Купить загородный дом, даже если не хватает денег, всё-таки можно

#полезная_информация_tversmsv
При покупке недвижимости денежным займом является ипотечное кредитование. Однако на загородном рынке ипотека никогда не была сильно развита. В загородных проектах практически отсутствует понятие аккредитации его как таковой, на ипотеку банки идут крайне неохотно. Прежде всего, это связано с тем, что редкие проекты загородной недвижимости способны генерировать для банка высокий и достаточно постоянный поток клиентов.
Кроме того, такое кредитование несёт для банков повышенные риски, так как оно имеет весьма большие отличия от ипотечного кредитования при покупке квартир. Здесь возникают сложности с залогом и с оценкой этого залога. Покупка загородного дома делится на три составляющие: земельный участок, коммуникации и дом (как готовый, так и подряд на его строительство). У большинства девелоперов это 3 разных продукта, а, следовательно, и 3 разных договора. При покупке же квартиры предмет сделки один, а земля и сети неделимо включены в стоимость. Отсюда вытекают возможные проблемы с залогом, надо чётко понимать, подо что именно берётся кредит.
Сложности возникают также из-за проблем в оценке объекта залога. Загородный рынок в своём большинстве предлагает нетиповой продукт, и его оценка в каждом случае индивидуальна. Многие банки при кредитовании земли с подрядом кредитуют, исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи земельного участка, и суммы, указанной в договоре подряда. А некоторые банки готовы предоставить кредиты, опираясь на оценочный альбом и не принимая во внимание цену, указанную в договорах на покупку земли с подрядом. Тут есть один нюанс — оценка будущего предмета залога может быть сильно занижена, и покупатель не сможет получить запланированную сумму, необходимую для приобретения желаемого объекта.
В настоящее же время загородная ипотека вообще переживает трудные времена, так как даже те немногие банки, которые ранее её выдавали, приостановили свои программы в кризис. Но ситуация постепенно выравнивается. С апреля 2016 года Сбербанк РФ возобновил кредитование загородной недвижимости, и это для рынка загородной ипотеки является очень значимым событием. С начала мая банк официально объявил о возобновлении приёма заявок на продукт "Загородная недвижимость".
Итак, купить дом всё-таки можно с помощью ипотеки. И здесь возможны три варианта:
- ипотека на землю,
- ипотека на строящийся дом,
- ипотека на готовый дом.
Получить ипотеку на землю сложнее всего. Мало кто готов кредитовать землю в чистом виде, хотя земля по закону может выступать предметом залога, так как есть право собственности. Обычно, если кредит всё-таки выдаётся, он оформляется по договору купли-продажи, а денежные средства выдаются после регистрации. В настоящий момент такое кредитование представляет «Россельхозбанк» под 17 % годовых.
С ипотекой на строящееся жильё также много проблем и совсем мало предложений. Непосторенный дом, естественно, не оформлен как объект загородного строительства, то есть по документам он считается всё ещё обычным земельным участком, но ипотека всё же возможна. При кредитовании стройки на загородном рынке индивидуально рассматривается каждый случай, и многое зависит от того, как застройщик реализует свой объект. Иногда банк открывает невозобновляемую кредитную линию и выдаёт кредиты частями по договору подряда, а иногда ипотека оформляется под залог имеющегося жилья, и в таком случае кредитные средства выдаются полностью на основании заложенного имущества.
В загородном сегменте всё же существует ипотека, которая выгодна как застройщику, так и самому банку. Это происходит, когда банк принимает непосредственное участие в строительстве посёлка.
Кредит под готовый дом — более реальная история, но тоже со своими трудностями. Легче всего получить ипотеку под таунхаус, который продаётся без земли. Здесь механизм кредитования точно такой же как и в жилых комплексах: сперва банк одобряет клиента, потом заключается ДДУ, происходит регистрация договора, а затем перечисление денег. Готовый дом также можно купить в кредит. Но на вторичном рынке это встречается крайне редко, так как продавцы не готовы ждать, пока банк одобрит и оформит все документы.
Очень многие застройщики предлагают на своих проектах разные программы рассрочки. Безусловно, это менее удобно, так как предполагает выплату долга в минимальные сроки. Именно поэтому платить придётся большими траншами. Однако, существует на рынке и «займ от застройщика», который выдаётся на более длительный срок под проценты, схожие с ипотечными. Такая схема предполагает регламентирование отношений между покупателем и застройщиком дополнительным договором займа.
И даже если такой опции на объекте нет, то в современных реалиях о рассрочке можно договориться с любым застройщиком, причём условия обговариваются индивидуально. Девелоперы идут на уступки, чтобы обеспечить продаваемость своим проектам.
Кроме того, клиент может сделать себе и так называемую «естественную» рассрочку, купив участок без коммуникаций и без подряда. Поэтапное строительство дома и постепенная прокладка коммуникаций даёт возможность делать всё в соответствии с собственными финансовыми возможностями.
Альтернативные варианты - лизинг, при котором собственником объекта покупки является лизинговая компания до момента, когда заёмщик полностью погасит свои обязательства перед ней.
Таким образом, купить загородный дом можно даже не имея 100% суммы для его оплаты.