Предварительный договор купли-продажи: особенности и причины для заключения

Сделки с недвижимостью всегда сопровождаются высокими рисками. Желая обезопасить эту процедуру, продавец и покупатель нередко подписывают дополнительные документы. Заключение предварительного договора купли-продажи является именно таким случаем.

Что такое ПДКП
Предварительный ДКП — это документ, согласно которому продавец и покупатель выражают свою готовность заключить основной договор. В случае если одна из сторон отказывается соблюдать эту договоренность, другая сторона имеет право подать в суд для принудительного исполнения договорных обязательств.

Отличия ПДКП от основного договора
В текст предварительного ДКП заложены только планы, а основной документ включает обязательные условия, которые подлежат исполнению. Подписывая предварительный договор, покупатель еще не становится владельцем жилой площади, а продавец не получает деньги. Фактически это резервирование прав и обязательств.

Юридическая сила ПДКП
Чтобы документ имел правовую силу, необходимо составить его в письменной форме с учетом положений ст. 429 ГК РФ.
Обязательным условием ПДКП является четкое определение предмета соглашения. Форма предварительного документа также должна соответствовать форме основного договора. Регистрация в Росреестре, заверение у нотариуса и цена не являются обязательными условиями.

Обязательно ли заключать ПДКП
Данный документ стороны подписывают по обоюдному желанию. При этом есть исключения, когда заключение ПДКП обязательно:
сделка связана с ипотекой;
сделка связана с недвижимостью, которой полностью или частично владеют несовершеннолетние.

Виды ПДКП
Существует большое количество разновидностей ПДКП. Особенности каждого вида зависят от оснований для его заключения.

Квартира от застройщика. В ходе строительства стороны подписывают только соглашение о долевом участии. После окончания строительства и получения необходимых документов можно заключить преддоговор.

Квартира в ипотеку. В такой сделке всегда участвует третье лицо — банк, который выдаст кредит на покупку. Подписание ПДКП возможно без одобрения финансовой организации. Однако в целях минимизации непредвиденных ситуаций в условиях договора стоит предусмотреть отказ кредитной организации и прописать действия сторон в таком случае.

Внесение аванса или задатка. Это процедура, которая позволяет дополнительно подтвердить намерение заключить сделку, поэтому фактическую передачу денег нужно зафиксировать в письменном виде.
Преддоговор с внесением задатка считается более надежным, поскольку он имеет серьезные последствия при возможном отказе от сделки.

Покупка жилой недвижимости при опеке. При осуществлении продажи квартиры или доли, находящейся в собственности лица, не достигшего совершеннолетия, опекун обязан нотариально удостоверить преддоговор, после чего получить одобрение органа опеки. В определенных случаях требуется разрешение самого несовершеннолетнего собственника.

Риски при заключении ПДКП
При заключении преддоговора покупатель сталкивается со следующими рисками.

Отсутствие гарантий на покупку имущества. Преддоговор не является сделкой о переходе прав собственности и, следовательно, не дает никаких гарантий. Продавец может передумать, увеличить стоимость или вообще отказаться от сделки.

Признание договора недействительным. Предварительный договор, в котором неверно сформулировали обязательные условия, можно оспорить в суде.

Заключение нескольких предварительных договоров на одно имущество. ПДКП не регистрируется в Росреестре. Существует вероятность, что соглашение, которое продавец заключил с вами, не единственное. Чтобы защитить себя, можно добавить в преддоговор условие о гарантиях со стороны продавца.

Потеря аванса или задатка. Часто при заключении преддоговора требуется вносить аванс или задаток. Есть риск, что нечестный партнер получит деньги и исчезнет. Вернуть средства можно будет только через суд.

Покупка имущества с обременениями. Прежде чем заключить соглашение, закажите выписку из ЕГРН. В ней указаны наложенные на недвижимость обременения. Кроме того, рекомендуется включить в преддоговор пункт о подтверждении отсутствия обременений, ведь в выписке содержится далеко не вся информация.

Срок действия ПДКП
Стороны имеют возможность согласовать срок действия соглашения самостоятельно. Основной ДКП должен быть подписан в течение года после подписания преддоговора, в случае если иной срок отсутствует в соглашении. В противном случае ПДКП теряет свою юридическую значимость.

Порядок заключения ПДКП
Этапы заключения преддоговора, как правило, стандартные и включают в себя следующие шаги:
Проверьте все документы, связанные с имуществом.
Укажите в предварительном ДКП все условия сделки и согласие сторон на их выполнение.
Внесите задаток или аванс, если данный вид платежей предусмотрен в преддоговоре. Это позволит конкретизировать намерения по заключению сделки, что станет своеобразной гарантией исполнения обязательств сторонами.
Заключите основной договор. При этом важно убедиться, что все условия, предусмотренные преддоговором, включены в основной договор.

Расторжение ПДКП
Одностороннее расторжение ПДКП невозможно, так как это противоречит его назначению. Но стороны могут по договоренности установить условия, при которых преддоговор расторгается, с указанием штрафных санкций или без них.
Прекратить действие преддоговора можно по следующим основаниям:
стороны заключили основной договор,
обе стороны изъявили желание расторгнуть договор,
истек срок исполнения обязательств по договору,
документ признан судом недействительным.
Часто причинами расторжения являются весомые обстоятельства, не сопровождающиеся нежелательными последствиями: например, банк отказывает в одобрении выбранной недвижимости для ипотеки или требует предоставление дополнительных документов, получение которых займет значительное количество времени.

#найдено_на_просторах_интернета #недвижимость #квартира
#комната #общежитие #общага #пансионат #малосемейка #купитьквартиру #купитькомнату #купитьобщежитие #купитьобщагу
#купитьпансионат #ипотека #дом #инвестиции #объявления
#продам #ялюблюсвоюработу #недвижимостьтюмень #риелтор
#услуги #агентствонедвижимости #смениквартиру #агентствопартнер
#агентствонедвижимостипартнер #недвижимостьпартнер #партнер