ПЛИТЫ БАЛКОНОВ - ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ?

Нужно ли разрешение на устройство крыши балкона, навеса и козырька над балконом?
Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
Многие задаются вопросом: балкон - это продолжение квартиры, ее часть? Кто является собственником балкона? Ведь если собственником балкона является собственник квартиры, из которой предусмотрен выход на данный балкон, то бремя несения расходов на поддержание балкона в надлежащем техническом состоянии ложится на самого собственника жилого помещения. А это значит, что если балконная плита стала осыпаться, трескаться, то средства на приведение ее в нормальное состояние должен тратить собственник квартиры.
Подобные вопросы возникают у граждан из-за непонимания различий между понятием "балконная плита" и, собственно, "балкон".
Балконная плита представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию, которая в силу закона является общий собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома.
Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно п 2 которого, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в определении указано, что "оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Суд обоснованно признал, что подпункт "в" пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме".
Кто является собственником балкона?
Для ответа на этот вопрос следует провести аналогии с собственностью на жилое помещение - квартиру. Кто является собственником квартиры? Ведь, например, несущая стена вашей квартиры, является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий, являющиеся вашим полом и потолком, являются одновременно потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и этажом выше. Таким образом, плиты перекрытий, несущие стены являются в общей долевой собственности, потому как обслуживают более одного помещения в доме.
Получается, что вы не являетесь единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком вашей квартиры. Что же остается в вашей собственности?
Фактически, вы собственник трехмерного пространства, заключенного в стенах квартиры, которая по сути является структурной частью многоквартирного дома. Вы также собственник элементов декора, отделки вашего жилого помещения - обои, подвесные потолки, паркет и т.п. Собственность же на квартиру - это юридическая фикция, призванная обеспечить определенность для населения без погружения в сложные материи, простоту в понимании.
Аналогичным образом, дело обстоит с балконами. Балконная плита - общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью.
Если проектом строительства дома предусмотрен балкон, выход на который осуществляется, например, из квартиры № 10 и в техническом паспорте на жилое помещение данный балкон учтен, то трехмерное пространство данного балкона принадлежит собственнику квартиры № 10, тогда как балконная плита является общей долевой собственностью всех собственников квартир дома.
Следует учитывать, что устроенные (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырьки, навесы, крыши на балконы не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти "улучшения" будут являться вашей собственностью со всеми вытекающими последствиями по несению бремени содержания и ответственностью за последствия причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, схода снега с козырька (навеса, крыши) вашего балкона.
Нужно ли разрешение на устройство крыши балкона, навеса и козырька над балконом?
Согласно п. 4.2.4.9. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Следует учитывать и наличие региональных нормативных актов, регулирующих процедуру согласования перепланировки, переустройства помещений, в том числе и устройство навесов, крыш, козырьков балконов, лоджий. Однако такие акты приняты далеко не во всех регионах России, что, тем не менее, не мешает судам удовлетворять иски органов местного самоуправления, управляющих организаций о демонтаже самовольно переоборудованных балконов и лоджий, ссылаясь на вышеуказанное постановление Госстроя № 170.
Логика запрета на самовольное устройство крыши или козырька балкона, а равно его остекление состоит в том, что во-первых, если проектом строительства дома не предусмотрено такое остекление и возведение крыши, то возможно, балкон не рассчитан на дополнительные нагрузки. В том же постановлении Госстроя № 170 указано, что работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий, не допускать размещения в них громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Крыша с остеклением балкона создает дополнительную нагрузку, что может повлечь обрушение.
Во-вторых, как правило, самовольно установленная крыша или навес балкона упирается в вышерасположенную балконную плиту. Данное обстоятельство означает, что осуществить ремонт данной балконной плиты будет проблематично, и без демонтажа крыши балкона, расположенного ниже, доступ к требующей ремонта балконной плите, скорее всего будет невозможен. Плотное примыкание крыши (навеса) к вышерасположенной балконной плите также затрудняет воздухообмен, а в результате влажности происходит более быстрое разрушение балконной плиты, коррозия металлических конструкций.
В-третьих, в зимнее время довольно частым явлением становится сход снега с крыш и навесов балконов. Снег и сосульки падают на головы граждан, на припаркованные рядом с домом автомобили, на законно находящиеся на фасаде (в соответствии с проектом строительства дома) козырьки перед входом в нежилые помещения, расположенные на первых-вторых этажах дома, проламывает их, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Анализ судебной практики по делам об обязании демонтировать самовольно установленные крыши, козырьки и навесы над балконами позволяет сделать вывод, что, в основном, суды удовлетворяют подобные иски. Однако нельзя не отметить, что суд может в подобном иске и отказать, если установит, что переоборудование балкона не нарушает ничьих прав и интересов и соответствует строительным и санитарным нормам.