действий.
После проведения перепланировки следует обратиться в орган местного самоуправления (в администрацию района) с заявлением о принятии помещения в эксплуатацию. Акт приемочной комиссии (разрешение на ввод в эксплуатацию) является основанием для внесения соответствующих изменений в документы технического учета (в технический паспорт жилого помещения).
Дальнейшие действия:
• Собственник (наниматель) обращается в БТИ за получением комплекта документов - нового технического паспорта квартиры и технического плана квартиры.
• Обращение в кадастровую палату за внесением изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости, получение кадастрового паспорта квартиры с измененными характеристиками.
• Обращение в Управление Росреестра за внесением изменений в Единый государственный реестр прав.
После совершения этих действий процедуру можно считать завершенной. Как видно, она достаточно длительная. Но только после этого собственник квартиры может распоряжаться (продавать, дарить и т.д.) квартирой, не опасаясь последствий, связанных с самовольной перепланировкой.
Каковы последствия незаконной перепланировки?
В соответствии с Кодексом административных правонарушений (Ст. 7.21.) самовольная перепланировка влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей. Но не это является главным. Наиболее существенными являются санкции, предусмотренные Жилищным кодексом (Ст. 29). Собственник (или наниматель) жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять следующие решения:
• в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой ему вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние;
• в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности по его приведению в прежнее состояние.
К этому, очевидно, следует отнести и последствия, связанные с признанием ничтожной сделки с квартирой, которая самовольно перепланирована (переустроена). С подобными исками в суд могут обратиться покупатели квартир, самовольно перепланированных (переустроенных) прежними владельцами (продавцами), если продавец не поставил в известность покупателя о подобной самовольной перепланировке (переустройстве).
Как узаконить самовольную перепланировку?
В данном случае ЖК РФ предусмотрено, что суд может принять решение об оставлении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. Таким образом, узаконить самовольную перепланировку (переустройство) можно только в судебном порядке. В суд следует представить следующие документы:
• исковое заявление об оставлении квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии;
• правоустанавливающие документы на это жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленное заключение о возможности оставления квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Проект подготавливает лицензированная организация. Сроки проектирования и стоимость работ носят договорной характер (в зависимости от сложности перепланировки).
• технический паспорт данного жилого помещения по состоянию до перепланировки и после перепланировки.
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом, является памятником архитектуры, истории или культуры.
• Экспертное заключение Центра гигиены и эпидемиологии о соответствии перепланированного помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым помещениям.
Как видно, перечень документов подобен тому, который требуется для обращения в администрацию о проведении перепланировки в законном порядке, т.е. до её совершения.
Дальнейшие действия аналогичны уже описанной выше процедуре с той лишь разницей, что в качестве правоустанавливающего документа будет не разрешение на перепланировку и акт приемочной комиссии, а решение суда об оставлении помещения в перепланированном состоянии.
Зачем вообще узаконивать перепланировку?
Прежде всего, рано или поздно, но делать это придется. Возможно, уже наследникам. Но главное не в этом.
В отношении перепланировок самым печальным итогом может быть обрушение конструкций здания, ослабленных при перепланировке. Могут возникнуть и возгорания, возникшие в результате короткого замыкания (или перегрузки), связанные с неграмотным переустройством электрических сетей, воспламенение и взрыв бытового газа и т.п. Могут быть и другие аналогичные последствия.
Что же дешевле: сделать перепланировку, а потом её узаконить, или начать с оформления документов?
Было бы не правильно переводить все в экономическую сферу. Выше уже упоминались последствия, которые нельзя измерить деньгами. Тем более, что по срокам и по деньгам эти затраты сопоставимы. А поскольку в большинстве своем граждане не являются ни проектировщиками, ни архитекторами, то произведенная перепланировка может оказаться такой, которая не может быть узаконена даже в судебном порядке.
Что же собственник может переделывать в квартире по собственному усмотрению, не боясь нарушить закон?
Можно делать в квартире все, что не попадает под понятие перепланировки и (или) переустройства. Например, текущий ремонт квартиры (окраска, оклеивание стен, потолков, настил полов и многое другое). Задуматься следует тогда, когда вы планируете изменить конфигурацию квартиры, т.е. снести, перенести перегородки или капитальные стены, перенести инженерные сети и санитарно-техническое оборудование и т.п. В этом случае можно избежать многих проблем, если вовремя обратиться к специалистам.
Обратившись в Нижегородский филиал «ФГУП Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» вы получите полный комплекс услуг, связанных с оформлением перепланировки и (или) переустройства квартиры и регистрацией права собственности на такую квартиру, включая обращение от имени собственника (по нотариальной доверенности) в органы местного самоуправления, в органы кадастрового учета, в судебные инстанции и иные действия, связанные с данной процедурой.
Александр Арсеньевич Марзан,
заместитель директора по
производствуи автоматизации
Нижегородского филиала
ФГУП "Ростехинвентаризация-
Федеральное БТИ"