Как дольщику защитить свои права в случае их нарушения при покупке квартиры в новостройке (на стадии строительства)

Проверка документов и заключение договора долевого участия в строительстве еще не гарантируют того, что дом будет фактически возведен, что квартира будет передана дольщику в установленный срок, а также что в квартире и в доме не будет брака.
В случае нарушения прав дольщика он может использовать различные методы защиты своих прав.
✔ Если застройщик нарушает обязанности по передаче дольщику в собственность квартиры в построенной доме, который введен в эксплуатацию (имеется акт ввода в эксплуатацию дома), то дольщик имеет возможность подать в суд иск о признании права собственности на квартиру, приложив к иску копию договора долевого участия и всех документов, подтверждающих исполнение им обязанностей по этому договору (уплату денег в полном объеме). Такой иск, в частности, может быть предъявлен, если застройщик уклоняется от передачи квартиры в собственность дольщика, мотивируя это тем, что дольщик не заключил договор с назначенной застройщиком управляющей компанией, не компенсировал какие-либо расходы застройщика на коммунальные услуги по квартире, не компенсировал иные расходы застройщика. Если стоимость квартиры согласно договору долевого участия в строительстве была оплачена вами в полном объеме, то вы имеете право на передачу вам квартиры в собственность.
✔ Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2 - 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
✔ Если дольщик понес убытки в связи с нарушением застройщиком обязанностей по договору, то они подлежат возмещению (например, если дольщик в период просрочки передачи ему квартиры застройщиком вынужден был жить в съемной квартире, то плата за наем является убытками дольщика и может быть взыскана с застройщика). Убытки дольщика подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (ч. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ; п. 35 Обзора).
✔ Если застройщик просрочил передачу квартиры, то он обязан выплатить дольщику-гражданину неустойку в двойном размере исходя из 1/150 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.
При этом размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Застройщик вправе обратиться к дольщику с просьбой о продлении срока, однако дольщик не обязан отвечать согласием (ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. п. 21 - 26 Обзора).
✔ Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес дольщик в связи с нарушением договора застройщиком. Достаточное основание для взыскания с застройщика компенсации морального вреда - установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона от 07.02.1992 N 2300-1). Правда суды в настоящее время взыскивают в качестве такой компенсации небольшие суммы.
✔ Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 9, ч. 3 ст. 15.1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), о чем уже говорилось выше.
✔ Дольщики, права которых нарушены могут обратиться к властям РФ / субъектов РФ за помощью в решении своих проблем (Роспотребнадзор, местные власти).
В случае банкротства застройщика дольщики вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (ч. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 - 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).