Дом в законе - регистрация загородной недвижимости

Регистрация загородного дома, то есть, как сказано в законе, капитального строения, обязательна. С 1 марта этого года она происходит по новым правилам, в рамках все той же дачной амнистии, но с обязательным вызовом кадастрового инженера из БТИ, если регистрация проводится впервые.
Закон обязует регистрировать на земельных участках любые капитальные строения площадью больше 50 м2. Нарушение этого правила делает проблематичным продажу таких объектов, невозможным подключение к дому газа, и, естественно, не может быть речи о регистрации по месту жительства в этом доме, а также это грозит штрафами вплоть до сноса самого строения.
Это сделано для повышения налоговых сборов, так как за каждый зарегистрированный объект на участке начисляется налог. Чем больше объектов зарегистрирует сознательный собственник, тем больший налог, который начисляется исходя из кадастровой стоимости, ему придется платить, а это немаленькая сумма. Именно поэтому государство активно ведет работу с целью выявления незарегистрированных домов и принуждения собственников к их регистрации. Регистрации подлежат именно капитальные строения, а не любой сарай, построенный на участке. Определить же капитальность строения на глаз невозможно, это задача для специально подготовленного строительного эксперта. Но если в собственности находится именно капитальное строение, то регистрировать его надо.
Инструкция по применению
Прежде всего, надо обратить внимание на вид использования земельного участка, находящегося в собственности.
Если земля предназначена для дачного строительства, то регистрация дома возможна по декларации. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера из БТИ, который составит технический план строения, на основании которого капитальный объект строения и будет ставиться на кадастровый учет. После получения такого плана собственнику предстоит заполнить декларацию, в которой он заявляет, что имеет в собственности определенное строение, и описывает его: год постройки, площадь, из чего построен и т. д. В итоге эти два документа (декларацию и план) необходимо подать в МФЦ или органы местного самоуправления — в зависимости от региона, так как, к сожалению, единой службы оформления пока нет. Если все документы были собраны и они подлинные, то оснований для отказа в регистрации не должно возникнуть, и спустя месяц выдается выписка из Росреестра о регистрации дома, одновременно выдается и выписка из ЕГРН о том, что данный объект поставлен на кадастровый учет.
Если же регистрируется дом для постоянного проживания, построенный на земельном участке для индивидуально-жилищного строительства, то процесс происходит сложнее. В данном случае есть две возможные ситуации: когда дом только собираются строить и когда дом уже есть в наличии. В первом варианте событий необходимо сперва получить градостроительный план земельного участка в органах местной власти. Делается это бесплатно, но занимает месяц.
Затем получается разрешение на строительство в управлении архитектуры. Для этого пишется заявление и подается пакет следующих документов — ГПЗУ, правоустанавливающие документы на участок, схема расположения будущего дома на участке, паспорт заявителя. Если дом планируется строить в историческом поселении, то потребуется еще и описание внешнего облика будущего дома. Разрешение делается 10 дней, и процедура эта также ничего не стоит.
После этого строится дом, на который получалось разрешение, потом он ставится на кадастровый учет и на него получается кадастровый паспорт, а также регистрируется право собственности. Необходимые для этого документы: заявление, паспорт заявителя, правоустанавливающие документы на участок, документ о факте существования дома с описанием, кадастровый паспорт и квитанция об оплате госпошлины, которая на данный момент составляет 2 тысячи рублей.
Если регистрируется уже построенный дом, то градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство уже не понадобятся, в остальном же процедура совпадет, а документы, скорее всего, будут собираться с помощью кадастрового инженера. Дмитрий Иванов отмечает, что с 2017 года кадастровые инженеры при подготовке техпаспорта производят не только внешние замеры объекта, но и замеры внутренних площадей. Это делается для более точной оценки кадастровой стоимости.
Если покупать готовый дом у застройщика, то можно избежать процедуры регистрации, так как чаще всего застройщик уже все зарегистрировал на себя, а при покупке просто будет переходить право собственности. Но не стоит тешить себя надеждой, что в этом случае возможно сэкономить на регистрационных расходах. Такого не бывает, все расходы, которые застройщик понес, включены в конечную стоимость товара. Также застройщик не обязан регистрировать построенный дом. Это лишь его добрая воля. Поэтому при сделке с уже построенным домом интересоваться, поставлен ли он на кадастровый учет и зарегистрировано ли право собственности. Если да, то вышеописанный процесс проходить не понадобится.
В регистрации могут отказать, если дом построен с нарушениями СНиП или вид земельного участка не соответствует такому назначению, то есть строительство капитальных жилых объектов на нем запрещено.
Цена по товару
Регистрация стоит денег и не ограничивается лишь 2 тысячами рублей госпошлины. Сбор дополнительных документов тоже стоит денег. В среднем себестоимость построенного жилого дома до 200 м2 на земельном участке, если все построено без нарушений градостроительных норм, обойдется примерно в 40 тысяч рублей. Эта сумма складывается из получения технического паспорта, госпошлины на регистрацию права собственности, услуги кадастровых инженеров, внесения изменений в технический план и получения кадастровой выписки на землю.
Ценный совет по работе с кадастровым инженером: не работайте с теми, кто просто предложит записать на диск технический план и на этом попрощается. Основная проблема в процедуре кадастрового учета встречается далеко не на этапе замера и подготовки документов, а в процессе прохождения документов государственных инстанций. Например, в настоящий момент ситуация с техническими проблемами в ЕГРН так до конца и не преодолена. Договор с кадастровым инженером лучше заключать на тех условиях, что завершением работ станет именно получение официальной выписки из ЕГРН, подтверждающей, что все учли.
Важно понимать, что регистрация обязательна на всех земельных участках! Незарегистрированный капитальный объект — это незаконно. Кроме того, согласно статье 35 ЗК РФ сделка по продаже участка и незарегистрированного дома может быть признана незаконной. Не забывайте и про статью 222 ЗК РФ о самовольном строении, нарушение которой может вообще обернуться сносом дома. http://dmrealty.ru/articles/dom-v-zakone