Новый генеральный план Геленджика. Последствия и как отстоять свои права.

Новый генеральный план Геленджика. Последствия и как отстоять свои права. Утверждаемый генплан города-курорта изменяет территориальное зонирование прибрежной полосы на общественно-деловую и рекреационную зону. В эту зону попали участки, которые сейчас предназначены для индивидуального жилищного строительства. После утверждения генплана на таких земельных участках запрещено будет возводить новые жилые дома, так же будет запрещено реконструировать (увеличивать площадь и этажность) существующих жилых домов. Распускаемые слухи о тождестве утверждения нового генерального плана и изъятия земель - недостоверны. Но есть другая проблема и она реальна - после изменения зонирования с индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на общественно-деловую и/или рекреационную ставка земельного налога вырастет в 25 раздля земель рекреации и в 50 раз для общественно-деловой зоны. Возражения заинтересованных лиц на публичных слушаниях не являются основанием для отказа в принятии нового генерального плана. Процедура принятия генерального плана города определена http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/90bc221c9ce4ec39400d3d57884b9708e5c69fa6/ , а так же https://base.garant.ru/71508900/ : Решение о подготовке проекта генерального плана, а также решения о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений принимаются соответственно главой местной администрации. Подготовка проекта генерального плана осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса и с учетом региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц. При подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых составляется протокол. Протокол общественных обсуждений или публичных слушаний, заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту генерального плана, направляемому главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа соответственно в представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа. Далее городская дума с учетом протокола публичных слушаний (но не руководствуется им!!!) принимает решение об утверждении или отклонении проекта генерального плана. Новый генеральный план Геленджика. Последствия и как отстоять свои права. Утверждаемый генплан города-курорта изменяет территориальное зонирование прибрежной полосы на общественно-деловую и рекреационную зону. В эту зону попали участки, которые сейчас предназначены для индивидуального жилищного строительства. После утверждения генплана на таких земельных участках запрещено будет возводить новые жилые дома, так же будет запрещено реконструировать (увеличивать площадь и этажность) существующих жилых домов. Распускаемые слухи о тождестве утверждения нового генерального плана и изъятия земель - недостоверны. Но есть другая проблема и она реальна - после изменения зонирования с индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на общественно-деловую и/или рекреационную ставка земельного налога вырастет в 25 раздля земель рекреации и в 50 раз для общественно-деловой зоны. Возражения заинтересованных лиц на публичных слушаниях не являются основанием для отказа в принятии нового генерального плана. Процедура принятия генерального плана города определена Градостроительным кодексом РФ , а так же Приказом Минэкономразвития России от 21.07.2016 N 460 (ред. от 24.11.2020) : Решение о подготовке проекта генерального плана, а также решения о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений принимаются соответственно главой местной администрации. Подготовка проекта генерального плана осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса и с учетом региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц. При подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых составляется протокол. Протокол общественных обсуждений или публичных слушаний, заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту генерального плана, направляемому главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа соответственно в представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа. Далее городская дума с учетом протокола публичных слушаний (но не руководствуется им!!!) принимает решение об утверждении или отклонении проекта генерального плана.

Фактически при принятии решения об утверждении генерального плана городские депутаты должны, но не обязаны учитывать возражения заинтересованных лиц. Градостроительный кодекс РФ при перспективном планировании развития ставит публичные интересы выше частных. Что будет с жилыми домами при утверждении нового генерального плана. Итак, новый ген план утвердили — каковы последствия для собственников земельных участков? Согласно ч. 12. ст. 9 Градостроительного кодекса РФ “утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон” На практике суды толкуют эту норму следующим образом: сносить существующее не нужно, новое строительство (смена разрешенного использование участка) запрещено. По сути применяются п.п. 8,9 ст. 36 ГрК РФ, согласно которым земельные участки, которые не соответствуют градостроительному регламенту, могут застраиваться (в том числе через реконструкцию существующих объектов капитального строительства) только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства на них также может осуществляться только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом.                                                  Генеральный план

Что будет с жилыми домами при утверждении нового генерального плана.

Фактически при принятии решения об утверждении генерального плана городские депутаты должны, но не обязаны учитывать возражения заинтересованных лиц. Градостроительный кодекс РФ при перспективном планировании развития ставит публичные интересы выше частных. Что будет с жилыми домами при утверждении нового генерального плана. Итак, новый ген план утвердили — каковы последствия для собственников земельных участков? Согласно ч. 12. ст. 9 Градостроительного кодекса РФ “утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон” На практике суды толкуют эту норму следующим образом: сносить существующее не нужно, новое строительство (смена разрешенного использование участка) запрещено. По сути применяются п.п. 8,9 ст. 36 ГрК РФ, согласно которым земельные участки, которые не соответствуют градостроительному регламенту, могут застраиваться (в том числе через реконструкцию существующих объектов капитального строительства) только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства на них также может осуществляться только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом.                                                  Генеральный план

То есть, новый жилой дом на участке попавшим в зону рекреации строить запрещено, так же запрещено реконструировать, т.е. увеличивать площадь и этажность уже существующего жилого дома. А, вот, сносить или запрещать эксплуатировать уже построенный жилой дом никто собственника заставить не может. Судебная практика. Верховный Суд РФ сослался на Европейский Суд по правам человека неоднократно отмечал, что в такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов. Также Верховный Суд РФ указал, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.                                              Верховный суд РФ

Судебная практика.

То есть, новый жилой дом на участке попавшим в зону рекреации строить запрещено, так же запрещено реконструировать, т.е. увеличивать площадь и этажность уже существующего жилого дома. А, вот, сносить или запрещать эксплуатировать уже построенный жилой дом никто собственника заставить не может. Судебная практика. Верховный Суд РФ сослался на Европейский Суд по правам человека неоднократно отмечал, что в такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов. Также Верховный Суд РФ указал, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.                                              Верховный суд РФ

Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования. Последствия принятия нового генерального плана В Геленджике активно распространяют слухи, что принятие нового генерального плана равно изъятию земельных участков для муниципальных нужд — это заблуждение или же специальный вброс разного рода авантюристов. Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд — отдельный правовой институт, который никак не связан с планом развития города. Фактически собственники земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства станут собственниками участков предназначенных для общественно-деловых и рекреационных целей. Как обычно, негатив придет оттуда, откуда его никто не ждет, а именно с платежками Федеральной налоговой службы в части уплаты земельного налога. Дело в том, что земельный налог в соответствии с Налоговым кодексом РФ является налогом местным, ставки по которому устанавливают местные муниципалитеты — решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик "О земельном налоге на территории муниципального образования город-курорт Геленджик" № 68 от 22.04.2008. Так вот, ставка земельного налога для зон рекреации выше в 25 раз! ставки для земель под ИЖС, а для общественно-деловых зон — в 50 раз!!! И это будет главным «сюрпризом» для собственников после утверждения нового генерального плана. С другой стороны — это фактически единственное основание для отмены изменений в генплан. Как уже написано выше, судебная практика по искам заинтересованных лиц в части отмены генплна однозначно отрицательна для истцов — публичные интересы выше личных. Однако, изменение территориальной зональности приведет к тому, что расходы собственников на содержание своей собственности в части налогообложения вырастет не 10-20-30%, а вырастет в 25!!!, а то и в 50!!! раз — а это уже существенное ухудшение положения лица, влекущие для него негативные последствия от снижения уровня жизни (то ли дело платить 2000-3000 рублей в год налогов, то ли 50 000 — 150 000 рублей в год) и вплоть до утраты прав собственности.                                                            Защита в суде  

Последствия принятия нового генерального плана

В Геленджике активно распространяют слухи, что принятие нового генерального плана равно изъятию земельных участков для муниципальных нужд — это заблуждение или же специальный вброс разного рода авантюристов. Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд — отдельный правовой институт, который никак не связан с планом развития города. Фактически собственники земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства станут собственниками участков предназначенных для общественно-деловых и рекреационных целей. Как обычно, негатив придет оттуда, откуда его никто не ждет, а именно с платежками Федеральной налоговой службы в части уплаты земельного налога. Дело в том, что земельный налог в соответствии с Налоговым кодексом РФ является налогом местным, ставки по которому устанавливают местные муниципалитеты — решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик "О земельном налоге на территории муниципального образования город-курорт Геленджик" № 68 от 22.04.2008. Так вот, ставка земельного налога для зон рекреации выше в 25 раз! ставки для земель под ИЖС, а для общественно-деловых зон — в 50 раз!!! И это будет главным «сюрпризом» для собственников после утверждения нового генерального плана. С другой стороны — это фактически единственное основание для отмены изменений в генплан. Как уже написано выше, судебная практика по искам заинтересованных лиц в части отмены генплна однозначно отрицательна для истцов — публичные интересы выше личных. Однако, изменение территориальной зональности приведет к тому, что расходы собственников на содержание своей собственности в части налогообложения вырастут не 10-20-30%, а - в 25!!!, а то и в 50!!! раз — а это уже существенное ухудшение положения лица, влекущие для него негативные последствия от снижения уровня жизни (то ли дело платить 2000-3000 рублей в год налогов, то ли 50 000 — 150 000 рублей в год) и вплоть до утраты прав собственности.                                                            Защита в суде  

Что делать? Подавать возражения на утверждаемый генеральный план — обязательно с отметкой о получении или же направляйте заказным письмом с уведомлением. После утверждения генерального плана — обращаться с иском в суд о защите прав собственника в связи с изменением территориальной зональности и отмене генерального плана. При этом необходимо понимать, что и в первой, и в апелляционной инстанции в удовлетворении иска скорее всего откажут и рассчитывать стоит на Верховный суд РФ. Свои вопросы можете задавать в этой группе в комментах или сообщением, а так же по электронной почте kontora@potreb-kontrol.ru Возможна так же предварительная запись на консультацию во вторник и четверг — по телефону 8(86141) 4 55 80