Рассказываем, как рассчитать налог при продаже недвижимости, когда подавать декларацию, как её заполнить, какие существуют льготы и как избежать штрафов.

Единственное жильё в совместной собственности супругов
Если жильё находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья также учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
Недвижимость не является совместно нажитой, если:
приобретена до брака;
получена по наследству, в дар или после приватизации, вне зависимости от того, до или после брака это произошло.
ПРИМЕР
В декабре 2024 года супруги решили продать квартиру, приобретённую в браке в сентябре 2021-го. При этом у жены в собственности также есть комната, купленная до замужества.
В этом случае уплатить налог с продажи квартиры придётся жене, так как для неё это жильё не является единственным. А у мужа НДФЛ не возникнет, потому что для него совместная квартира была единственной собственностью, то есть минимальный срок владения объектом для него уже истёк.
Двое или больше детей — налога нет
С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, но для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
В семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 года, если ребёнок учится очно). Усыновлённые дети тоже учитываются.
Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года.
Новое жильё должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше.
Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.
На момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.
При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения: можно сегодня купить недвижимость, через неделю — продать, и никакого налога не будет.
Льготы для дольщиков
С 2020 года при продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты ДДУ. При этом неважно, оплачивали вы дополнительные метры при приёмке жилья или нет. С тех пор три или пять лет надо считать не со дня регистрации права собственности, а с момента полного расчёта по договору.
Это относится к квартирам, купленным по договорам:
долевого участия (ДДУ);
переуступки права требования по ДДУ;
участия в жилищно-строительном кооперативе.
Обычно расчёт происходит в день сделки или в течение нескольких месяцев, если предусмотрена рассрочка. В последнем случае срок отсчитывается от даты финального платежа, а не от первого. Изменения действуют для сделок, проведённых с 2019 года.
ВАЖНО
1. Если в собственности гражданина уже есть доля в объекте недвижимости и он приобретает ещё одну долю в нём же или этот же объект оказывается в его полной собственности, то минимальный срок владения для него рассчитывается с момента приобретения первой доли.
2. Если вы:
а) продали квартиру в 2019 году, до внесения поправок в закон;
б) заплатили налог;
в) на тот момент владели квартирой дольше минимального срока по новым правилам отсчёта —
вы имеете право обратиться в налоговую и вернуть деньги.
Продажа квартиры, полученной по реновации
Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.
К примеру, квартира в доме, который попал под реновацию, была куплена в 2014 году, а в ноябре 2022-го собственник получил новое жильё и продал его через месяц. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2014 года и составит восемь лет. Таким образом, НДФЛ за новую квартиру платить не придётся.
ВАЖНО
С 2022 года при продаже недвижимости до окончания минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, то есть размера стандартного налогового вычета.
В этом случае доход перекрывается вычетом, НДФЛ не начисляется, и в декларации нет необходимости. Для движимого имущества и нежилых помещений стоимость продажи без подачи декларации не должна превышать сумму в 250 тыс. рублей.
В какие сроки нужно подать налоговую декларацию
Если объект не подпадает ни под одно из освобождающих условий, придётся подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог.
Декларацию подают в срок до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Например, если квартиру продали в 2024 году, то до 30 апреля 2025-го нужно подать декларацию, а до 15 июля 2025-го — уплатить начисленный налог.
Как рассчитать сумму налога и уменьшить налоговую базу
Напомним, для налоговых резидентов РФ ставка налога в 2024 году составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, а для нерезидентов — 30%.
Тогда при продаже квартиры резидентом за 3 млн рублей НДФЛ составит: 3 млн × 0,13 = 390 тыс. рублей.
Чтобы уменьшить налоговую базу, в данном случае это стоимость объекта, можно использовать два варианта:
1. Воспользоваться налоговым вычетом (п. 2.1 ст. 220 НК РФ). Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей при продаже квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка или на 250 тыс. рублей при продаже нежилого помещения, гаража.
ПРИМЕР
Сергей унаследовал квартиру и сразу продал её за 4 млн рублей. Он сможет заплатить НДФЛ 13% не с полной суммы, а только с 3 млн рублей, если заявит в декларации имущественный вычет в 1 млн рублей.
2. Учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу за их счёт. Воспользоваться этим способом можно, если квартира куплена, а не получена в дар или по наследству.
ПРИМЕР
Иван купил квартиру за 3 млн рублей, а спустя два года продал её за 4 млн. При подаче налоговой декларации он приложил документы, подтверждающие факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 4 до 1 млн рублей и уменьшить налог с 520 тыс. до 130 тыс. рублей.
Налог в этом варианте фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи.
Однако воспользоваться одновременно двумя видами льгот, то есть и учесть расходы на покупку, и применить налоговый вычет нельзя. Следует заранее всё посчитать и решить, какую из льгот выгоднее использовать, а также проверить наличие подтверждающих документов.
При продаже двух и более жилых объектов одним собственником в течение одного календарного года предельная величина вычета в 1 млн рублей действует в сумме по обоим объектам, а не по каждому в отдельности.
В некоторых случаях к стоимости покупки можно ещё добавить расходы на отделку и составление проекта отделки жилья, если она проводилась сразу после его покупки (п 3.3 ст. 220 НК РФ для частных домов, п. 3.4 для квартир).
При продаже частного дома надо учитывать, что срок владения им исчисляется с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жильё построено и зарегистрировано, а не когда начато строительство.
ВАЖНО
Если земельный участок продаётся вместе с недостроенным зданием, которое не поставлено на кадастровый учёт, то такой дом не относится к жилым объектам и вычет 1 млн рублей в отношении него не применяется, но собственник может воспользоваться вычетом 250 тыс. рублей.
Также надо учесть, что при продаже двух объектов за один календарный год не допускается, чтобы собственник воспользовался в отношении одного из них вычетом 1 млн рублей, а в отношении другого — подтверждёнными расходами.
Учитываем кадастровую стоимость
При продаже жилья следует уточнить его кадастровую стоимость — этот параметр влияет на размер налога.
Если кадастровая стоимость недвижимости выше той, за которую жильё было продано, расчёт НДФЛ проводится по кадастру с использованием понижающего коэффициента. Чаще всего он равен 0,7.
ПРИМЕР
Квартиру продали за 2 млн рублей, а её кадастровая стоимость на начало года — 2,8 млн рублей.
Сумма, с которой надо будет заплатить налог: 2 800 000 × 0,7 = 1 960 000 рублей.
При расчёте налога по кадастру гражданин также имеет право использовать налоговый вычет 1 млн рублей: 1 960 000 – 1 000 000 = 960 000 рублей.
Сумма налога составит: 960 000 × 0,13 = 124 800 рублей.
За кадастровую стоимость принимается стоимость, установленная Росреестром на 1 января того года, в котором прошла сделка.
Источник статьи Циан.